房地产宏观调控投融资及税收政策

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1、房地产宏观调控投融资及税收 政策上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任贺倩明房地产宏观调控房地产宏观调控国务院层面政策土地近期政策银行近期政策财税近期政策深圳近期政策政策07/27国务务院常务务会议议 主要内 容（一）提高征地成本，征地补偿补偿 安置必须须确保被征 地农农民原有生活水平不降低、长远长远 生计计有保障。规规 范土地出让让收支管理，国有土地使用权权出让总让总 价款 全额纳额纳 入地方预预算，实实行“收支两条线线”管理。调调 整新增建设设用地土地有偿偿使用费缴纳标费缴纳标 准、城镇镇土 地使用税征收标标准和耕地占用税征收标标准。

2、建立工 业业用地出让让最低价标标准统统一公布制度。（二）完善 责责任制度。地方各级级人民政府主要负责负责 人要对对本行 政区域内的土地管理和耕地保护负总责护负总责 。坚坚决制止 “以租代征”等违违法违规违规 用地行为为。（三）健全法 律机制。充分发挥发挥 国家土地督察机构的作用，强化 对对地方政府及土地管理部门执门执 法行为为的监监督检查检查 。 严肃惩处严肃惩处 土地违违法行为为，对对重大土地违违法违规违规 案 件要公开处处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责责任 。国家近期房地产宏观政策解析政策建住房2006171号六部委关于规范房地产市场外资准入和管理 的意见 06/07/11 主要 内容境

3、外机构和个人在境内投资购买资购买 非自用房地产产，应应当遵循商业业存 在的原则则，申请设请设 立外商投资资企业业 ； 外商投资房地产企业外汇借款结汇规定（35%资本金，注册资本到 位，土地使用证）； 境外机构人士购买商品房规定（自用自住、对港澳台侨人士网开 一面，经经批准从事经营经营 房地产业产业 的企业业除外）； 外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境 内房地产企业，由商务主管部门严格审批。境外投资者并购境内房 地产企业，或收购中方股权的，以自有资金一次性支付全部转让金 。 外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万 美元）的，注册资本金不得低于投资总

4、额的50%。投资总额低于 1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 强化对跨境资本流动的监测 国家近期房地产宏观政策解析政策（国十五条）国办发200637号国务院办公厅转发建设部等九部 门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 06/05/24 主要 内容房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，把调整住房供 应结 构、控制住房价格过快上涨纳入目标责 任制。 建筑面积90平方米以下住房占70%以上。 5年/营业税 。 项目资本金比例35%/商业银行贷款，对空置3年以上的商品房，商 业银 行不得接受其作为贷 款的抵押物 。 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且

5、套 型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工 开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设， 但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发 建设连续满1年的，按闲置土地处置。 土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的 办法，以招标方式确定开发建设单位。 城市人民政府要将土地出让净 收益的一定比例用于廉租住房建设 。国家近期房地产宏观政策解析国家近期房地产宏观政策解析政策2006年5月17日开国务院常务会议新六条主要 内容（一）重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经

6、济适用 住房和廉租住房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的 调节作用。引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供 应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理 控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长 。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发 建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和 哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展 经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地 解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披 露制度。国家近期房地产宏观政策解析政策关于切实稳定住房价格的通知 （又称国老八条）国办发

7、明电 20058号 05/03/26主要 内容着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给； 稳定住房价格；严格控制被动性住房需求；政策国办发200526号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好 稳定住房价格工作意见的通知 （又称新八条）05/05/09主要 内容对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征 收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 ， 实行实名制购房。 普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面 积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平 均交易价格1.2倍以下。 2年/

8、营业税。国家近期土地政策解析政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土 地使用权规范将于2006年8月1日起施行 主要 内容提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36 万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万 、5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积 的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。 规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。 以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商 业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的 工业用地 政策国办

9、发200650号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有 关问题的通知 06/07/13 主要 内容广州局督察深圳国家近期土地政策解析政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土 地使用权规范将于2006年8月1日起施行 主要 内容提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36 万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万 、5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积 的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。 规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。 以下六类情形必须纳入招标拍卖挂

10、牌出让国有土地范围：供应商 业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的 工业用地 政策国办发200650号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有 关问题的通知 06/07/13 主要 内容广州局督察深圳国家近期土地政策解析政策建住房2006165号关于落实新建住房结构比例要求的 若干意见 07/06主要 内容新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下 住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以 上。政策国土资源部令第33号耕地占补平衡考核办法 06/16主要 内容有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整 改。对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用

11、和征 地审批 国家近期土地政策解析政策国土资电发200622号关于严明法纪坚决制止土地违法 的紧急通知 06/06/14主要 内容认真组织开展对“以租代征”违法用地、闲置土地和别墅 用地的清理，重点是对国务院关于深化改革严格土地管 理的决定（国发200428号）下发后发生的各类违法 违规用地的清理 。政策国土资发200652号关于坚持依法依规管理节约集约用 地支持社会主义新农村建设的通知 06/06/14主要 内容推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、 集体非农建设用地使用权流转试点，坚决制止用“以租代 征”等形式擅自将农用地转为建设用地；严格落实耕地占 补平衡制度；土地出让金要向

12、粮食主产区、基本农田保护 区和土地整理重大项目工程倾斜。国家近期土地政策解析政策国土资电发200617号关于当前进一步从严土地管理的紧急 通知 06/02 主要 内容不得违反土地利用总体规划和年度计划用地 ;从严审批各类非 农建设用地，“先补后占” ；确保房地产调控的土地政策落 到实处 ；对因征地补偿安置不到位等引发重大群体性事件的 地区，要限期整改，整改期间，暂缓受理所在地区建设项目用 地预审和报批申请 ；停止别墅类房地产开发项目土地供应 。政策关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知 国土资发200471号 主要 内容商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必

13、须严格按规 定采用招标拍卖挂牌方式，在2004年8月31日前将历史遗留问 题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由 采用协议方式出让经营性土地使用权。 （又称8.31大限）政策国土资发2005166号关于坚决制止“以租代征”违法违规 用地行为的紧急通知 05/08/22 主要 内容以转让、出租、作价入股等方式进行农民集体建设用地流转试 点的，必须是已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地 国家近期银行政策解析政策人民银行08/18上调利率主要 内容一年期存款基准利率由现行的2.25%上调至2.52%；一年期贷款 基准利率由现行的5.85%上调至6.12%。其他各档次存贷款基准

14、利率作相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。 进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由 贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。其他商业性贷款利率下 限继续保持0.9倍。个人住房公积金贷款利率保持不变。 上述政策自2006年8月19日起实施。政策 2006年8月中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷 管理的通知06/07/22 （银监会54号）主要 内容健全房地产贷款风险评估和预警指标体系；严禁以流动资金贷款名 义发放开发贷款；严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适 用房）、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款 ；信托投资公 司（包括投资附加回购承诺）执

15、行212号文（四证齐全、二级资质 、35%资本金）；土地收储费专门帐户管理。 国家近期银行政策解析政策06/07/21央行宣布从8月15日开始上调金融机构存款准备金率 0.5个百分点到8.5%。 06/06/16中国人民银行宣布决定从2006年7月5日起，上调存款 类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 政策中国人民银行有关负责人就调整住房信贷政策答记者问06/05/31 主要 内容此次政策调整的主要内容是：一是从2006年6月1日起，商业银行 （含农村合作银行、城乡信用社，下同）发放的住房贷款（不包 括住房公积金贷款）首付款比例不得低于30%；二是对购买套型建 筑面积90平方米以下而且是

16、自住房的住房贷款最低首付款比例仍 执行20%的规定。政策人民银行04/28上调贷款利率 主要 内容一年期贷款利率上调0.27个百分点，由现行5.58%上调到5.85% 国家近期银行政策解析政策银监办发2005212号关于加强信托投资公司部分业务风险提示的 通知 05/08/28主要 内容信托投资公司新开办房地产业务应符合国家宏观调控政策，并进 行严格的尽职调查，对未取得国有土地使用证、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”） 的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国 家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本 金比例不低于35%。 政策2004年商业银行房地产贷款风险管理指引 主要 内容商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本 金比例不低于35 国家近期银行政策解析政策中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发 2003121号 主要 内容房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（