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1、房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税 汇算清缴政策业务解读汇算清缴政策业务解读 无锡市国税 2010-02-011 1培训内容第一部分 政策规定第二部分 征管要求2 2第一部分 房地产开发企业所得税政策规定一、政策依据 二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件 三、收入处理 四、成本、费用的扣除 五、计税成本的扣除 六、特定事项的税务处理 七、新老政策的衔接3 3一、政策依据n新法实施前，内外资分别规定内资：国税发【2006】31号国家税务总局关于房地产开发有关企 业所得税问题的通知外资：国税发【2001】142号国家税务总局关于外商投资房地产 开发经营企业所得税管理问题的通知n新税法实施
2、后，统一政策国税发【2009】第031号国家税务总局关于印发房地产开发经 营业务企业所得税处理办法的通知苏国税发【2009】79号“转发国家税务总局关于印发房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知的通知”意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据 和操作规范。 4 4二、房地产经营业务范围及开发产品 完工确认条件（第三条） （一）房地产经营业务范围：土地开发开发产品的建造、销售开发产品包括：住宅商业用房其他建筑物、附着物、配套设施5 5（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一） ：1、 竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、 已开始投入使用。3、 已取得了初始产权证明。
3、开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发 产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入 使用。国税函（2009）342号6 6三、收入处理（一）收入范围 （二）代收基金、费用和附加处理 （三）收入确认的原则及形式 （四）开发产品销售收入核算要求7 7（一）收入范围n开发产品销售过程中取得的全部价款。包括现金、现金等价物及其他经济利益（ 货币形式和非货币形式）。8 8（二）代收基金、费用和附加处理n作为代收代缴款项不确认销售条件（同时 符合）：未纳入价内由企业之外的其他收取部门、单位开具 发票n应计销售收入：纳入价内或由企业开具发票的；9 9（三）收入确认的原则及形式1、收入确认的原则 2、销售
4、方式及其收入确认时点 3、视同销售处理 4、销售未完工开发产品处理 10101、收入确认的原则n1、通过正式签订房地产销售合同或 房地产预售合同所取得的收入。n新办法对收入的确认发生了变化，取消了 原预售收入的概念，将预售收入确认为收 入，由此带来计算三项费用扣除限额的基 数的调整） 11112、销售方式及其收入确认时点（第六条）销销售方式收入额额确定收入实现时实现时 点一次性全额额 收款实际实际 收讫讫价款或取得索取 价款凭据实际实际 收讫讫价款或取得索取价 款凭据（权权利）之日分期收款销销售合同约约定价款合同约约定付款日银银行按揭销销售合同约约定价首付款：实际实际 收到日； 余 款：银银行
5、按揭贷贷款办办理转账转账 之日委托方式根据合同签订签订 方式及约约定 价款收到受托方已销销开发产发产 品清 单单之日1212委托方式下收入的确认（第六条）委托销销售 方式销销售额额的确认认销销售额额确认认条件合同（协议协议 ）签订签订 情况定价情况支付手续费续费合同（协议协议 ）约约定价 视视同买买断合同（协议协议 ）约约定价（1）委托方与购买购买 方； （2）委托方、受托方、购买购买 方共 同签订签订合同（协议协议 ）约约定价买买断价买买断价（1）委托方与购买购买 方； （2）委托方、受托方、购买购买 方共 同签订签订 （3）受托方与购买购买 方合同（协议协议 ）约约定价买买断价（适 用1、
6、2）基价（保底价 ）并实实行超基 价分成合同（协议协议 ）约约定价（1）委托方与购买购买 方； （2）委托方、受托方、购买购买 方共 同签订签订销销售合同（协议协议 ）约约定价基价；支付的分成额额，不得直接从销销 售收入中减除基价销销售合同（协议协议 ）约约定价基价按基价+分成额额受托方与购买购买 方 包销销包销销期内:参照上述1至3项规项规 定确认认收入 包销销期满满:未出售的开发产发产 品，根据包销销合同（协议协议 ）约约定价和付款方式13133、视同销售处理（第七条）（1）视同销售行为：用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股 股东或投资人、抵债、换取非货币性资产等与原规定差异
7、：开发产品转作自用不视同销售（所有权属 在形式和实质上未发生改变）（2）确认收入时点：所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日（3）确定收入额的方法和顺序：A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价；B.参照当地同类开发产品市场公允价值；C.按成本利润率确定，成本利润率不得低于15%。14144、销售未完工开发产品处理（第八至第九条）（1）计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入预计计税毛利率申报要求：预缴申报：利润总额=会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分对 应的预计毛利额汇缴申报：本年预售收入-本年结转销售的预售收入附表一16行“
8、其他视同 销售收入”本年预售收入预计计税成本-本年结转销售的预售收入预计计税成 本附表二15行“其他视同销售成本预售收入预计计税成本=预售收入（1-预计计税毛利率） 待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附 表三扣除类40行“其它”调增调减。1515（2）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际 毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应 纳税所得额。 与原规定差异：只要符合完工条件，即应转销售 ，年度申报时作纳税调减（3）征管要求：年度申报时，出具报告完工产品实际毛利与预 计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关 资料。（4）计税毛利率: A.一般商品房：15% B.经
9、济适用房、限价房和危改房，不得低于3%1616经济适用房n1、定义：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格 ，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应 ，具有保障性质的政策性住房。n2、按3%经济适用房适用计税毛利率申报纳税，需报送 资料： （1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； （2）土管部门划拨土地的批准文件； （3）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； （4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房 资格证明； （5）列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住 房建设投资计划； （6）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份证号码、 准购面积、合同号
10、、订立合同日期、楼栋号、实际购买面 积、单价、销售金额）； （7）主管税务机关要求提供的其他资料。1717限价房和危改房按3%限价房和危改房预计毛利率申报纳税，需 报送资料： （1）国有建设用地使用权出让合同和政府主 管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明 文件； （2）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和身 份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、 楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； （3）主管税务机关要求提供的其他资料。1818经济适用房、限价房 和危改房收入核算要求n一般商品房小区配套建设经济适用住房、 限价房和危改房的，应分别核算销售收入 ，分别计算预计利润；不能分别核算的
11、， 一律从高适用计税毛利率。n对经济适用房、限价房和危改房项目配套 建设的商铺、车库、车位等未完工产品取 得的收入，不得按3%计税毛利率执行。1919租金收入的确定（办法第十条）n出租未完工产品（预租收入）：交付（承租人）使用之日n出租完工产品：合同约定的应付租金之日2020（四）开发产品销售收入核算要求n为便于计税开发成本的结算，应分别计税 成本对象进行销售收入的明细分类核算2121四、成本、费用的扣除（一）成本、费用的核算与扣除要求 （二）税前扣除项目 （三）已销开发产品的计税成本的扣除 （四）维修费用的扣除 （五）维修基金的扣除 （六）配套实施的处理 （七）银行按揭保证金的扣除 （八）境
12、外销售佣金（手续费）的扣除 （九）利息支出的处理 （十）资产损失的扣除 （十一）折旧费用的扣除 （十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除 2222（一）成本、费用核算与扣除要求n正确区分：期间费用开发产品计税成本已销和未销开发产品计税成本（第十一条） 2323（二）税前扣除项目（第十二条）（1）期间费用； （2）已销开发产品计税成本； （3）营业税金及附加、土地增值税。营业税金及附加、土地增值税：销售完工 和未完工开发产品缴纳的营业税金及附加 、土地增值税（对未完工开发产品缴纳的营业税金及附加 、土地增值税会计处理办法在审计报告上 列明）2424（三）已销开发产品计税成本的扣除 （第十四条
13、 ） 计算公式:已销开发产品的计税成本=已实现销售的 可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本 成本对象总可售面积 2525（四）维修费用的扣除（第十五条） n维修对象：未售的完工开发产品；已售开发产品（含共用部位、共用设施设 备），（限制条件：法律或合同规定应承 担维修职责维修费用的扣除）n维修形式：维护、保养、修理等n实际发生部分，据实扣除。 2626（五）维修基金的扣除（第十六条）n对已计入销售收入的共用部位、共用设施 设备维修基金按规定移交给有关部门、单 位的，应于移交时扣除。2727（六）配套实施的处理（第十七、十八条） （1）在开发区内建造的会所、物业管理场
14、所 、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿 园。 （2）开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗 设施2828（1）会所、物业管理场所、电站 等公共配套实施的处理（第十七条）n分别二种情况进行处理： A.作为公共配套设施计入开发产品计税成本：符合下列条件之一： 非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位B.应单独核算其成本（自用按建造固定资产除外）符合下列条件之一条件：营利性产权归企业所有未明确产权归属无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位应视同销售2929（2）邮电通讯、学校、医疗设施 等公共配套实施的处理（第十八条）n应作为计税成本对象单独核算成本。n合资建设完工后有偿移交的处
15、理：经济补偿-建造成本调整当期应纳税所 得额3030（七）银行按揭保证金的扣除（第十九条）为购买方的按揭贷款提供担保而支付的保 证金，不得从销售收入中减除，也不得作 为费用在当期税前扣除，但实际发生损失 时可据实扣除。支付时，不得扣除实际损失时，可据实扣除3131（八）境外销售佣金（手续费）的扣除 （第二十条）n境外佣金支出：委托境外机构销售的佣金或手续费，在委托 销售收入10%内据实扣除n境内佣金支出：应符合财税200929号文件下列规定：支付对象：合法经营资格的中介机构或个人扣除限额：所签订服务协议或合同确认的收 入金额的5%3232（九）利息支出的处理（第二十一条）n扣除范围：企业为建造
16、开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借 款费用n核算要求：按企业会计准则的规定进行归集和分配完工前计入开发 成本；完工后计入期间费用；n扣除标准：分别金融企业、非金融企业借款处理 金融企业借款按借款合同规定的利息支出扣除；由企业集团或其成员企业统一借款，集团内部其他成员企业分配使 用，符合条件的利息支出准予扣除条件：能出具从金融机构取得借款的证明文件；无利率差。银行转贷不属于“资本弱化”的行为，新办法将银行转贷的主体扩 展至“企业集团或成员企业”（凭证问题，符合条件的统借统还，可免 征营业税） 3333非金融企业（含自然人）借款，按金融企业同期 同类贷款利率计算部分：1、借贷业务应真实、合法、有效，且不具有非 法集资目的或其他违法行为；2、判别企业与借款人是否存在关联关系；3、存在关联关系的，按财税【2008】121号 文件确定利息扣除金额；4、非关联关系的，按不超过金融
