房地产营改增培训课件

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1、“营改增”对房地产企业的影响 及应对策略财务部2016年6 月1树立营改增后正确的应对观点1、营改增不仅仅是对营业税的变革，同时也是多 个税种的变革。2、营改增不仅仅是财务部部分的战斗，公司各个 职能部门都是营改增的一部分。3、严防营改增过渡期的涉税风险。2目 录第一章 增值税相关基础知识第二章 “营改增”后房地产企业重点政策第三章 “营改增”后房地产企业关注点及应对策略3第一章 增值税概率知识 一、营业税的概念是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销 售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一 种税。例：甲公司为房地产开发企业，现销售100平米住宅 ，以100万元卖与个人乙，营业税

2、税率5%，甲公司需缴 纳营业税税额？上述例子中，甲公司发生的经济业务为销售不动产 ，为缴纳营业税防范，营业税属于价内税，则需缴纳营 业税为：100万元5%=5万元甲公司在会计处理中：主营业务收入为100万元，营 业税金5万元。4第一章 增值税相关基础知识 一、增值税的概念增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增 值额作为计税依据而征收的一种流转税。 二、增值税的特点 （一）增值税以增值额为征税对象社会产品的价值P=C+V+M C是转移价值 V是劳动者的报 酬M是纯收入 增值额就是新创造的价值即V+M直接计算V+M难度较大，实际采用减法 即M=P-C-V购进扣税法：是为生产产品而外购的货

3、物或接受的劳 务取得的增值税专用发票上注明的进项税额可以从应税产 品或劳务的销项税额中扣除。一般计税方法中 增值税应纳税额=销项税额-进项税额5第一章 增值税相关基础知识 （二）增值税是价外税在增值税的计税价格中没有增值税，增值税的计税 价格是由成本和利润两部分组成的。价外税不同于价内税，价内税在产品或劳务销售价 格中含有税金。 （三）增值税实行的是专用发票抵扣制抵扣增值税的进行税金必须要取得增值税专用发票 或税法规定的凭证（增值税专用发票、农产品收购发 票、海关缴款书）增值税是以票控税为特点。6第一章 增值税相关基础知识 三、一般纳税人与小规模纳税人 中华人民共和国增值税暂行条例将纳税人按其

4、经 营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人 和小规模纳税人。 1、经营规模：年应税销售额：纳税人在连续不超过12 个月的经营期内累计应增增值税销售额，包括纳税申 报销售额、稽查补销售额、纳税评估调整销售额、税 额机关贷款发票销售额和免税销售额。 2、划分标准7第一章 增值税相关基础知识应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服 务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化 创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服 务、广播影视服务。 应税劳务，应征增值税的加工、修理修配劳务 增值税小规模纳税人依自愿申请可能成为增值税一般纳 税人，一经登记为一般纳税人后，不

5、得转为小规模纳税 人。纳税人 小规模纳税人 一般纳税人 从事货物生产或者提供应 税劳务的纳税人，以及以从 事货物生产或者提供应税劳 务为主，并兼营货物批发或 者零售的纳税人 年应税销售额在50万元以下 （含50万元） 年应税销售额在50万元以上 批发或零售货物的纳税人 年应税销售额在80万元以下 （含80万元） 年应税销售额在80万元以上 提供应税服务的纳税人 年应税销售额在500万元以下 （含500万元） 年应税销售额在500万元以上 8第一章 增值税相关基础知识 3、一般纳税人与小规模纳税人的特点 （1）小规模纳税人的特点 不能适用的增值税专用发票（但可代开） 不能抵扣进项税金 采用简易计

6、税方法应纳税额=销售额征收率 （2）一般纳税人的特点 能适用增值税专用发票 可以抵扣进项税金 采用一般计税方法，有些事项也可以采用简易计税方法 应纳税额=当期销售税额-当期进项税额9第一章 增值税相关基础知识 1、销售房屋为房地产新项目 例：甲公司为房地产开发企业为一般纳税人，2016年5月1日 后新建房地产项目，销售100平米住宅，100万元与个人乙， 增值税税率11%，房屋建造成本及费用发生可抵扣进行税额5 万元，甲公司需缴纳增值税额为？ 销项税额=100（1+11%）11%=9.91万元 应纳税额=9.91万元-5万元=4.91万元。 2、销售房屋为房地产老项目 例：甲公司为房地产开发企

7、业为一般纳税人，销售2016年4月 30日前取得施工许可证的房地产项目，销售100平米住宅， 100万元与个人乙，征收率5%，甲公司需缴纳增值税额为？ 应纳税额=1005%=5万元。10第一章 增值税相关基础知识 四、增值税发票管理 （一）可抵扣发票 1、增值税专用发票11第一章 增值税相关基础知识 2、增值税普通发票12第一章 增值税相关基础知识 3、海关进口增值税专用缴款书13第一章 增值税相关基础知识 4、农产品收购发票14第一章 增值税相关基础知识 (二)、刑法中关于专用发票有关规定 第二百零五条 虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣 税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或

8、者拘役，并处二 万元以上二十万元以下罚金;虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上 十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金;虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年 以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下 罚金或者没收财产。单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接 负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑 或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处 三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其 他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。15第一章 增值税相关基础知识 (二) 、刑法中关于专用发票有关规定第

9、二百零八条 非法购买增值税专用发票或者购买伪造的 增值税专用发票的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或 者单处二万元以上二十万元以下罚金。非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发 票又虚开或者出售的，分别依照本法第二百零五条、第二百 零六条、第二百零七条的规定定罪处罚。第二百一十条之一:持有伪造的发票罪。第二百一十二条 犯本节第二百零一条至第二百零五条规 定之罪，被判处罚金、没收财产的，在执行前，应当先由税 务机关追缴税款和所骗取的出口退税款。 16第一章 增值税相关基础知识 (二) 、刑法中关于专用发票有关规定最高人民法院关于适用全国人民代表大会常务委员会关 于惩治虚开、伪造和非法出

10、售增值税专用发票犯罪的决定 的若干问题的解释第一条 具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”：（1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他 人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票 ；（2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为 自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增 值税专用发票；（3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专 用发票。虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国 家税款被骗取5千元以上的，应当依法定罪处罚。17第一章 增值税相关基础知识 (二) 、刑法中关于专用发票有关规定善意取得国家税务总局关于纳税人善意取得虚开

11、的增值税专用发 票处理问题的通知（国税发2000187号）规定：“购货 方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自 治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的 销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实 际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票 是以非法手段获得的购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定 不予抵扣进项税款或者不予出口退税；购货方已经抵扣的进 项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。如能重新取得合法、有效的专用发票，准许其抵扣进项 税款；如不能重新取得合法、有效的专用发票，不准其抵扣 进项税款或追缴其已抵扣的进项税款。 18第一章

12、 增值税相关基础知识 （三）、发票开具增值税专用发票使用规定，专用发票应按下列要 求开具：（1）项目齐全，与实际交易相符；（2）字迹清楚，不得压线、错格；（3）发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章 ；（4）按照增值税纳税义务的发生时间开具19第一章 增值税相关基础知识 （四）、发票认证国家税务总局公告第7号公告，2016年3月1日起，对 全国范围内的纳税信用等级为A和B的纳税人取消增值税 发票认证，纳税人可通过增值税发票税控开票软件登录 本省增值税发票查询平台，查询、选择申报抵扣或出口 退税的增值税发票信息。另外，在平台查询不到信息的 发票，仍可进行扫描认证。20第一章 增值税相关基础知

13、识 （五）、增值税专用发票真假判定1、企业组织机构代码查询纳税人可通过互联网登录组织机构管理中心查询界面（网 址：http:/ 加大就可以），查询开放时间为周一到周五8点17点）， 判断开票方或受票方信息的真实性。（1）登录到组织机构管理中心查询界面：21第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定2、输入机构代码（纳税人识别号后9位）或企业名称进行 查询核对，查询界面如下：22若“代码证书”处为“*”，则表示企业年审信息异常，需通过其他方 式深入核实该企业信息真实性。第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定2、增值税专用发票流向查询纳税人可登录主管税务机关的官

14、方网站，在网上查 询发票流向，初步判断增值税专用发票票面信息的真实 性。网址如下：国家税务总局网址：http:/23第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定通过国家税务总局网站可以方便的链接到各省、市税务 机关的网站，也可以通过各地政府网链接到当地税务机关的 网站，也可以通过浏览器搜索进行链接。一般在省级税务机 关网站就可以查询本省的发票流向。24第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定25据显示信息初步判别是否发票流向是否正确。如果开票方不是该 纳税人，或取得该票时地址与上述地址不符，则该票存在虚假发 票嫌疑,需要到发售税务机关进一步查验发票真伪。 注：如

15、果查询时显示，发票已被第N次查询？第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定 通过发票直接判定：26第一章 增值税相关基础知识 五、增值税红字专用发票1）对开发票是指购货方在发生“销售退回”时，为了规 避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视 同购进后又销售给了原生产企业的行为。2）增值税暂行条例实施细则第十一条规定：“一般 纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发 生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务 总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增 值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。”所以 ，企业如果发生销货退回行为，

16、应按规定开具红字发票，如 果未按规定开具红字发票，重开发票的增值税额不得从销项 税额中抵减，将会被重复计税。3）纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有 足够证据的情况下，可根据发票管理办法第三十六条规 定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没 收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。27第一章 增值税相关基础知识 五、开具红字专用发票的方法1）专用发票已交付购买方的，购买方可在增值税发票系 统升级版中填开并上传开具红字增值税专用发票信息表 （以下统称信息表）专用发票尚未交付购买方或者购买方拒收的，销售方应于 专用发票认证期限内在增值税发票系统升级版中填开并上传 信息表。2）税务机构认证结果为“认证相符”认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的 ，购买方在填开信息表时不填写相对应的蓝字专用发票 信息，应暂依信息表所列增值税税额从当期进项税额中 转出未抵