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1、房屋维修及设备设施管理n授课人n张险峰房屋维修管理第一节 房屋维修管理概述 一、 房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 （一）房屋维修的概念房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用n1.从物业自身的角度看n2.从房地产业的角度看n3.从物业管理企业的角度看n4.从使用和社会的角度看二、房屋修缮责任的划分n国务院建设工程质量管理条例n建设部第80号令房屋建筑工程质量保修方法n1.新建房屋在保修期内新建房屋、自每栋房屋竣工验收合格之日起，在规定的保修期内，由 施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设
2、单 位负责。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设 计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏， 为5年。 （三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 摘自国务院建设工程质量管理条例第四十条n2.保修期满后（一）物业管理企业承担房屋建筑共同部位 ，共用设施设备，物业规划红线内的市政 公用设施和附属建筑及附属配套服务设施 的修缮责任。
3、 （二）业主承担物业内自用部位自用设 备的 修缮责任。n3.其他情况凡属使用不当或人为造成房屋损坏的， 由其行为人负责修复或给予赔偿。n三、 物业管理企业房屋修缮管理的内容n(一) 房屋修缮计划管理n(二)房屋修缮技术管理n(三)房屋修缮质量管理n1.强化修缮工程质量监督n2.加强修缮工程质量管理n3.完善修缮工程质量保修制度n(四)房屋修缮施工管理n(五)房屋修缮资金管理房屋修缮资金的筹措 1、业主缴纳的维修基金（深圳特区是本体维 修基金） 、发展商缴纳的专项维修基金（部分省市 规定） 、物业管理服务费的一部分 、开展各种经营收入中的部分盈余第二节 房屋损坏原因n一、房屋的基本功能与要求n安
4、全性、适用性、耐久性以及艺术性n二、房屋损坏的现象及原因n（一）房屋损坏的现象外部损坏、内部损坏、结构损坏、装修损坏、设备损坏n（二）房屋损坏的原因n1自然损坏的因素n气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素n2人为损坏使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养工作不善第三节 房屋完损等级评定n 房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程 度划分等级，即房屋的质量等级。n一、房屋常用结构及其组成部分n1.常用结构n房屋常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构 和其它结构。n2.组成部分n结构部分、装修部分、设备部分n二、房屋完损等到级评定方法n 按房屋完损等级评定标准规定的统一标准，项目 和评定
5、方法，通过目测、检测和定量、定性的分析，对整 幢房屋进行综合性的评价。n三、房屋完损等级的分类及标准n1.完好房n2.基本完好房n3.一般损坏房n4.严重损坏房n5.危险房n四、评定房屋完损等级的一般做法n1.定期评定房屋完损等级n2.不定期评定房屋完损等级n五、房屋完好率、危房率的计算第四节 房屋维修工程n一、房屋维修工程的分类n（一）按房屋的完损状况和工程性质划分n1.翻修工程n2.大修工程n3.中修工程n4.小修工程n5.综合维修工程n（二）按房屋的结构性质划分n1.承重结构的维修n2.非承重结构的维修n（三）按经营管理性质分n1.恢复性维修n2.赔偿性维修n3.改善性维修n4.救灾性维
6、修n5.返工性维修n二、房屋维修标准n1.主体工程n2.木门窗及装修工程n3.楼地面工程n4.屋面工程n5.抹灰工程n6.油漆粉饰工程n7.水、电、卫、暖等设备工程n8.金属构件n9.其它工作第五节 房屋安全管理与鉴定n一、危房鉴定与管理n（一）危房的鉴定机构n（二）危房鉴定n1.危房分类n2.鉴定单位n3.鉴定原则n4.危险范围的判定n 二、危房的管理n1.观察使用n2.处理使用n3.停止使用n4.整体拆除n三、装饰装修工程质量与安全管理 （一）禁止行为和注意事项 、住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的 房间或阳台改成卫生间，厨房间；扩大承重墙上原 有的
7、门窗尺寸；拆、除连接阳台的砖，混凝土墙体 ；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。 、室内装饰装修，未经过批准不得有下列行为搭建建筑物，构筑物；改变住宅外立面，在非 承重墙上开门、窗（以上行为，应经城市规划行政 主管部门批准方可进行）；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施（以上行为要经供暖管理单位或燃气管理单位批 准方可进行）、增加楼面荷载的，应经原设计单位批准 并提出设计方案； 、改动卫生间，厨房间防水层的，应当按 照防水标准制定施工方案并做闭水试验； 、遵守施工安全操作规程，不得擅自动用 明火和进行焊接作业； 、装修垃圾的处理与清运； 、降低施工噪音，减少环境污染；（二）装饰装修的开工申报
8、与监督 、开工前，装修人应向物业管理企业申报 登记 、装饰装修工程的禁止行为和注意事项的 告知 、签订装饰装修管理服务协议 、施工过程的监督管理（三）法律责任（由房地产行政主管部门实 施） 1、装修人应当负责改正和修复，承担赔偿责 任的有：相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停 电、物品损坏，侵占公共空间，损害公共 部位和设施等。 2、装修人除受责令改正外，并处罚款的有：前述禁止行为和未经批准擅自进行的行 为。第六节 房屋的日常养护n 房屋日常养护是物业管理部门为确保 房屋的完好和正常使用所进行的经常性的 日常修理、季节性预防保养以及房屋的正 确使用维护管理等工作，是物业管理企业 房屋维修管理的重要
9、环节。 n一、房屋日常养护的类型n（一）零星养护n（二）计划养护n二、房屋日常养护的具体内容包括：n（一）地基基础的养护n（二）楼地面工程的养护n（三）墙台面及吊顶工程的养护n（四）门窗工程的养护n（五）屋面工程维修养护n（六）通风道的养护管理n（七）垃圾道的养护管理n三、房屋日常养护的考核标准 1定额指标工时定额与材料定额 、服务指标巡检频率，巡检路线图与巡视检查表养护计划率养护及时率养护合格率第七节 白蚁防治管理n一、白蚁的生活习性 、四个世界之最：分工最细、食料最多、最早建复杂巢 穴、繁殖最多的昆虫 、喜食纤维类物质，喜阴湿环境，全国大部份省市都有 、被称为无牙老虎，是世界性害虫n二、白
10、蚁对房屋的危害 1、侵入建筑物内部毁坏木构件； 2、毁坏建筑物内部含纤维物资的物品； 3、能危害建筑物基础结构n三、白蚁的预防和灭治n1.白蚁的防治管理 （1）各级政府房地产行政主管部门负责白蚁的防治 （2）新建、改建、翻建项目均须进行白蚁预防处理 （3）建立专业白蚁防治机构 （4）有偿服务，专款专用n2.白蚁的预防 （1）堵塞白蚁入侵的途径 （2）建筑物基部的处理 （3）木材的防蚁n3.白蚁的灭治 （1）药物灭治法 （2）控巢法 （3）诱杀法n4.白蚁防治安全注意事项房屋设备管理第一节 概述n 房屋设备是指对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用各类设 备、设施的总称。n 房屋设备管理是对房屋
11、设备设施的使用、日常养护、维修与更新 的管理。其根本目的是确保设备的完好率和正常使用。n一、房屋设备的分类n1.建筑电气设备n2.给排水设备n3.暖通空调设备n4.消防及安保设备n5.通讯及网络设备n6.燃气设备n7.电梯设备n8.智能化监控管理设备n二、房屋设备管理的基本内容与要求 ：n（一）设备及其管理的特点n1.服务性功能强n2.经营性特点突出n3.专业性技术性要求高n4.综合性强n（二）设备管理的基本内容、要求n1.使用管理n2.维修养护管理n3.安全管理n4.技术档案资料管理n三、房屋设备的保养与维修n（一）设备的保养n1.三级保养制n2.设备点检n（二）设备的维修n1.零星维修工程
12、n2.中修工程n3.大修工程n4.设备更新和技术改造n（三）设备保养与维修的原则n8字经:清洁紧固润滑调整,三好四会五定第二节 建筑电气设备管理n一、管理范围界定n二、掌握设备情况n三、制定管理办法n1.一般内容n2.供电系统管理n3.配电房管理n四、供电设备的正常维护和保养n五、避雷设施的管理n六、配电系统过负荷的问题与对策第三节 给排水设备的管理n一、管理范围界定n1.给水设备n2.排水设备n二、给排水设备的验收与检查n1.严格验收管理制度n2.加强日常检查巡视n三、供水系统管理n四、水泵房管理n五、排水系统的管理n六、给排水设备的修理第四节 消防及安保设备的管理n一、消防及安管设备分类n
13、1.消防设备:自动报警系统、湿式喷淋系统、消火栓系统、二氧化碳灭 火系统、防排烟系统、消防电话系统、安全疏散系统、灭火器、消防 电梯；n2.安管设备:闭路电视监控系统、门禁系统、周界防越系统、电子巡更 系统、停车场管理系统。n二、消防设备管理特点n1.重要性突出，一旦火灾，特别对于高层楼宇，主要依靠大厦内部自 身的消防设备；一般处于静态工作状态；n2.加强日常检查巡视，定期实验确保系统处于完好，一旦发生问题及 时解决，加强使用培训。n三、安管设备管理特点n1.户外工作，故障率较高；n2.加强日常检查巡视，及时维修，加强使用培训。第五节 空调系统设备的管理n一、空调系统设备分类n1.定义：空调对
14、温度而言是供冷和供热；对湿度而言是加湿和减湿； 对洁净度而言是对空气过滤和净化；有时还要对室内空气更新，这些 空气处理过程都要用到专门的空气调节设备，我们把空调设备和相应 的空气输送、分配设备，能量传递设备及各种仪器仪表称为空气调节 系统，简称空调系统。n2.分类:分为集中式、局部式、半集中式。其中集中式空调也称为中央 空调，由空气处理部分、空气输送部分、空气分室部分组成；局部式 空调就是空调机组（空调机），由空气处理和冷媒组成；半集中式空 调则集中了集中式和局部空调的优点，是一种混合系统，有诱导和风 机盘管两种形式。n二、空调系统设备管理特点n1.工艺系统复杂，造价昂贵；n2.运行能耗大，空
15、气质量要求高；n3.直接影响物业管理的经营成本承担了安全运行的技术责任；n4.定期维护保养，使设备的润滑、水、冷制剂等在正常的范围，保障 主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷却塔的正常高效使用；n2.加强日常检查巡视，记录各类有关数据，发现问题及时维修处理， 加强使用培训，提高员工的业务素质水平。第六节 电梯设备管理n一、电梯的运行管理n（一）运行时间及运行制度n1.运行时间n2.运行制度n（二）运行报表制度n二、电梯的设备管理n1.接管验收n2.维修管理n3.技术档案资料的管理n三、电梯的安全管理n1.对司机和维修人员的安全管理n2.设备安全管理措施n3.对住户的安全教育n4.安全责任制第
16、七节 智能化系统设备管理n一、智能化建筑n 又称或功能建筑，既建筑自动化（）、保安监控自 动化（）、消防自动化（）、通讯自动化（）和办公自 动化（）。即将、纳入。n二、智能化系统设备管理要求n1.中央控制室管理要求（职责、控制室管理制度、交接班制度等）n2.计算机网络中心管理规定要求（职责、机房管理制度、交接班制 度、值班记录等）n三、维护保养要求n1、BA的维保：定期调整计算机设置、DDC控制箱除尘、传感器、线 路紧固n2、SA的维保：定期调整监控范围、功能，保洁监视器、主机、录象 机、扩展器、云台等，并检查 转动接线等n3、FA的维保：定期抽查烟感，检查手动玻璃按扭、模拟报警、喷淋 测试水阀，看报警、水泵启动情况；检查消火栓按扭的动作连动等情 况；主机自检，对各项功能逐一检测第八节 节能降耗的措施 n节能降耗的措施：n1做好运行状态监测，适时调整运行方式n2加大新技术新产品的运用，如采用变频 技术节能灯具感应开关等n3采用集中供冷供热n4提倡使
