甄开保置业顾问房地产基础知识培训

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1、置业顾问房地产基础知识培训甄开保打铁还需自身硬目录房地产产概念相关的基础础知识识房地产产建筑基础础知识识房地产测绘产测绘 基础础知识识房地产销产销 售基础础知识识房地产产概念相关的基础础知识识房地产房产是房屋及其权利的总称：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等 。地产是土地及其权利的总称：包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。 房地产产=房产产+地产产房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的 物质及其权利构成的财产总体。房地产产概念相关的基础础知识识房地产十

2、大属性不可移动动性独一无二性难难以变现变现 性寿命长长久性数量有限性相互影响性用途多样样性价值值高大性易受限制性性保值值增值值性房地产产概念相关的基础础知识识房地产业房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 房地产产概念相关的基础础知识识房地产土地来

3、源：拍卖 招标 协议 挂牌 拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的 拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价 最高者获得土地使用权的行为。 招标是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人 投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 协议是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的 公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地 使用权让与土地使用者的行为。 挂牌是土地公开出卖的重要方式，通过发布挂牌公告，按公告 规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂 牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂 牌期限截止时的出价结果确定土地使用人

4、的行为。房地产产概念相关的基础础知识识房地产土地出让年限 居住用地：七十年 工业用地：五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年 商业、旅游、娱乐用地：四十年 综合或者其他用地：五十年 加油站、加气站用地：二十年。 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限 的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有 的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住 宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起 计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交 纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

5、房地产产概念相关的基础础知识识房地产市场房地产疏通全部过程的总和，主要包括买 卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接 房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。 含一级市场、二级市场和三级市场。一级市场：指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍 卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定 的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋 连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市 场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的

6、市 场。房地产产概念相关的基础础知识识房地产“三通一平”“七通一平”七通一平：道路通、水上通、排污通、排水 通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。 三通一平：路通、水通、电通场地平整。房地产产概念相关的基础础知识识房地产房屋产权房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房

7、屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。房地产产概念相关的基础础知识识房地产房屋产权房屋的使用权：房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权； 房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中； 房 屋的所有权：房屋的所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括 出售、 出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允 许 范围内的一切权利； 取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下： 取得房屋所有权的方式 有很多，现归纳

8、如下：1、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；4、继承或受遗的房屋； 房地产产概念相关的基础础知识识房地产房屋权房屋他项权：房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权 等权利； 土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的 占有、使用以及部分收益、处分的权利；住宅所有权：住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地； 房屋处分权：指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事 实处分和法律处分；房屋占有权：指

9、房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可 能享有房屋占有权； 按层数划分建筑类型房地产产建筑基础础知识识低层建筑：指一层至三层的建筑； 多层建筑： 指四层至六层的建筑； 小高层建筑： 指七层至十二层的建筑； 高层建筑：指十二层到四十层的建筑；超高层建筑：指高度超过100m的建筑；常见的建筑结构形式房地产产建筑基础础知识识建筑结构是指在建筑物（包括构筑物）中，由建筑材料做成用来承受各种荷载或者作用，以起骨架作用的空间受力体系。 钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构； 钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结

10、构及 使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物； 钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的 混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混 凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造； 常见的建筑结构形式房地产产建筑基础础知识识框架结构是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、 蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率 较高，工程质量较好； 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它 的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高

11、，水平位移越慢，高层框架在纵横 两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体 式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结 构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差；常见的建筑结构形式房地产产建筑基础础知识识钢混结构 住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水 等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久 耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高 层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高； 常见的建筑结构形式房地产产建筑基础础知识识砖混结

12、构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是 砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的 活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一 部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至 基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计 算来确定的； 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长 度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁 主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗 拉强度，因此圈梁

13、不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋， 其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲 掉，则留下了不安全的隐患； 常见的建筑结构形式房地产产建筑基础础知识识框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和 柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体 不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖 或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。优点：空间分隔灵活，自重轻，节省材料；具有可以较灵活地配合建筑平面布置的优点，利于安排需要较大空间的建筑结构；框架结构的梁

14、、柱构件易于标准化、定型化，便于采用装配整体式结构，以缩短施工工期；采用现浇混凝土框架时，结构的整体性、刚度较好，设计处理好也能达到较好的抗震效果，而且可以把梁或柱浇注成各种需要的截面形状。 缺点：框架节点应力集中显著；框架结构的侧向刚度小，属柔性结构框架，在强烈地震作用下，结构所产生水平位移较大，易造成严重的非结构性破坏，适用于非抗震设计；钢材和水泥用量较大，构件的总数量多，吊装次数多，接头工作量大，工序多，浪费人力，施工受季节、环境影响较大；不适宜建造高层建筑， 框架是由梁柱构成的杆系结构，其承载力和刚度都较低，特别是水平方向的（即使可以考虑现浇楼面与梁共同工作以提高楼面水平刚度，但也是有

15、限的），它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，其总体水平位移上大下小，但相对于各楼层而言，层间变形上小下大，设计时如何提高框架的抗侧刚度及控制好结构侧移为重要因素，对于钢筋混凝土框架，当高度大、层数相当多时，结构底部各层不但柱的轴力很大，而且梁和柱由水平荷载所产生的弯矩和整体的侧移亦显著增加，从而导致截面尺寸和配筋增大，对建筑平面布置和空间处理，就可能带来困难，影响建筑空间的合理使用， 在材料消耗和造价方面，也趋于不合理，故一般适用于建造不超过15层的房屋。 常见的建筑结构形式房地产产建筑基础础知识识剪力墙结构(shearwall structure）是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承

16、担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。 特点1、剪力墙的主要作用是承担竖向荷载（重力）、抵抗水平荷载（风、地震等）； 2、剪力墙结构中墙与楼板组成受力体系，缺点是剪力墙不能拆除或破坏，不利于形成大空间，住户无法对室内布局自行改造； 3、短肢剪力墙结构应用越来越广泛，它采用宽度（肢厚比）较小的剪力墙，住户可以一定范围内改造室内布局，增加了灵活性，但这是以整个结构受力性能的降低为代价的（虽然有试验和研究表明这种降低幅度较小）。 常见的建筑结构形式房地产产建筑基础础知识识框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力 墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力 墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的 抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪 力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙 的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力