《JCT合同框架体系介绍》由会员分享，可在线阅读，更多相关《JCT合同框架体系介绍（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、JCT合同框架体系介绍 l1.合同安排 l2.政府标准总包合同和分包合同。 l3.合同关系l4.履约保函 l5.术语 1.合同安排li) 包干合同lii) 测量合同liii) 成本补偿合同liv)施工及设计合同lv) 交钥匙合同lvi)时期合同(Term Contract)1.1 包干合同 l合同总价固定闭口包干,工程变更引起加帐和减帐。la) 基于图纸和施工规范的包干合同l合同文件包括施工图纸和施工规范的全部内容。为了便于计量变 更，合同文件还包括点工表和主要材料/设备单价表。li) 投标单位承担按图纸计算工程量发生差错的风险，承担由于不 确定因素或不可预见未来因素在计算价格上的风险。因此投
2、标单 位往往提高投标价以避免这种风险。lii) 最低价投标者往往源自低估工程量或风险者。liii) 业主可节约工料测量师编制工程量清单的费用。liv) 基于以上原因这种合同适于小型工程，工程变更预计较小的工 程。1.1 包干合同lb) 基于工程量清单的包干合同li) 由业主雇佣的工料测量师根据图纸和施工规范编制工程量清单 。lii) 减少投标单位测量工程量的时间，从而减少了招投标周期。liii) 工程量测量差错的风险转移至业主。liv) 业主能较清楚地预测到工程项目的最终成本。lv) 工程量清单的单价有利于计算变更，从而有利于业主控制成 本。lvi) 适用于业主希望早开工的项目、项目工程内容不
3、确定或设计 深度不够。1.2 (再)测量合同l(再)测量合同基于大约工程量的工程量清单或合同文件中的单价表 。la) 基于大约工程量的工程量清单的合同。l合同中工程量清单中的工程量为大约工程量，是由于业主希望更 早开工，而无足够的时间深化设计造成的，项目竣工后将会根据 实现完工情况再测量所有工程量，但合同中单价为包干单价。li) 开办费(基本措施费)为包干价。lii) 这种合同安排使设计与施工能交差进行。liii)避免了用大量时间编制确定工程量的工程量清单。liv) 适合于土木建筑工程。1.2 (再)测量合同la) 基于单价表的(再)测量合同l合同文件中单价表替代了工程清单，单价表中项目同 工
4、程量清单。这种合同安排，业主要求施工单位按业 主命令进行施工，适合于业主还未明确他的具体要求 ，或者没有足够时间编制大约工程量的工程量清单。l i)单价表中的项目履盖完成项目工程的所有内容，但无 工程量，报价困难，造成业主和施工单位较大风险。l ii) 投标者往往会被要求投报一个下降%(率)。l iii)准备招投标的时间较大幅度地减少。1.3 成本补偿合同l成本补偿合同工程款的支付基于施工单位实际 发生的费用，适合于紧急事件的修补工程等等 。 1.3 成本补偿合同la. 成本加百分比率l支付施工单位的工程款是实际发生的成本加一个%，这个%履盖 施工单位的管理费加利润。这种合同安排业主无法知道项
5、目最终 的成本高低。施工单位往往尽可能抬高项目成本，成本控制较为 困难。li) 一旦合同签约，工程可立即开始。lii) 施工单位无压力提高工作效率以及人工、材料的利用率等等。liii) 非常困难在项目早期预测项目最终成本。liv) 成本控制体系是必须的。1.3 成本补偿合同lb. 成本加固定费用（率）l lc. 成本加浮动费用（率）l支付给施工单位的工程款须根据是否总成本高于或低 于事先确定的总成l本水平，给施工单位较大财务压力以促使他们降低成 本。1.3 成本补偿合同ld. 目标价格l根据业主的详细要求估计项目的最终成本作为 目标价格，施工单位工程l款的支付在最初几次按实际发生额进行补偿支
6、付，然后在较后阶段要将l实际发生额与目标价格进行比较。1.4 施工及设计设计 合同 在这种合同安排下，施工单位即负责施工，又负责设计， 业主可利用施工单位在某些特殊项目上特殊的施工和 设计经验。在施工及设计合同下，业主代表(可以是业 主雇佣的管理公司)负责监督施工单位按施工规范进行 施工，工料测量师负责监督和控制成本。 1.5 交钥匙合同l这种合同要求施工单位不但要负责设计，施工 ，而且要负责建筑工程中的一切。 1.6 时时期合同(Term Contract) l1) 适合一般时期的工作 e.g. 2年时期的维护工作，地 质勘测工作。l2) 合同文件中单价表替代工程量清单。l3) 施工单位每次
7、申请的工程款需由工料测量师评估。2.政府标准总包合同和分包合同l2.1 使用标准合同的原因l2.2 合同基本条款l2.3 合同特殊条款2.1 使用标准合同的原因l- 合同各方较熟悉合同条款。l- 合同双方清楚了解各自的权利、义务；合同 条款由法律专家编制，避免含糊和岐义。l- 避免时间大量花费在起草合同条款上。l- 提供了一些列争议解决的方法 e.g. 仲裁和 诉讼。2.2 合同基本条款la. 建筑工程l ，建筑工程合同基本条款，1993年版。 l b. 维护工程l 香港房屋署，时期合同(Term) 基本条款，1990年版 。l c. 土木工程l ，土木工程合同基本条款，1993年版。l d.
8、 指定分包工程l ，建筑工程指定分包合同条款，1988年版 。2.3 合同特殊条款l合同特殊条款是对合同标准条款的修正。la. 建筑工程l 房屋署合同特殊条款，1999年5月等6版，配合建筑工程合同基 本条款 1993年版。l b. 维护工程l 房屋署合同特殊条款，配合时期合同基本条款，1990年版。l c. 土木工程l 房屋署合同特殊条款，1999年6月，第五版，配合土木工程合同 基本条款1990年版。l d. 指定分包工程l 房屋署指定分包工程特殊条款，1999年6月，第五版，配合指定 分包 工程基本条款，1988年版。3 合同关系l3.1 在建筑工程和指定分包工程合同基本条款 1993年
9、版下的合同各方的责任。l3.2 在1993年版建筑工程合同基本条款下非合 同方的责任3.1 在建筑工程和指定分包工程合同基 本条款1993年版下的合同各方的责任。l3.1.1 承包商责任l3.1.2 业主的责任3.1.1 承包商责任la) GCC条款10li) 承包商有责任根据图纸和施工规范施工完成工程。lii) 施工图纸中所描述的工作都须完成，承包商还须根 据变更指令完成变更工作。 lb) 有责任向建筑师提交施工 图，表明施工过程/程序 ，方法和时间等。（GCC Clause 16 t SCC Clause 5 ） c) 在施工期间提供所有必要的监督（GCC Clause 17 t SCC
10、Clause 6） d) 对施工现场的安全负全部责任。（GCC Clause 20 ）3.1.1 承包商责任le) 承包商在下列情况下有责任进行赔偿（GCC Clause 22，28和30）li) 施工过程中对建筑物和人员的损坏/损伤。lii) 施工过程中侵犯有关专利、商标权的行为。liii) 对违约、违反政府法规、违法行为的罚款。l lf) 支付政府规定的各种费用和税收。3.1.1 承包商责任lg) 提供必要的保险，包括：i) 工程自身的损坏险ii) 第三者责任险iii) 自已施工人员安全险。l lh) 对施工提供必要的机械和设备。l li) 没有业主的书面同意，不得散发工程照片。 3.1.
11、1 承包商责任lj) 保持工地现场清洁。l lk) 支付给施工工人合理的工资。l ll) 在合同的时间内书面准备索赔的文件，保持必要的 证据以支持这种索赔。l lm) 允许建筑师和任何获授权的人员进入施工现场。3.1.1 承包商责任ln) 允许建筑师或其代表检查工程。l lo) 不允许提供小帐。l lp) 确保施工质量达到合同规定的要求。l lq) 在竣工命令发出后，完成各项未完工作。l lr) 根据工料测量师签发的付款证书尽快支付款项给指 定分包商。3.1.1 承包商责任la) 给工料测量师提供必要的信息。l lb) 开工后28天内提供详细的安全计划草稿，并随后定期修正。l lc) 为安全检
12、查提供必须的设施和帮助。l ld) 确认所有施工人员/技术人员持有必要的证件。l le) 未经业主书面同意不得分包/转让工程之任何一部分。l lf) 在规定的保修时间内，完成项目修理工作。3.1.2 业主的责任la) 转让工地与承包商进行施工。l lb) 若总包单位未有合理理由拒绝或截留应支付给指定 分包商的工程/材料款，业主可直接支付给指定分包商 。l lc) 竣工证书发出后14天内支付保留金。l ld) 在工料测量师签发工程款支付凭证后，21天内支 付承包商完成工程款和到达现场的材料款。3.2 在1993年版建筑工程合同基本条款 下非合同方的责任l a. 内部分包商和供应商l内部分包即承包
13、商将一部分工程分包给其它单位施工 。承包商须负责内部分包商/供应商施工质量和材料质 量，承包商须监督内部分包商/供应商的工作，并按与 他们签定的合同付款.若发生争议他们自己解决.l b. 指定分包商/供应商l由建筑师指定具有特殊施工经验的承包商或能提供特 殊产品的供应商进入指定分包供应合同。指定分包商/ 供应商完成的工作/材料的估价包括在工料测量师准备 的中期付款证书中。承包商在业主支付其款项后7天内 ，通知并支付指定分包商/供应商款项。3.2.2 指定分包商的责任li) 遵守所有总包合同条款。lii) 未经业主书面同意不得分包全部或部分工作给其它单位。liii) 遵守总包工作指令。liv)
14、维护分包工程直至整个项目完全竣工。lv) 修复好有缺陷的分包工程。lvi) 在合同规定的时间内提交付款申请书。lvii) 允许总包和获授权的人士进入施工现场。lix) 根据总包进度安排完成分包工程施工。lx) 由于损坏、损失总包工程或使总包人员受伤，则赔偿总包损失 。lxi) 提供其受雇人员必要的证件。3.2.3 建筑师的责任la. 代表 (业主代表)lb. 设计lc. 图纸ld. 成本（确保建筑物竣工后成本不超过事先制定的目 标成本）le. 监督（材料和工程质量）lf. 变更lg. 付款（签署付款凭证）lh. 竣工（签署竣工证书）3.2.4 工料测量师的责任l a. 合同前责任li) 估算项
15、目成本lii) 建议合同安排liii) 准备招标文件liv) 评标报告lb. 合同后责任li)计算中期付款证书lii)评估变更liii) 准备财务报告liv) 准备现金流量报 告lv) 评估承包商申请 的索赔4履约保函l 施工单位向银行购买的，若其未能履行合同造 成业主损失，业主可要求银行支付给他履约保 函上列明的金额，通常为合同总价的10%。5术语l暂定金额l总额包干Prime Cost Suml开办费l优惠付款l书面合同条款l合同隐含条款l应受处罚的拖期l同意的拖期5.1 付款证书la. 是约束性文件由业主发出，上面注明了支付给承包 商的金额。lb. 由工料测量师准备lc. 内容li) 已
16、完成的工作（总包和指定分包工作）lii) 到达现场的材料liii) 业主同意的现场外的材料liv) 合同规定的应支付的其他款项lv) 缺陷扣款lvi) 拖期罚款lvii) 保留金5.1 付款证书d. 中期付款证书为某一时间已完成工作的估价，有关 调整在以后的证书中进行。 e. 承包商每月须提交中期付款申请书给工料测量师， 内容包括：li) 已完成工作的估价（包括指定分包商）lii) 现场材料表liii) 业主同意的现场外储存的材料表liv) 工料测量师在收到申请后21天内进行估价。5.1 付款证书l f. 竣工后，承包商提交付款申请应包括：li) 完成的未完工作价值。lii) 变更的价值QS须在竣工证书发出后14天内返还保留金。l l g. 业主须于发出付款证书后21
