《业主大会筹备若干问题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《业主大会筹备若干问题（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 业主大会筹备若干问题北京市幸福指针业主大会辅导中心 北京市仁和律师事务所孟宪生n业主区分所有权=建筑物区分所有权+配套设施、场所 、场地共有+规划车位法定用益权建筑物区分所有权=专有所有权+共有部位共权+共同管理权n共同管理权= 共同决定权+排他控制权(维修、维护、养护 、改善、清洁、防止侵夺)建筑物产权平剖示意图建筑物产权纵向剖面示意图物业管理区域界限住宅住宅住宅住宅物业管理区域划分以及业主共有物业示意物权法 业主可以设立业主大会、选举业主委员会n共同决定权n -业主大会、业主委员会决定n共同管理、维护责任落实n -业主大会行使n -委托专业服务机构n -委托物业服务企业物业管理区域n开发
2、建设单位划定n业主共同决定变更谁是业主n建造人n因合同取得房屋的所有权人n房屋合法继承人、受遗赠人n法院、仲裁机构生效法律文书确定的所 有权人n签订买卖合同并交付占有房屋的人（视 为业主）。筹备制度双启动+筹备组组长业主代表发起人会议业主大会筹备组首次业主大会会议业主委员会街 道 办 事 处、乡 镇 人 民 政 府建设单位委托筹 备组长筹备组长 工作报告筹备组组成n业主代表 不少于2/3n开发建设单位代表建议筹备组人数n业主代表5-9人n开发建设单位1人n居民委员会1人n 上述人员构成筹备组n （制定文件，决定程序）n 筹备组设立秘书组n 业主志愿者若干人组成（聘用专 业人员）n 业主代表产生
3、业主自荐-相互推荐政府组织业主推荐首次业业主大会筹备组备组 成员员自荐表姓名职业传真房屋号电邮地址手机号码声 明本人是本小区业主（或是房屋的共同所有人），愿意自荐成为首次 业主大会筹备组成员，如果当选，保证必要的时间和精力参加业主大会 筹备工作。 本人保证如当选，将按照筹备组议 事规则履行职务，不利用职务 便利侵害公共利益以谋取私利。 本人与开发企业 （或者）物业服务企业的利益关系陈述：自荐人签名：业主 推荐 意见自荐工作正式成员 组织 宣传筹备组成立n街道办事处公告成员名单时成立n筹备组组长由街道办事处指定筹备组应当遵守以下工作原则n （一）筹备组组长召集和主持筹备组会议；n （二）筹备组作
4、出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同 意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。持 保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。n （三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议记 录签字确认；n （四）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他 组织的除外；n （五）筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首 次业主大会会议；n （六）业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会 。n 因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者 逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告 并说明理由，筹备组自
5、公告之日起自动解散，符合第十条规定的，业主 可以重新申请成立业主大会。筹备组工作n确认业主人数和投票权数n遴选和确认业主委员会委员候选人n拟订管理规约n拟订业主大会议事规则n制订首次业主大会召开方案n决定物业管理方式n组织召开首次业主大会筹备组及秘书组的作用n筹备组(“立宪”委员会)n筹备组秘书组(选举委 员会)60日内完成n筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，完成 下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：n（一）筹备方案；n（二）拟订管理规约草案；n（三） 业主大会议事规则草案；n（四）确认业主身份和表决权；n（五）遴选业主委员会候选人；n（六）首次业主大会
6、会议的其他筹备工作。n 上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备 组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。n 公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行 修改，确定拟提交表决的内容。业主发起 街道办事处 召集发起人会 议业主大会筹备组筹备组工 作规则第一次会 议第二次会 议第三次会 议发布会议通知、 公告发送选票、表决 票回收选票、表决 票唱票公布业主大会投票结 果业主委员 会公告业主大会 议事规则 管 理规约投票权登记办法候选人推选办法确认产权清册确认正式候选人通过管理规约草 案通过议事规则 草案通过首次业主大会 议案决定业主大会召开 时间业主大会业主委员会 备案业 主 大 会 筹 备 组 秘 书 组投票权登 记 候选人审 核筹备组筹备期间n自筹备组成立之日起90日筹备完成业主大会召开时间n业主大会筹备组决定会议期间（ 一般不超过60日）n延期时间不超过15日设立业主大会动机与目的 维权？行权？ n规范管理提升管理能力n厘清权利边界业主大会登记与业主大会民事主体地位n主体权利n主体的责任n决策者责任问题
