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1、叶城路LOFT项目营销 策划报告卖点提炼n产品分析n卖点归纳n项目对比n卖点提炼1Part嘉定新城嘉定老城老城辐射区，南门商务服务区规划范围内项目地块项目区位分析产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼叶 城 路庆 阳 路富 蕴 路富海 路自然河道p地块四至：叶城路以北，自然水域以南； p项目地块西侧为在建中的嘉宝商办项目，东侧为消防局，北 侧有天然河道支流穿过； p地块较为方正，但交通昭示性较差，目前只有叶城路连接； p地块内部已进行施工。周边环境现状邻接河道邻接河道厂房聚集厂房聚集配套成熟配套成熟可塑景观可塑景观项目地块分析产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼楼层套数1F222-12F330 23F为
2、5.5米层高 412F为4.5米米层高【户型优势突出，主力房型建筑面积55平方米， 符合目前小户型的主流需求。】项目产品分析产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼市场形势不稳定，仍有波动； 未来产品同质可能性的威胁； 地块周边发展较低，虽然基础生活配 套设施齐全，但是支撑高品质酒店公 寓条件尚不充分 ； 价格竞争、品质竞争、地域竞争及多 处供应项目的竞争形成的多方位、多 层次的竞争系统给本案带来的市场威 胁。优势 劣势地块目前出入口仅有叶城路，交通昭示性较弱； 叶城路西段目前车流量较大，但人流 量较小； 项目属于商办产证，相比住宅首付 、生活成本较高，使用年限较短； 项目南面目前为工业厂房聚集区，先
3、 觉景观因素较差。机会南门商务服务区定位及规划；目前周边供应及嘉定新城供应大多都以居住型公寓为主，缺乏创新性产品和主题社区；嘉定新城建设规划，带来周边居住氛围及商业办公氛围的提升，物业售价也随之提升；地铁11号线带来的市区人口导入，将成为板块价格提升的跳板；威胁地块处于老城区，区位优势明显；北临河道，景观较好；体量较小，去化压力小；紧邻叶城路、嘉定客运站、轨道11号线等，交通便捷；周边居住氛围好，配套齐全。Artdeco外立面，品质感强 SWOT 分析地块SWOT分析通过提升产品品质和功能来深化优势，规避项目在性质上的劣势产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼项目地处嘉定老城区，完善的生活配套项目地
4、处南门商务服务区 规划范围内，潜力巨大老城区板块建设具有现代风格，以综 合商业为主体，结合居住 、商务办公、创业园区等 多功能的南门商务圈， 提升嘉定新城品牌形象， 成为嘉定新城建设的新亮 点。产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼核心价值提炼artdeco风格外立面，品质感强简洁的线条，干挂石材贴面，Artdeco建筑的 传承，经得起时间的沉淀。新天地企业天地实景产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼豪华酒店式大堂5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼4.5米稀缺LOFT户型4.5米空间演绎，让尊贵扩展4.5米层高，小户型酒店式公寓，
5、拥有更多 的空间演绎，在区域内具有稀缺性隔层之后，小户型可以变身为2房甚至21 房，性价比优势明显产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼55平米小户型4.2米面宽，9.6米进深附加空间飘窗面积达到4平米，抬高30 公分，加上楼梯上方面积约有 6平方。飘窗 4平方米楼梯上方空间 6平方米附送附送产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼每层共享空间休闲桌椅中庭小品中庭花坛休闲健身器材产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼精装交房，品质升级，树立嘉定品质标杆3000元/平方米装修豪华配置产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼 项目中植入大量绿化生态1513平方米的绿化区，绿化率
6、达到22产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼生态中庭，约260平方米产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼由开发商统一招商，引进商业品牌店项目商业配套产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼与嘉宝共用公共空间， 提升项目的商业品质产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼共用商业中，目前规划有中国农业银行项目优势归纳项目商业配套定位高，由开发商统 一招商，引进商业品牌店项目优势归纳每层均有一个共享空间项目外立面为artdeco风格，品质感强项目4.55.5米层高项目拥有大面积绿化地带，1513.平方 米的绿化区，绿化率达到2255平米小户型，4.2米面宽，9.6米进深生态中庭，约260
7、平方米位于嘉定老城，周边生活配套较完善5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米项目和旁边的嘉宝办公楼共用部分公共空间，提 高楼盘生活和商务层次3000元，精装修，送两个空调附加空间，飘窗面积达到4平米，抬高30公分， 加上楼梯上方面积约有6平方。产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼项目类比小结：同为嘉定区loft，在硬件条件相似的情况下，突出装修、绿化及附送空间，以 品质感附加值提升项目，形成同类产品间的差异化底特律财富天地晶鼎嘉禾广场立面风格现代现代 Artdeco大堂装修现代简约现代简约新古典主义豪华大堂层高3.6-5.45.554.5-5.5交通距离11号线50米距离11号线2公里依托老城原
8、有交通户型面积60平方米50平方米55平方米附送空间-10平方米10平方米装修（每平方米）1500（套内）1800（套内）3000（套内外）绿化-1513平方米的绿化区，绿化 率达到22，260平方米生态 中庭商业配套有底商，招商不详有底商，招商不详开发商统一招商，引进知名 品牌 外部配套-东云街（规划中）嘉宝共用商务部位品质感低总价、经济型品质型豪华型产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼项目类比晶鼎晶鼎嘉禾广场嘉禾广场底特律财富天地底特律财富天地从经济型到品质型，从品质型进一步彰显品味，小户型不断升级经济型品质型豪华型产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼项目类比晶鼎嘉禾底特律财富天地小户型拎包入住晶
9、质青年都市新锐低总价精装修大面积绿化小户型低总价小户型共享商业空间附加空间面积 精装修轨道房5.55米4.55.5米经济型品质型复式artdeco豪华大堂产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼六大卖点共享商业空间精装修小户型artdeco附送空间面积复式小户型精装修豪华大堂及 公共部位产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼客户分析n客户推导n客户定位2Part目标客户区分2530岁家庭年收入15万以上首次置业刚性需求自住为主投资25-35岁中产型家庭年收入20万以 上都市新锐婚房刚性需求投资30-40岁年收入50万以上非首次置业投资性强考虑具有发展潜力的 品质居所作为投资或 自用底特律财富天地底特律财富天
10、地晶鼎晶鼎嘉禾广场嘉禾广场项目特征提炼客户定位单单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之 家新 上 海 人中学3口之 家单身丁 客三代同堂中大学 3口之家丁客家庭儿女立家三代同堂二老空巢中 产产 型经经 济济 型富 裕 型 富 贵贵 型富 豪 型30010030以上万元/年3010万元/年 10万元以下新新人类 22-25岁都市新锐 26-40岁品质家庭 41-50岁健康养老 51-60岁 以上上 海 置 业 客 户 分 类 模 型家庭结构购买力年龄段晶鼎 目标客户本案 目标客户底特律财富天地 目标客户从经济实力、社会经历及生活品质等方面，区分客户群，实现客户层面的升级项目特征提炼客户定位项目特征提炼
11、客户定位客户特征凝练客户年龄客户来源职业特征购买动机关注分析投资兼自用性价比品质发展潜力30-40岁嘉定、普陀及全市加工/制造商业贸易公务员客户定位客户特征凝练小户型LOFT尊贵品质高品质高性价比区域焦点高成长性产品核心卖点市场与客户需求项目特征提炼客户定位客户定位自住客投资客单身公寓行政公馆SOHO纯投资概念投资自用皆可项目特征提炼客户定位客户定位市区客区域客全市范围以投资为主居住区域：嘉定、普陀、宝山工作区域：嘉定区项目特征提炼客户定位客户定位投资客自住客全市客区域客成熟稳重，人生步入稳定发展期，较高的收入，崇尚品质关注细节有优越感彰显品质与品位目标客户价值关键词项目特征提炼客户定位年龄：
12、30-39岁家庭资产：家庭净资产超过300万家庭年收益：大于等于50万 房产拥有数量：2套以上自备车：12辆，其中1辆在30万左右空闲度：1年有时间、有条件支持2次境外旅游职位：嘉定当地私营业主、企业高管、公务员嘉定实力阶层客户定位他们：这些中产阶级在完成首次或二次置业后，人生步入稳定发展期，开始考虑选择具有发展潜力的品质居所作为投资或自用。以现有房价水平，市区豪宅超出其支付能力，受到11号线通车的牵引，同时因为已经习惯了嘉定的工作和生活环境，选择交通和配套较为便捷，具有升值潜力的嘉定区域置业，是该人群的首选。关注点：【楼盘品质】、【无市区承付能力】、【11号线牵引】、【升值潜力】项目特征提炼
13、客户定位客户需求描述他们是嘉定较富有的一群人有着很深的嘉定情结，生活，工作的圈子都在嘉定在嘉定有自己是事业，家庭有一定的置业经验，在嘉定拥有房产有着很深的嘉定情结，生活，工作的圈子都在嘉定有一定的置业经验，在嘉定拥有房产他们喜欢豪华的装修风格，平时社交较多，喜欢吃饭，喝酒等娱乐休闲生活讲究品牌，对用材比较关注项目特征提炼客户定位目标客户标签睿智菁英优雅名媛&优智爵仕项目特征提炼客户定位目标客户定位学而优则仕。论语子张 王者之制禄爵。礼记王制 知人者智，自知者明。 （老子）优 智爵仕布施优裕。国语周语 聪明见识谋略优良美好优越职位官员尊贵绅士时尚项目特征提炼客户定位项目策略思考n项目定位n产品标
14、签n案名建议n形象表现n营销策略n推广策略3Part支付价值：彰显身份，品质标签区域价值：强大的发展潜力高附加空间赠送4.5米空间55平米小户型居住价值：品质感，空间感投资价值：预期增值，高性价比豪华酒店大堂、中庭商务价值：配置完善，服务周到尊贵artdeco品质豪华装修客户需求产品利益共性 链接项目关键词高附加值项目定位artdeco豪华品质项目定位案名建议营销策略产品标签形象表现推广策略我们的产品和客户关键词得出ART DECOART DECO我们的项目具有特性和风格我们要为客户打造ART DECO ART DECO 品品质质质质的生活概念项目定位案名建议营销策略产品标签形象表现推广策略A
15、rt Deco作为一种经典的艺术风格，启蒙了现代主义（Modernism），同时影响了许多其它方面，包括建筑、工业产品设计、绘画、图形、摄影、服装、面料、饰品、家具、家居设计及时尚的各个领域。Art Deco受到埃及古代装饰风格、原始艺术、舞台艺术、爵士乐、汽车等因素的影响， 色彩鲜明强烈，特别重视原色和金属色彩。 纽约帝国大厦（Empire State Building）、克莱斯勒大厦（Chrysler Building）、Tamara de Lempicka的画作、Leon Bakst的舞台设计、Cartier的装饰艺术系珠宝都是Art Deco风格的标示。“ART DECO”不仅仅只是建
16、筑项目定位案名建议营销策略产品标签形象表现推广策略“ART DECO”代表一种豪华精致的装饰风格项目定位案名建议营销策略产品标签形象表现推广策略“ART DECO”从爵士音乐中吸取优雅的元素项目定位案名建议营销策略产品标签形象表现推广策略“ART DECO”诠释着珠宝的华贵和细致项目定位案名建议营销策略产品标签形象表现推广策略“ART DECO”将时装界带入梦幻项目定位案名建议营销策略产品标签形象表现推广策略“ART DECO”的画作彰显色彩的鲜明和个性项目定位案名建议营销策略产品标签形象表现推广策略品牌化：高档品牌的舒适亲和与低调奢华。个性化：富有针对性的设计，风格独特。人性化：从客户的习惯出发，创造品质生活。奢华性：豪华品质，玩味经典与潮流之间。价值性：价值具有成长性，值得珍藏。ART DECO的五大观点项目定位案名建议营销策略产品标签形象表现推广策略项目定位嘉定核心嘉定核心/ /爵版复式爵版复式/ /
