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1、第二章第二章 房地产企业房地产企业n n第一节第一节 房地产企业概述房地产企业概述n n第二节第二节 房地产企业人员与组织房地产企业人员与组织n n第三节第三节 房地产企业经营与管理房地产企业经营与管理第一节第一节 房地产企业房地产企业概述概述一、房地产企业的概念一、房地产企业的概念二、房地产企业的特征二、房地产企业的特征三、房地产企业的类型三、房地产企业的类型四、房地产企业的建立四、房地产企业的建立一、房地产企业的概念一、房地产企业的概念房地产企业是指房地产企业是指从事房地产开发、经营从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行、管理和服务活动，并以营利为目的进行 自主经营、独立
2、核算的经济组织。自主经营、独立核算的经济组织。二、房地产企业的特征二、房地产企业的特征(1)(1)经营对象的不可移动性经营对象的不可移动性 (2)(2)业务形态的服务性业务形态的服务性 (3)(3)经营活动的资金和人才密集性经营活动的资金和人才密集性(4) (4) 不完全竞争性。不完全竞争性。(5)(5)房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。三、房地产企业的类型三、房地产企业的类型（一）按照企业功能分类（一）按照企业功能分类1 1、房地产开发企业、房地产开发企业房地产开发企业是房地产开发企业是依法依法 设立，以营利为目的设立，以营利为目的 从事房地产
3、开发和经营的具有企业法人资格的经从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经 济实体。济实体。 （1 1）专门从事土地和城市基础设施开发的企业。）专门从事土地和城市基础设施开发的企业。 （2 2）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企 业。业。 （3 3）房地产综合开发经营企业）房地产综合开发经营企业2 2、房地产中介服务企业、房地产中介服务企业房地产中介服务企业是指在房地产投资、开房地产中介服务企业是指在房地产投资、开 发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务 性经营活动的、具有法人资格的经济实体。性经营活
4、动的、具有法人资格的经济实体。 （1 1）房地产咨询服务企业房地产咨询服务企业。房地产咨询服务企业主。房地产咨询服务企业主 要是指依法设立，从事房地产法律、政策、信息要是指依法设立，从事房地产法律、政策、信息 、技术等方面咨询服务的经济实体。、技术等方面咨询服务的经济实体。 （2 2）房地产估价服务企业房地产估价服务企业。房地产估价服务企业是。房地产估价服务企业是 指依法设立并取得房地估价机构资质，从事房地指依法设立并取得房地估价机构资质，从事房地 产估价活动的经济实体。产估价活动的经济实体。（3 3）房地产经纪服务企业房地产经纪服务企业 。 房地产经纪服务企业房地产经纪服务企业是指依法设立并
5、取得房地产经纪机构资质，以收是指依法设立并取得房地产经纪机构资质，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事中取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事中间、代理等经济业务的经济实体。间、代理等经济业务的经济实体。 3 3、物业管理企业、物业管理企业物业管理企业是物业管理企业是依法成立依法成立、具备房地产物业管具备房地产物业管理资质理资质，依据物业服务合同从事物业管理服务相，依据物业服务合同从事物业管理服务相 关活动的经济实体。关活动的经济实体。（二）按照企业所有制性质分类（二）按照企业所有制性质分类1. 1. 城镇集体所有制房地产企业城镇集体所有制房地产企业2. 2. 国有独资企业、股份有限
6、公司合有限责任公司国有独资企业、股份有限公司合有限责任公司3. 3. 合伙制房地产企业合伙制房地产企业4. 4. 中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业企业、外资房地产企业四、四、 房地产企业的建立房地产企业的建立n n房地产开发企业的设立房地产开发企业的设立n n房地产开发企业的资质管理房地产开发企业的资质管理（一）房地产开发企业的（一）房地产开发企业的设立条件设立条件（1 1）有自己的名称）有自己的名称（2 2）有自己的组织机构）有自己的组织机构 （3 3）有固定的经营场所）有固定的经营场所 （4 4）有符合国务院规定的注册
7、资本）有符合国务院规定的注册资本 （5 5）有足够的技术人员）有足够的技术人员 （6 6）法律、行政法规规定的其他条件）法律、行政法规规定的其他条件（二）房地产开发企业（二）房地产开发企业设立程序设立程序房地产开发企业设立程序包括两个方面，一房地产开发企业设立程序包括两个方面，一 是是工商登记工商登记，二是，二是资质审查资质审查1. 1. 工商登记的程序工商登记的程序 （1 1）拟定房地产开发企业章程；）拟定房地产开发企业章程； （2 2）向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产）向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产 开发企业的申请报告；开发企业的申请报告； （3 3）申报企业资质等级）申
8、报企业资质等级 （4 4）办理银行开户手续，存入注册资金）办理银行开户手续，存入注册资金 （5 5）办理资金信用证明）办理资金信用证明 （6 6）办理经营场所的使用证明）办理经营场所的使用证明 （7 7）向工商行政管理部门申请注册登记）向工商行政管理部门申请注册登记2. 2. 资质审查资质审查新设立的房地产开发企业在领取营业执照的新设立的房地产开发企业在领取营业执照的 一一 个月内，到登记机关所在地的县级以上地方人民个月内，到登记机关所在地的县级以上地方人民 政府规定的部门备案。备案时应当提交的材料：政府规定的部门备案。备案时应当提交的材料： （1 1）营业执照复印件）营业执照复印件 （2 2
9、）企业章程）企业章程 （3 3）验资证明）验资证明 （4 4）企业法定代表人的身份证明）企业法定代表人的身份证明 （5 5）专业技术人员的资格证书和劳动合同）专业技术人员的资格证书和劳动合同 （6 6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件二、房地产开发企业的资质管理二、房地产开发企业的资质管理（一）资质等级划分（一）资质等级划分 （二）资质取得（二）资质取得 （三）资质的变更（三）资质的变更 （四）资质的终止（四）资质的终止 （五）资质的年检（五）资质的年检（一）房地产开发企业资质等级的（一）房地产开发企业资质等级的划分划分根据建设部房地产开发企业
10、资质管理的规定，房地产开根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为发企业按照企业条件分为一、二、三、四一、二、三、四等。各资质等等。各资质等 级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业 务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应 的条件。的条件。一级资质一级资质房地产开发房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建 筑面积筑面积252
11、5万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部 门确定。门确定。 房地产开发经营企业资质等级标准房地产开发经营企业资质等级标准资质资质 等级等级注册资注册资 本本( (万元万元) )从事房地从事房地 产经营时产经营时 间（年）间（年） 近近3 3年房屋年房屋 建筑面积建筑面积 累计累计 竣工竣工 （万（万mm2 2）建筑工建筑工 程质量程质量 合格率合格率 达达100%100%上一年房上一年房 屋施工面屋施工面 积积 （万（万 mm2 2）专业专业 管理管理 人员
12、人员中级中级 以上以上 人员人员持有综持有综 合证书合证书 人员人员一级一级 资质资质500050005530305 515154040202044二级二级 资质资质20002000 3 315153 31010 20 20101033三级三级 资质资质800800 2 2552 21010 5 522四级四级 资质资质100100 1 1已竣工已竣工 的建筑的建筑 工程工程5522（二）房地产开发企业资质（二）房地产开发企业资质取得取得1. 1. 房地产开发企业备案房地产开发企业备案2. 2. 房地产开发企业的资质核定房地产开发企业的资质核定 （三）房地产开发企业资质（三）房地产开发企业资质
13、变更变更1. 1. 资质升级资质升级2. 2. 资质降级资质降级3. 3. 房地产开发企业备案证明文件内容变更房地产开发企业备案证明文件内容变更 （四）房地产开发企业资质（四）房地产开发企业资质终止终止1. 1. 资质自动失效资质自动失效2. 2. 资质注销资质注销3. 3. 资质被吊销资质被吊销（五）房地产开发企业资质的审批和年检（五）房地产开发企业资质的审批和年检一级资质房地产开发企业的资质是由省、自一级资质房地产开发企业的资质是由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审， 报国务院建设行政主管部门审批；二级资质及二报国务院建设行政主管部门审
14、批；二级资质及二 级以下房地产开发企业的资质审批办法由省、自级以下房地产开发企业的资质审批办法由省、自 治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。第二节第二节 房地产企业的人员与组织房地产企业的人员与组织n n房地产企业的人员构成房地产企业的人员构成n n房地产企业组织房地产企业组织房地产企业的人员构成房地产企业的人员构成n n房地产企业人事分类房地产企业人事分类n n经济管理类经济管理类n n专业类专业类n n工程技术类工程技术类n n房地产企业人员构成房地产企业人员构成n n注册建筑师注册建筑师n n工程师工程师n n财务人员财务人员n n营销策划
15、人员营销策划人员n n项目拓展及发展人员项目拓展及发展人员n n法律顾问法律顾问房地产企业的组织房地产企业的组织n n基本概念基本概念n n组织的原则组织的原则n n组织结构形式组织结构形式n n房地产企业组织的基本概念房地产企业组织的基本概念是指是指围绕房地产企业的开发与经营目标，通过围绕房地产企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来开展分工协作，从而推动企业的开发组织起来开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。与经营各项活动顺利开展。n n房地产企业组织的一般原则房地产企业组织的一般原则n n目标同一
16、性原则、分工协作原则目标同一性原则、分工协作原则n n统一指挥原则、权责一致原则统一指挥原则、权责一致原则n n机构精简原则、有效管理幅度原则机构精简原则、有效管理幅度原则n n组织结构形式组织结构形式n n职能型组织结构职能型组织结构n n项目型组织结构项目型组织结构n n矩阵型组织结构矩阵型组织结构n n混合型组织结构混合型组织结构总经理市场投资部人力资源部营销策划部开发部工程部预算部财务部职能型组织结构图总经理项目A项目B职能部门C职能部门DA1A2A3B1B2B3D1D2D3C1C2C3项目型组织结构图矩阵型组织结构图总经理职能部门1职能部门2职能部门3职能部门4项目A项目B项目C混合型组织结构图总经理项目A项目B市场部开发部财务部人事部第三节第三节 房地产企业经营与管理房地产企业经营与管理n n房地产企业经营目标房地产企业经营目标n
