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1、邢台市拖拉机厂项目前期 策划北京中广信房地产服务机构（本次提报为前期提报，并非最终结论） 目 录第一部分 项目分析及市场环境第二部分 项目的战略理念及总体策略第三部分 项目定位第一部分 项目分析及市场环境通过本项目的策划，为邢台家乐园房地产公司的“拖拉机厂”综合房地产项目提供系统的、前瞻性战略思路。家乐园房地产公司是一家实力雄厚的房地产公司。 “拖拉机厂”项目是家乐园房地产公司实现企业战略性发展的关键性项目。由于本项目投资大，回报时间较长，又是一个无论在居住规模、形态、商业类型等方面操作难度较大的项目，无疑给企业带来了较大的挑战。为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分
2、利用邢台桥东尤其是中兴大街的商业文脉，我司在对项目进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，提出以“复合型人居商贸中心”发展策划理论为指导，将“宜居、商贸、城市”的概念提升为“邢台新型的、以生活居住为主题的、以城市商贸交流为枢纽的、有完善配套服务功能的，展现现代化城市风貌的、大型的和规范的现代化城市中心”的概念，并通过发展拖拉机厂项目、亦即通过以各种居住、商贸主题为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动邢台城市化进程的升级。这里将成为辐射邢台市区及周边各县市的首善人文居所，并有希望成为冀中南及豫北地区多种国内外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心。一、策划的背景与宗旨二、项目地块
3、条件1、项目地块所在区位本项目所在区域位于邢台市城市中心，区域内大型商业卖场较 多，产品类型丰富，人流量大。占有桥东区乃至邢台市的城市中心 地段。区域市政配套成熟，功能完善。项目所 在区位2、地块四至新华北路沿街地块商铺均已搬迁，团结西大街沿街地块拥有 近20米宽的绿化带，灌木种植茂密，景观价值较高。新华北路团结西大街地块位于邢台市桥东区核心商圈内，北邻团结西大街，西靠 新华北路，东距顺德路约1公里，南距邢台核心商圈中兴东大街 约为1.3公里，西距邢台铁路、公路交通枢纽约800米。交通极 为便利，配套设施齐全。3、历史及现状4#9#8#5#6#11#地块位于邢台拖拉机厂生产区及生活区范围内，总
4、占地面积约320 亩，由六块大小不等且相对独立的地块组成,最大地块占地223.884亩， 最小地块4.303亩。宗地现状为地上厂房及职工宿舍。4#地块5#地块6#地块8#地块9#地块11#地块 各地块宗地图 厂区内部实景图4、项目周边2000米范围内配套设施交通状况 ：本项目位于新华北路和团结大街交叉口，邢台火车站和中心汽车站的东北方向附近，西边个体汽车站、公交路线有：2、15、23、24、28、30路教育：十八中、十六中、市七中、三中、市二中、市一中、育才小学、市第九中学、市第十二中学（第二高级职业学校）、市陶行知试验学校、顺德路幼儿园、医院等级和医疗水平 ：人民医院、市医院、市一院，眼科医
5、院、口腔医院、邢台华夏医院、邢台新华医院、邢台手外科医院、中医院长征医院、矿务局总医院大型购物中心、主要商业和菜市场 邻近邢台市重要的商业街中兴大街仅1.5公里，新华商城、中心百货楼、中北商城、华北通讯广场、财富广场、清风楼元兴商业街、东明国际家具博览中心、顺德批发市场、华北五重机电市场文化、体育、娱乐设施 方圆文化广场、青年电影院公园 ：周边公园林立：新世纪广场、人民公园、紫金公园、达活泉公园银行 ：建行顺德路支行、建行新华路第一支行、中国银行（新华北路）、工商银行邮局 ：邮电局（大通街分局）、郭守敬路邮电支局其他 ：邢台市内重要水系小黄河、加油站（新华北路和团结大街交叉口）5、地块控规、经
6、济指标及基础产品形态新华路以东，卫生街以 北厂区地块新华路以东、卫生街以南厂 区地块工会球场新华路东环城饭店地块新华路以西，卫生街以北 地块凤麟街以东，卫生街以北 地块223.884亩 未房改家属区2.396亩40.322亩 未房改家属区9.449亩7.132亩10.327亩 未房改家属区2.645亩29.239亩 未房改家属区9.093亩4.303亩商业 居住商业 居住商业 居住居住幼儿园 综合用 地商业金融 仓储用地40年 70年40年 70年50年40年 70年40年 50年40年5#地块4#地块6#地块8#地块9#地块11#地块宗地编号宗地位置宗地面积用地性质 出让年限地块设计条件 居
7、住用地主要经济指标2地块总建筑密度不应大于24%，总建筑容积率不应大于2.2住宅建筑层数：多层、中高层、高层13FAR1.7XP1+2.0XP2+3.5XP3 商业用地主要经济指标2地块总建筑密度不应大于30%，总建筑容积率不应大于2.2沿街建筑限低10米13绿地率不小于25%，地面停车位不小于总停车位50%基于地块控规及自身条件，我们可以看出，本项 目地块基础产品形态分布为住宅、商业、公共建筑。 具体如下：住宅商业公共建筑高层、小高层、多层独立商业、邻里中心、底商、商业街学校、幼儿园、展览馆、文体中心三、市场环境分析1、近期政策分析及影响从国八条到国六条别墅项目禁止项目审批及备受争议的70、
8、90执行细则，我们发现，几轮的政策调整对邢台本地房地产市场影响不大，邢台市房地产依旧保持着健康的增长水平。然而，金融政策的调整无疑提高了普通消费者购买商品房的门槛，抑制了房地产市场的投资。价格杠杆成为了各楼盘使用频率最高的营销手段。由于本项目已成为邢台市重点发展的形象工程，地方政府相关政策无疑将有所倾斜。总体来看，良性的政策环境为本项目带来了良好的发展机遇2、邢台市宏观房地产市场环境分析邢台市房地产市场自2003年起步，至今已初具规模。大量外地开发商的涌入 ，使邢台房地产市场发展日益规范和完善。该市房地产整体发展状况应处于中国 北方同级城市中、上等发展水平。供给：现阶段房地产市场供给、需求相对
9、较旺盛，但整体供应略高于整体 需求。全市商品房供给总量约为100-110万平方米。需求：主力户型均集中在130-160平米的三居及220左右的复式结构中，类别墅产品也有一定的市场占有率。表明邢台房地产市场仍以改善性 自住需求为主，市场需求结构较为单一。价格：房地产价格水平较2003年虽有一定程度的上涨，但涨幅较小，目前普通住 宅类产品市场价格徘徊在2000元/建筑平米左右。3、桥东区房地产市场发展现状分析目前，桥东区房地市场较以前有了较大的起色。邢台高档楼盘集中于桥西区的历史已被打破，东部老城区新增部分土地放量使桥东区摆脱了以往受到土地条件限制而逐渐退出邢台市房地产舞台的尴尬局面。桥东老城区完
10、善的配套体系和便利交通条件受到消费者的青睐。目前桥东区的在售项目有“金水湾”、“中央名城”、“永康国际公寓”等，从销售情况尚来看，总体销售形势良好。它们一定程度上反映了大众对于居住于城市中心地段的渴望，这种需求在新增项目中得到了释放。生活居住于桥东城市中心的梦想再次点燃了消费者心中的购房激情。4、桥东区及邢台市房地产市场发展动态对比 供给：桥东区房地产供应总量占邢台市房地产供应总量的三成左右，但各体楼 盘供给量相对较小。从近期桥东桥西新增楼盘规模大体相当，两区已呈现齐头 并进的良好发展势头。需求：桥东区需求主体仍偏好经济型、总价较低户型，对楼盘档次、居住舒 适度要求相对较低。价格：通过对桥西区
11、及桥东区同等质素的楼盘对比我们发现，两区楼盘价格 相差较大，桥西楼盘价格水平远高于桥东楼盘。普通多层价差在300元/平米 左右，而高层价差则为200元/平米左右。总价相差约3-5万元/套。去化率：整体来看，受价格因素影响，桥东楼盘个案销售速度略好于桥西楼盘 个案。桥东是邢台房地产的价格洼地，相对于桥西而言，发展相对滞后，尚未形成良好的居住氛围。但近期新开楼盘的表现正逐渐改变这一成见。开发商总建筑面积（ 万）占地面积（ 万）绿化率容积率产品类型价格 （元/ ）主力户型面积 （ ）物业费 （元/ 月 ）案名装修标准产品定位项目地址工程进度售楼电话配套设施天阔上城万峰名筑 维也纳花园 上院 邢台市宸
12、太房地产 开发有限公司 冶金北路书香园 东侧 3.077富水路青青家园 西临 邢台市永嘉房地 产开发有限公司 26中华路与钢铁路 交叉西南角 中华西大街与太 行路交叉口 邢台大都房地产开发 有限公司 大都房地产开发 有限公司 3.93.65.78.92.32.71.52.536%35%30%38%多层、小高层、高层 高层带裙商 联排别墅、小高层 多层、高层 多层：1900 小高层：2100 小高层：2050 别墅：3300 多层80-130 高层180-25090-150 200-2401950160-2600.4-0.7 0.90.45毛坯毛坯毛坯毛坯普通住宅普通住宅高端住宅普通住宅 期房期
13、房现房期房8206888/8207888 5201555/5998333 2626666/2672676 8206888/8207888 邢台市在售房地产项目一览表（1）开发商总建筑面积（ 万）占地面积（ 万）绿化率容积率产品类型价格（ 元/）主力户型面积 （ ）物业费 （元/ 月 ）案名装修标准产品定位项目地址工程进度售楼电话配套设施永辉巴黎 金水湾 永康国际公寓 邢台市城宏房地 产开发公司 老汽车站中央名城 泉北路公园东街 西侧 桥东羊市道东侧 新华南路 邢台市永嘉房地 产开发有限公司 邢台市博大房地产、 邢台市恒德房地产 邢台永康房地产 开发有限公司 40.61.723多层、小高层 35
14、%2100160-1800.550.8毛坯普通住宅现房2297777 90-126102.530%多层和高层15900.3毛坯普通住宅期房3160888/999 140-1902.84.2735%高层21000.60.8简单厨卫装修普通住宅期房3181999/3182999 80-1604.43608888/9999 期房普通住宅毛坯0.50.7102.335%小高层共10层带电梯：2350 不带电梯：1850 13.5邢台市在售房地产项目一览表（2）5、邢台市整体商业环境分析 目前，邢台市商业布局基本形成了在北至北二环南至中兴大街，西至郭守敬路，东至邢州路区域范围内，以中兴大街为城市商业核心
15、，往北辐射顺德路精品购物街、新华北路机电专业市场、北二环机动车交易市场、北部批发集散市场为中心五大商圈的城市商业布局体系。从各商圈经营状况及业态分布情况看，邢台市商业水平受人均消费水平影响，停留在以满足日常生活必需品为主的，兼顾专业商业市场的，向各几何城市中心聚集的，以商业零售为主要销售形式的城镇商业格局。北二环机动车交易市场北部小商品批发市场中兴大街核心商业街新华北路机电交易市场顺德路精品商业街 各商圈分布图 中兴西大街核心商圈 共有商业店面约200个，其中综合类商业5家，通讯类商业约40家，服装类商业70家，车业：2家，副食烟酒类：15个，餐饮类：10个，住宿类：5个，其余：约52个。品均
16、租金价格2-3元/平米/天。共有商业店面约300个，其中综合类商业6家，通讯类商业 约40家，服装类商业60家，车业：20家，副食烟酒类：20个， 餐饮类：50个，住宿类：20个，珠宝类：10 个， 其余：约100 个。品均租金价格1.5-2.5元/天 中兴东大街核心商圈 新华北路机电专业市场 此专业市场位于拖拉机厂西侧，主要经营种类为五金机电，属满足周边拖拉 机场、邢台电线、电缆厂等企业的专业市场。临街一层售价为7000元/平方米。 经营状况良好。华北五金机电批发市场现有物业销售率已达95%顺德市场的顺德路两侧的品牌店商业经营的较有特色，总商业面积约为20000平 米。各类型专卖店分布于顺德路两侧街道。商业经营档次较高，人流量较大。 顺德路精品市场 经过对顺德、义乌、豫东豫西三大邢台主力批发市场的市场调查，
