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1、江苏通州项目阶段 工作汇报项目位于江苏通州市，南临通吕运河，西依世纪大道、北靠中心商务区，地块呈矩 形，属通州市新区土地起始年限： 建筑面积： 建筑结构： 面积： 层高： 楼板承重： 设备： 车位： 本项目SWOT分析项目所在地段为通州新的开发区，目前地 段、人气、市政规划、交通条件、商业配 套都存在明显的不足。市场上与本项目真正的同质产品已经具有 相当的知名度与认知度，与其竞争存在一 定的市场风险性。招商工作是否可以顺利完成还不存在明显 的资源保证。消费者的消费习惯与本项目的市场定位与 产品定位存在一定的脱节。Strength (优势 )Weakness (劣势)项目拥有8万方的较大体量，具
2、有一定的 规模优势。项目的行业集聚的市场定位符合填补了通 州商业批发市场的市场空缺，并且与现代 化商业市场越来越高市场发展趋势相吻合 。当地较浓厚的商业氛围为本项目商业市场 的形成奠定了良好的市场基础。项目内部良好的市场规划与完善的商业配 套，为项目的最终消费者提供了良好的商 业购物环境。项目所在区域没有真正同质化的产品与之 形成竞争。开发商雄厚的资金实力保证了项目有效地 开发运营，其商业品牌保证了项目的有效 运作。恒大品牌拥有巨大的资源优势，引起了大 量的内部购买人群的高度关注。SWOT分析当地及周边的市场购买力是否可以 承载项目的快速去化。周边城市在建与已建的同质性项目 ，可能分流一定的市
3、场购买力。项目在县级市投资的风险性使得很 多投资者望而却步。Opportunity (机会)Threat (威胁)南通、通州整体良好的房地产市场 走势，保证了项目个体良好的升值 前景。苏通大桥的开通，使得通州整体经 济的发展存在着一个巨大的空间。通州已在规划的家纺城、机械汽配 产业园、电子器件产业园、新材料 产业园等四大产业园未来规划，使 得项目所在地区拥有巨大的升值潜 力。四大产业园区所聚集的各方面的需 求，为本项目提供了大量的人气保 证。市政规划的不断完善，使得交通配 套与外部商业配套得到不断的完善 。项项目为为通州新城项项目,由我司进进行代理政府方/开发发商：高品质质预预期目标标：打造区
4、域知名项项 目我们们：利润润最大化原则则原则则：尽可能缩缩短周期重点：项项目定位准确？产品市场定位资本隐性地存在于一个环境之下。当一个催化剂使它显现出来并能够使之启动或者说流通，它就会产生高于原有状态下几倍的效益。城市的资本更是潜藏在城市的每一个角落。当一个有利的前景出现在面前的时候，这些资本就会被启动起来，经过一定的流通渠道和手段，产生出更大的效益。激活起通州 城市中的散 落资本，通 过一种商业 集聚的模式 ，让其产生 出巨大经济 与社会效益 。市场定位城市其商业物业的形态决定其也将产巨大的社会价值创造一种当地商业集聚的模式，创造一个集物流乃至周边居民新的的集中购物方式，创造一种新的商业文化
5、。启动城市资 本的时代市 场航母市场定位市场本体市场数据通州及周边 市区购物广 场家纺服 饰城装饰城商贸城商城数量44335主要道路沿 线商铺3000以上市场内客户 数量20000家以上数量基 础仓储需 求物流数量进入成 本发展性家纺业极大强极强有限高大装饰建材较强较强较强较多高弱灯饰、五金 、文具一般一般一般多一般一般酒店用品、 家具一般一般一般一般低一般工艺品、化 妆品、饰品无无弱多低极强目标客户通州市及周边区域各类专业 市场19家主要道路沿线商铺3000家 以上市场内客户数量20000家以上，每 年增长速度在20%以上55%21%24%2007年200多亿 的总产值目标客户第一层次客户来
6、源目标客户第一层次客户来源目标客户家纺、布料家纺、布料数量有限数量有限洒店用品、家具洒店用品、家具数量有限引入难数量有限引入难 度大度大装饰、建材装饰、建材承受能力大，为承受能力大，为 项目次重点引进项目次重点引进 客户群客户群可能主要客户来源可能主要客户来源可能重要客户来源可能重要客户来源建材行业链：装饰、建材、家具建材行业链：装饰、建材、家具纺织行业链：家纺、布料、半成品、成品纺织行业链：家纺、布料、半成品、成品当地市场基础雄当地市场基础雄 厚，已有成熟市厚，已有成熟市 场在国内具有很场在国内具有很 高知名度，数量高知名度，数量 巨大，发展前景巨大，发展前景 光明，引入条件光明，引入条件
7、相对简单。相对简单。本项目可能客户来源本项目可能客户来源小商品产业链：工艺品、饰品、洒店用品小商品产业链：工艺品、饰品、洒店用品投投资资客客户户启示工艺品、饰品工艺品、饰品产品定位：？项目的服务功能？针对的客户定位？最终的消费群体？功能-定位-消费项目服务功能？1、集购物、休闲、娱乐、 餐饮、商住等功能于一体 2、大型专业商品集散地 3、 辐射周边城市 集购物、休闲、娱乐、餐饮、商 住等功能于一体的大型小商品集 散地，辐射周边城市的小商品产 业交易平台。4、专业商品交易软性平台 针对客户定位？1、项目所在地，必定是首 先引起市场关注的地区。通 州商业市场的火爆，早已经 引起一大批的投资客拭目以
8、 待。2、周边区域，通州乃至周 边市区的商业氛围已相当浓 厚，一个商业的集聚中心所 引进的商业效应，必定能引 起他们关注，各类业态的紧 密结合自然是这群自用客极 度关注的焦点之一。投资客：30%自用客：70%？1、 纯粹进行消费的人群 最终消费人群 这群人在这个商业市场进行 的只是纯粹的消费行为。他 们就是任何一个消费市场的 消费终端。2、满足自身经营利益的消 费人群 这群人在此进行的消费是为了满 足他人的终端消费。他们一般是 零售业主或再低一个层次的批发 商。3、区域范围的消费人群 这群人在此进行的消费是周边区 域为该项目进行造势通过思考：？哪些行业能成为本项目主打业态？区域成功市场主流业态
9、产业现状 鸿运装饰城-装饰、建材行业 方天大市场中原批发市场-灯饰、机电、文 具、五金、酒店用品 华东轻纺城-轻纺半成品、成品、服饰、织 针品 南通家纺城-布料、家纺 永泰商贸城-服饰、面料、家居、装饰行业、建材行业灯饰、五金、文具、机电、 酒店用品、家具、百货工艺品、化妆品、饰品、玩 具等业态的购买力及承载力家纺行业（服饰、 布料、纺织等）本项目初定行业业态分析装饰行业、建材行业30%家纺、服饰、布行业40%灯饰、五金、文具等20%工艺品、化妆品、饰品 10%本项目总体量近800套商铺主力面积40-120M2项目推广思路？思考：？如何尽快在业内抢夺市场高地项目总推广思路品质与项目整体定位相吻
10、合，任何一个推广的表现都是一个产品形象、开发商形象企业形象的展示，力求达到品质化。理性商业地产不同于普通住宅项目，其投资者关注的是投资回报。理性的事实分析比感性的情感诉求更能够达到效果。大气项目具有8万方的较大体量，开发商拥有强大的市场号召力与影响力。所有的一切都要推广的表现必须具有磅礴的气势。沉稳与产品的文化内涵相呼应，产品推广手法必须具有相当的沉稳性。这种沉稳性不是浅于表面的，而是一种由内而外的气质展现。项目总推广表现整体形象塑造 项目品牌战略 壮景规划价值 区位、产品主题 建筑规划特色 经营管理优势 市场优惠政策（* ）2.税收减免 3.简化手续 1.贴租 契机!专业小商品城？小商品城成
11、功模式探究南京义乌小商品城原始状态：南京义乌小商品城 地址：南京市江宁区天元路 开发商： 南京浙商投资有限公司 物业公司：南京义乌小商品市场管理有限公司 营销模式：包租出售 容量：280000平米其中70%为专业市场用于包租出售， 30%为办公、公寓、商业等配套服务设施。 层高：36米 出售：8000-14000元/平方 功能定位：专业市场、办公、休闲娱乐、特色零售、展示 在政策扶持下，南京义乌小商品城经过两年多的发展，已成为江 苏省内著名的小商品集散中心，吸引了大量贸易类企业和机构南京义乌小商品城一期自2006年6月开业，浙江12大行业的企业成为了这里的首批租户，其中包括国内知名 的服饰、文
12、具、五金、装饰等等。 南京义乌小商品城增大市场内公共活动空间；在业态上增添更多的功能，例如设立劳务培训中心，它将成 为小商品人才孵化基地，促进产业发展。南京义乌小商品城真正建成一个江苏地区乃至长三角小商品集交易、展示、物流、办公、住宿为一体的平 台，成为一个多功能的小商品集散地，改建工程在功能上做了极大的调整，同时内部公共空间的预留以及 对于租户的严格筛选售后包租的市场化开发形式：在南京市政府市政宏观战略及发展规划的引导下，政府提供服务和支持以及 南京浙江商会负责具体的开发定位、规划论证、整体包装策划、改建招商和管理工作。 南京义乌小商品城以专业市场、物流配送、零售品牌、商务办公 和酒店式公寓
13、为主，辅之以相关的餐饮娱乐配套功能专业市场创意办公 物流配送 p引进浙江义乌12 大行业代表企业 入驻p专业装饰城、品 牌零售大卖场辅 助聚集人气p每年一次苏南小 商品博览会p“邀请时间”行 业会议ppBBH广告公司 p上海开发区协会 p伦敦艺术大学上 海办事处 pELLE内衣展示厅p未设计公司p p香奈儿男表发布 会p宝马汽车发布会p迪斯尼手机上市 派对p普利斯通产品发 布会p雪佛兰车友会娱乐总汇 配套餐饮p恬美容保健会所p前院p潮流运动馆、健 身场所pCan you 3S 发型 概念店 pp璐娜宴会服务p后院咖啡p乐法贝餐厅p阿罗玛咖啡p清水町日本餐厅p 成功元素2、明确的市场定位3、对于入驻企业有明确的入驻门槛4、成熟的商业规划布局5、充分利用周边原有资源依托1、政府支持后阶段工作安排1、对于本报告所提及业态继续作更深入的市场调研 ，了解其运作模式、市场发展规模、以及对于其 对于商铺需求现况2、对于类项目产品进行研究，给予本项目建议参考thanks
