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1、高高等等教教育育出出版版社社第十二章 房地产投资风险华东师范大学东方房地产学院 龙胜平 孙斌艺Date1Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的定义 （一）风险的定义 所谓风险，是指某一事件发生的不确定性以及 这种不确定性所导致结果的综合效应。Date2Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 有关风险的概念有很多，一般常用的定义方式 有以下四种： （1）损失发生的可能性 （2）预期收益不能实现的可能性 （3）预期收益和实际收益之间的方差 （4）投资者预期收益率不能实现的概率D
2、ate3Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述Date4Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 （三）风险和收益之间的关系 如果一投资项目为零风险，则其收益就是确定 的。而投资者之所以会选择有风险的项目，是 因为其预期收益有可能大于零风险项目的收益 。这种超出零风险利率所获得的额外收益通常 被称作风险报酬。 一般来说，投资项目的风险越高，投资者所要 求的预期收益就越大，当然其预期收益不能实 现的概率也越大。Date5Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资
3、风险概述 （四）风险和不确定性之间的关系 一般意义上来说，风险和不确定性之间的主要 区别在于预期结果的概率分布是否可知或可估 计。若结果的概率分布是可知或可估计，则称 为风险，反之则称为不确定性。Date6Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 二、房地产投资风险的分类 房地产投资风险的分类方法有很多。根据 项目的资产和债务情况，可以将房地产投 资风险分为经营风险和财务风险 。Date7Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社图12.2 风险的分类资产经营风险风险债务/权益财务风险内部外部静态动态Date8Edited b
4、y 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 1、经营风险（business risk） 所谓经营风险是指，由于房地产投资项目的经 营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预 期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内 部收益率（IRRTC）无法实现的可能性。 经营风险可分为静态风险和动态风险。 静态风险是指由自然灾害引起的无规律的不在投资者 可控范围之内的损失。 动态风险既可以为投资带来收益又可能造成损失，投 资者无法完全控制。Date9Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 2、财务风险(financial risk
5、) 财务风险是指由债务融资所导致的风险，即由 于投资者无力应对债务融资造成的复杂的财务 状况而导致预期的股本内部收益率（IRRE）无 法实现的可能性。Date10Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 由于财务风险主要是由内部或外部因素所引起 的现金流动性或偿付问题，因此可将其分成内 部财务风险和外部财务风险两类。 内部财务风险是指项目不能产生足够现金偿还每月或 每年债务所导致的风险。 外部财务风险投资者在资本市场或其他外部资源（银 行贷款、股权投资等）中获取资金的能力有关。Date11Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版
6、社社第一节 房地产投资风险概述 还有一种较为常用的风险分类方法，可以 根据风险是否影响到市场内所有的投资项 目，能否由投资者设法避免或消除，将房 地产投资风险分为系统风险（Systematic Risk）和非系统风险（Unsystematic Risk）。 系统风险是指对整个市场内所有投资项目产生 影响，投资者无法避免或消除的风险； 非系统风险（或个别风险）是指只对市场内个 别项目产生的影响，可以由投资者设法避免或 通过投资组合方法消除的风险。Date12Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 系统风险主要包括： 市场供求风险。市场供求风险是指
7、投资所在地 区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的 风险。 通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资 完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力 降低给投资者带来的风险。Date13Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 周期风险。周期风险是指房地产业的周期波动 给投资者带来的风险。 政策性风险。由于房地产业与国家经济紧密相 关，因此在很大程度上受到政府的控制。 利率风险。利率风险是指利率的变化对房地产 市场的影响和可能给投资者带来的损失。Date14Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 非系
8、统风险主要包括： 管理风险。是指由于房地产投资者管理不善而 造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包 括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏 ；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章 或违法等。 财务风险。财务风险是指由于投资者举债经营 而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷 款的风险。与上一种分类方法中的财务风险基 本一致。 其它风险：主要包括合同风险、自然风险等。Date15Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 三、房地产投资风险的测量方法 （一）初步分析法 1、初步财务可行性分析。 2、现金流分析法。 3、内部收益率分解法。 4、风
9、险吸收分析法。Date16Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第一节 房地产投资风险概述 （二）敏感性分析法 （三）概率分析法。主要包括： 1、蒙特卡洛分析法。 2、简化概率分析法。 Date17Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第二节 房地产投资风险的初步测量 方法 一、初步财务分析方法 （一）方法概述 1、抵押常数（mortgage constant, K） 2、偿债能力比率（debt coverage ratio, DCR ）Date18Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第二节 房地产投资风险的初步测量 方
10、法 3、盈亏平衡率（the break-even ratio） 盈亏平衡率等于（经营成本+还贷额）/潜在总收入， 盈亏平衡率越高，项目风险就越大。一般来说，盈亏 平衡率高于82%的项目，投资者需要慎重考虑。 4、投资回报率 投资回报率一般可以分为两种，一是总投资回报率（ rate of return on total capital, ROI），等于净经营 收入/总投资；二是股本回报率（rate of return on equity, ROE），等于现金流量/股本投资。 5、财务杠杆 所谓财务杠杆，是指债务融资的使用程度。Date19Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版
11、社社第二节 房地产投资风险的初步测量 方法 （二）案例分析Date20Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第二节 房地产投资风险的初步测量 方法 二、现金流分析法 （一）方法概述 与初步财务可行性分析法不同，现金流分析方 法主要是对项目各年的评价指标进行分析。 这些评价指标主要包括：偿债能力比率、盈亏 平衡率、年末贷款余额占初始投资比率以及年 末贷款余额占年末物业价值比率等，称为风险 比率。Date21Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第二节 房地产投资风险的初步测量 方法 （二）案例分析Date22Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等
12、等教教育育出出版版社社第二节 房地产投资风险的初步测量 方法 三、内部收益率分解法 （一）方法概述 内部收益率分解法的基本原理是分别给予各收 益构成不同的风险权重，通过对内部收益率进 行分解，可以确定某一特定项目的预期收益构 成是否能够达到投资目标。 投资回报一般可以分成三部分：年现金流量、 所得税减免和销售现金收入。 利用此种分析方法，可以将内部收益率分解成 不同部分，从而进行风险分析。投资收益分层 越细化，该种方法对投资风险的把握就越精准 。Date23Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第二节 房地产投资风险的初步测量 方法 （二）案例分析Date24Edite
13、d by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第二节 房地产投资风险的初步测量 方法 四、风险吸收分析法 （一）方法概述 风险吸收分析法需要计算项目的风险吸收率（ risk absorption ratio）。 这一比率表明了一投资者可接受项目所能吸收 的风险数量。该方法基于净现值年金（ annualized net present value, ANPV）的概 念。净现值年金决定了每年的现金流量可以减 少的最大量（净现值不得为负）。风险吸收率 等于股本现金流的净现值年金除以原始股本投 资额。Date25Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第二节 房地产投资风险
14、的初步测量 方法 该比率表明了每一元投资吸收风险的能力，常 用来比较不同规模的项目。在其他风险和收益 等条件相等的前提下，应选择风险吸收能力强 的项目。风险吸收率越高，项目的风险吸收能 力就越强。Date26Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第二节 房地产投资风险的初步测量 方法 （二）案例分析Date27Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第三节 敏感性分析法 一、敏感性分析法概述 在项目的整个投资周期内会有许多不确定 因素对其收益产生影响，敏感性分析就是 用来分析投资决策中这些不确定因素影响 程度的方法。 通过该方法，可以分析初步可行性
15、分析和 现金流贴现模型中各自变量即不确定因素 的变化如何影响项目决策指标。Date28Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第三节 敏感性分析法 敏感性分析的主要步骤为： 1、选择评价指标 2、选择不确定因素 3、分析不确定因素变动对项目评价指标的影响 程度 主要有单一分析和综合分析两种方法。 Date29Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第三节 敏感性分析法 二、案例分析Date30Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第四节 概率分析法 一、蒙特卡洛分析法 （一）方法概述 通过敏感性分析，投资者可以了解预期收益可
16、能的变化范围，但是无法得知不同的收益结果 发生的可能性有多大。这一问题可以通过风险 仿真分析得以解决。若能够确定各种变量的变 动情况，就可通过风险仿真模型分析不同回报 率和流动比率发生的概率，这种分析方法称为 蒙特卡洛法（Monte Carlo）。Date31Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版社社第四节 概率分析法 该方法分析步骤如下： 首先，确定控制变量（单值估计）和不确定性 变量（概率估计）。 对于房地产投资项目，常用的控制变量主要包括：物 业面积、股本投资比率、建筑物折旧和使用期限、现 行税制结构、投资期、贷款额等；常用的不确定性变 量主要包括：物业价值、租金变化、经营成本、贷款 期限等。Date32Edited by 龙胜平 孙斌艺高高等等教教育育出出版版
