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1、 商业物业经营与物业租赁管理 授课人：张根苗深圳市城铁物业发展有限公 司第一章第一章 商业物业概述商业物业概述一、商业物业的概念物业按照是否产生收益划分，分 为收益型物业和非收益性物业。 我们把收益型物业又叫经营型物 业习惯上又叫商业物业，它是指 能能直接产生租赁收益或其他经 济收益的物业。例如：写字楼、 旅馆、商店、餐馆、游乐场、影 剧院、停车场、加油站等。二、划分商业物业的标准及 类型按照国外采用“四分法”分为：居住物业商业物业工业物业特殊用途物业商业物 业的三 种属性经营 性公众服务 性商业物业的类型商业物业的类型第一、 办公物 业。指 各种商 业机构 用于从 事经营 管理的 场所， 又
2、称商 务楼。按建筑 面积大 小分为 小型、 中型、 大型。按功能 分为单 纯型、 商住 型、综 合型。按现 代化程 度分 为智 能化大 楼和非 智能化 大楼。按建造等 级和所处 区位、收 益能力等 综合因素 分为甲级 写字楼、 乙级写字 楼、丙级 写字楼。第二、酒店物业业。酒店是提供饮食产品及客房 ，各项设 施与无形的服务的综合型产品与服务 ，从而获得利润的经济单 位。商业性酒 店为为 商 务旅游人 士而设 计。一般 地处商业 城区，交 通方便， 设备齐 全。度假酒店 一般地处 交通方便 的风景名 胜区，客 人主要是 度假、娱 乐、休息 ，因此要 有适合休 息和娱乐 的环境设 备。长住性酒店主
3、 要适合长期居 住的客人，设 有为家庭提供 的豪华和中等 级别 的完整房 间，也有为 单身男女提供 的单间 ，一般 都提供服务员 和送餐服务。汽车酒 店。主要 为长 途驾 车和乘车 的旅客提 供租宿、 餐饮的酒 店，一般 建在城市 的平民区 或公路旁 ，规模小 ，层次 低。会议 酒店赌场 酒店第三、商贸贸物业业。是为商品流通、销 售而进行经济活动的场所。1、零售中心（购物中心）。 2、批发市场（交易中心）。 3、街区商铺。第四、娱 乐休闲物 业。主要 指为人们 提供娱乐 休闲活动 的场所。 按照设施 与功能， 可分为：（1）、综 合型的娱 乐休闲物 业（社区 会所、会 员制俱乐 部、主题 公园
4、）。（2）、专项 性 的娱乐 休闲物 业（舞厅、卡拉 OK厅、保龄球 馆等）。三、商业物业的特点（1）、需要良好的商业氛围（2）、追求设施的先进性。（3）、有很高的租赁比例。（4）、已出租为主的商业物业具 有价值不能库存的特点。第二章 商业物业租赁管理概述 一、物业租赁的概念物业租赁通常指房屋租赁，含义指公民或其他 组织作为出租人将其拥有的房屋，出租给承租人使用， 有承租人向出租人支付租金的行为。具体包含以下两点含义：（1）出租人必须是房屋所有权人；（2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。二
5、、房屋租赁的特点 1、房屋租赁不转移房屋所有权；2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 ；4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 ；5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任 人。三、物业租赁的分类1、按房屋所 （1）公房租赁证 有权性质划分 （2）私房租赁（1）定期租赁2、按房屋租 （2）自动延期租赁 凭期限划分 （3）意愿租赁 （1）短期租赁（ 2年）3、按照租赁期限的长 （2）中期租赁（3-4年）短划分（3）长期租赁（ 5年）（1）毛租4、按物业租金的内涵 （2）净租划分 （3）百分比租金 （1）居住用房租赁 5、 按照房屋的使用用 （2）非居住用房租赁
6、（例如：途划分 办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁）6、按照承租人的 （1）国内租赁性质划分 （2）涉外租赁 四、物业租赁管理模式业主通常情况下是将自己的物业委 托给物业管理企业进行管理经营。根 据业主对物业管理企业的委托内容与 要求的不同，常见的有包租转租模 式、出租代理模式和委托管理模式。 不同的模式，业主与物业管理企业在 物业租赁中各自承担的责任不同。（一）、包租转租模式（二）、出租代理模式（三）、委托代理模式五、房屋租赁的行政管理五、房屋租赁的行政管理 为规范房屋租赁 行为，加强城市租赁 管理，国家、省市都 颁布城市房屋租赁 管理办法，办法规 定，房屋租赁实行登 记备案制度。其
7、核心 是对合法有效的房屋 租赁行为颁发房屋 租赁证。房屋租赁登记备 案制度主要 内容有：（一）、房屋租赁赁登记备记备 案 的一般程序：申请请审查审查领证领证（二）、房屋租赁 的条件公民、法人或其他 组织对享有所有权 的房屋和国家授权 管理和经营的房屋 可以依法出租。（三）、房屋 租赁中的违法 及处罚。第第三章三章 物业租赁方案与租赁合同物业租赁方案与租赁合同一、关于房屋租金房屋租金又叫租赁价格。是物业权利人作为出租人将其物业出租 给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其 他有价物。房屋租金大致分为：市场租金、商品租金、成本租金、准成本租 金和福利租金。 二、物业租赁方案（一）、
8、租赁管理概念与内容租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的 收益性物业租赁活动的管理。过程分为：租约签订 前租约执行过程中租约期满（二）、租赁方案与策略（二）、租赁方案与策略租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略 是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。两者是 贯穿在一起的，不必要进行严格区分。1、确定可出租 面积和租赁方 式2、编制租赁 经营预 算3、定位目标市 场4、确定租金方 案5、明确吸引住 户的策略（三）、租户的选择（四）、租金确定与调整 对于不同的经营性物业类型，租金确定的原 则和调整方法是有差异的。（五）、租户谈判与签约管理（六）、租赁管理的市场营销价格优
9、势物业本身素质良好的声誉经济实 用租赁推广三、三、房屋租赁合同房屋租赁合同（一）、房屋租赁合同的概念和法律特征1、房屋租赁合同的概念是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权 利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议， 是一种债权合同。2、房屋租赁合同的法律特征、房屋租赁合同是双务合同、房屋租赁合同是有偿合同、房屋租赁合同是诺成合同、房屋租赁合同是要式合同、房屋租赁合同是继续性合同（二）、房屋租赁合同的基本条款1、当事人姓名或者名称及住所2、房屋坐落、面积、装修及设施状况3、租赁用途4、租赁期限5、租金及支付方式6、房屋的修缮责任7、转租的约定8、变更和解除合同的条件9、租赁双方的权利与义务10、当事人约定的其他条款第四章第四章 在商业物业经营与租赁在商业物业经营与租赁 管理工作中的几点体会管理工作中的几点体会客户 高度重视客户关系管理工具 导入先进管理工具专业运营氛围 持续营造良好的商业氛围内部 强化内部管理做好租金收缴工作结合 与物业管理有机结合服务客户小结小结一、商业物业的概述二、商业物业租赁管理三、物业租赁方案与租赁合同四、在商业物业经营与租赁管理 工作中的几点体会谢谢 大 家张根苗深圳市城铁物业发展有限公司2015年11月19日
