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1、 中管网房地产频道东五环项目用地规划方向初步分析报告 东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道目 录一、地块现状及地块周边情况二、地块可选择的用地规划方向分析22 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道（一）地块现状及地块周边情况1、地块区域位置 n 地块位于朝阳北路与东五环快速路交汇处的西南角，属于朝青板块（朝阳北 路和青年路）本地块星 河 湾天 河 湾柏林爱乐万象更天非中心世界之窗 格外8833 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道（一）地块现状及地块周边情况2、地块地形及现状 n地块形状呈东西向条形形状，东宽西窄，由东向西变窄，最终西 端呈尖形，整
2、个地快形状呈刀片状； n地块内东部区域目前为垃圾场及当地居民区，中部及西部区域为 仓储厂房及车间，地块中有铁道； n地块东部有排污沟和通讯发射塔； n地块中部有高压线垂直穿过。高压线污水沟铁道居民区通讯发射塔44 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道高压线污水沟通讯发 射塔50米约200米符合国家环保规范预估可使 用建筑面积，包括路边绿化 带用地全长1000米退高压线约 60米退发射塔约 170米地块可开发使用建筑面积预测 50 0 米 13 0 米 10 2 米 高 5.8万 平方 米 下 底 面 积 上 底55 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道3、地块生
3、态环境一、地块现状及地块周边情况发 射 塔密集 的 高压 电线对人体健康影响国家建设标准规范环境电磁波卫生标准 明确指出，在电磁辐射 的中间区，不许建造居 民住宅、学校、医院和 疗养院等。 北京市移动通信建设项目环境 保护管理规定中基站发射天线 主射方向50米范围内、非主射方 向30米范围内不得有高于天线的 敏感建筑物的规定。项目地块中有发射塔 及高压电线限高本项目地块的生态环境较差，对在此环境中 办公、生活的人群有很大的健康隐患，并限制了建筑规模。66 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道（一）地块现状及地块周边情况4、地块四至情况 n 地块东侧偏南与北京市大黄庄苗圃园相邻，
4、东侧偏北至东五环，南侧紧邻北 京星牌建材有限责任公司，西侧至平房西路，北侧紧邻朝阳北路。 n 地块南边东部有六层住宅楼分布，南边西部有三座塔楼分布。苗圃星牌建材有限责任公司居民楼朝阳北路东五环77 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道（一）地块现状及地块周边情况5、交通情况 n 本地块交通主要依托于朝阳北路，朝阳北路为双向六车道，车道中有公交专 道，此道路交通通行状况较好； n 本地快虽然紧邻东五环，但此区域无进出东五环的出入口，因此与五环的联 系较小，只能通过向南向北一段距离后才能进出东五环； n 地块南北向通达性不好，只能依托平房西路（非正规道路）到达与朝阳北路 平行的朝阳
5、路和姚家园路。东五环五环辅路朝阳北路88 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道（一）地块现状及地块周边情况6、周边基础配套n 周边生活配套较少，且档次较低7、地块目前用地规划性质n 仓储用地规划99 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道结论道路交通通行状况良好，但公交系统欠缺周边环境现状较差，地块内生态环境较差，致使部分土地无法使用，且不存在改造条件地块形状较难利用，土地浪费面积较大1010 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道目 录一、地块现状及地块周边情况二、地块可选择的用地规划方向分析1111 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地
6、产频道用地规划方向可能性地块用地规划方向 的几种可能性 办公用地物流用地仓储用地因涉及土地用途变性问题，因此要面临招、拍、挂获得土地的市场化行为。出售终身使用权的 办公用地办公用地定位原则：风险最小化，利润最大化。住宅用地1212 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道二、地块可选择的用地规划方向分析（一）物流用地规划方向分析（二）住宅物业用地规划方向分析（三）办公物业用地规划方向分析1313 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道本案物流用地价值评估框架物流用地价值宏观市场环境项目区位价值评估?1414 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道可借势现
7、有二级货运主枢纽百子湾， 结合货物类型及流向、 形成专业市场及其物流配送中心。 （低投入、低风险、较低利润）本案区位价值评估处于交通枢纽地、为政府规划物流片区可借势产业聚集效应 走低端路线可积极发展第三方物流业务 走高端路线定位物流用地有待研究紧邻朝阳北路及五环路， 为政府规划的二级货运主枢纽， 担负中心城区第三产业密集区的物流配送允许境外投资者采用中外合资、 中外合作形式投资经营国际流通物流、 第三方物流业务。 （需要较高技术支持、属高投入、规模效益， 针对本案用地规模很难达到较高收益 ）1515 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道宏观环境市场分析北京市物流发展环境分析北京
8、市物流发展概况1616 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道北京市物流发展环境分析经济快速增长为物流发展提供了广阔市场空间图列表明，从19952004年北京地区生产总值增长了3.06倍，而同期货运周转量只 增加了0.2倍。这种情况说明，北京经济总量增长对物流的影响需突破从重量和距离 两个因子引发的单一货运的变化加以说明，需从物流的服务附加值及因货源聚集形 成的专业市场等方面进行观察。数据来源：北京统计局1717 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道北京市物流发展概况为四环路以外的仓库个数百分比为二环路至三环路之间仓库个数百分比为三环路至四环路以外的仓库个数百分比
9、为二环路以内的仓库个数百分比物流企业类型运输业 （453）商业 （578）服务业 （522）企业利润情况企业个数所占百分比利润为负49.4%37.2%45%利润为零的企业5.3% 6.2%8.3%利润为正的企业45.3%56.6%46.7%物流资源分布状况2002年物流相关行业利润状况一览表2002年主营物流企业实际收入为 107.1亿元 2001年为89.964亿元。数据来源：北京市商务局行业利润相对较低1818 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道分行业物流费用构成表2003年为例主营物流企业 费用比重%工业企业费 用比重%批发业企业 费用比重%物流费用合计100%100%
10、100%运输费 用86.5%64.8%43.6%仓储费 用9%14.5%16.6%保管费用0.6%2.7%4.5%包装费用0.2%18%0.4%流通加工0.4%10.1%装卸搬运1.6%3.9%信息及相关服务费 用1.8%21%1919 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道结 论北京市物流发展空间较大 北京市物流发展正处于成长期鉴于地块规模只能作为仓储用地本案地块价值评析如本案定位物流用地，不易实现利润最大化2020 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道二、地块可选择的用地规划方向分析（一）物流用地规划方向分析（二）住宅物业用地规划方向分析（三）办公物业用地规划
11、方向分析2121 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道区域情况物业类型朝青板块产品非常多样化，跨度大，选择面广，投资方向多；其中既有均价五六千元的普通产品，也有以北京星河湾为代表的一批高端项目；既有金泰大厦、财满街等写字楼，也有独立办公模式的商务花园项目非中心。项目虽多，但定位不一，相互之间并不排斥，而是一种互补关系，使朝青板块的开发日益走向成熟。交通道路交通情况良好，交通干线较多，但朝阳北路上下班高峰时段车辆行驶缓慢；公交系统尚欠发达，仅有路等少量的公交车运行于朝阳北路。2222 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道区域住宅市场情况开发情况这里的很多项目都是分
12、期滚动开发，多数项目还是期房或是准现房，工期长，入住晚，且不少项目的自带配套都在二、三期，预计到年后才能显出一个比较成熟的居住氛围。产品朝阳北路从去年就开始出现中高档住宅产品，尤其是有多个品牌开发企业在此区域进行地产项目开发，包括天鸿集团、住总集团、合生创展、鹏润地产、宏宇集团、深圳华业、今典集团以及李嘉诚旗下和记黄埔地产；这些品牌开发企业在该区域开发了面积多达400多万平方米的房地产项目，今年开始该区域的高档住宅产品的开发数量开始逐渐增加，如星河湾、天鹅湾、逸翠园等。价格水平目前朝阳北路区域的高档住宅产品销售价格每平方米均价已经超过一万元，如星河湾已达到均价16000元/m；中档住宅产品价格
13、在60007000元/m，如珠江罗马嘉园、华纺易城。2323 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道本案住宅定位的探讨高密度住宅 （低端路线）低密度集合住宅有严格限高的情况下 提高建筑密度受地形与地块两端辐射物 的夹合不宜开发此类住宅中高档定位中低档定位中档定位高风险有风险、低利润p风险大 p市场竞争压力大 p客户抵触情绪强2424 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道本案拟建中低档住宅数据指标估算可用占地58000平方 米建筑高度30米 （10层之 内）建筑密度40%可开发建 筑面积162400柏林爱乐均价4800元/平方米 （现房、塔楼）美然动力街区均价480
14、0元/平方米 （现房、板楼）定福家园经济 适用房3595元/ 平方米绿岛 苑均价4700元/平方米 （现房、塔楼）区域中档单价 区间4500-4800元/ 平方米本案不可突破 价格4500元/平方米2525 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道方向论证分析区域内高档项目开发逐渐增加，势必增加区域 土地开发成本需要进行土地性质变更，变更后需进行招拍挂获得土地地形较难利用，土地浪费较大，不易获取较多利润地块内的高压走廊和通信发射塔限制建筑物的高度和 摆放，并由于辐射影响，不适宜开发居住类物业。本地块不 适合住宅物业 的用地规划！p四环项目“燕沙后”售价7200元/M2，因项目楼宇距
15、离通讯发射塔300米， 引起一定的负面社会舆论，为项目行销推广带来较大难度。 p北五环项目“北苑家园”因社区内出现移驾高压线 （在符合国家环保规范的前提下）引起激烈的群众抵触情绪。2626 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道二、地块可选择的用地规划方向分析（一）物流用地规划方向分析（二）住宅物业用地规划方向分析（三）办公物业用地规划方向分析2727 页东五环地块用地规划方向分析报告 中管网房地产频道项目地块办公定位方向论证区域内办公市场供应状况项目名称项目 类型地理位置建筑面积 售价 元/项目优势使用时间国际创展中心5A级智能 化写字楼 朝阳甘露园南 里25号 28000 9500东区核心 、与朝阳路紧 邻商务氛围浓、升值潜力大。2005-12 世丰国际 大厦5A级精品 写字楼 青年路小区雅 成一里140008500起中心东部辐射区， 未来
