无锡家居创意设计园项目定位报告

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1、无锡家居创意设计园项目 市场定位报告苏州市博思堂投资顾问有限公司08年 04月 10 日无锡家居创意设计园项目市场定位报告报告目录第一部分：项目及市场环境研究第三部分：项目定位及规划建议第二部分：创意家居市场论证篇 3 项目区域环境分析 无锡家居创意设计园项目市场定位报告5 消费基础分析 4 装饰家居市场分析1 项目基本素质研究 报告目录2 城市宏观环境分析6 项目及市场环境分析小结 1.1项目地块概况地块位置无锡市崇安区锡沪路与广南路交汇处。地块现状北地块已经封顶，南地块正在打地基主要经济技术指标北地块现状南地块现状项目基本情况南地块块北地块块 用地面积积11492总总用地 面7288建筑面

2、 积积28760 其中：地上22462地下6298建筑面 积积3284容 积积 率1.95容 积积 率0.45建筑密度39.8建筑密度17.31.2项目四至情况介绍图：项目位置及四至情况图项目基本情况广 南 路锡 沪 路易初爱莲沿街商铺空地河自来水厂工 厂1.3项目周边环境分析l地理位置：本项 目位于锡沪路与广 南路交叉处；l周边环境：项目 位于一个专业市场 集中区，沿着锡沪 路为装饰家居专业 市场一条街；l周边配套：项目 对面为易初爱莲， 提供购物、餐饮等 基本配套服务；上马墩路锡沪路广益路广 南 路江海东路华夏路本 案大渡村政府佳建陶名品城易初爱莲空地新天地装饰城锡沪装饰名品城月星家居好艺

3、家（ 在建）锡沪材料装饰市场 好艺家东鹏精品馆 华东装饰城工厂华夏家居港百 安 居红星美凯龙 312国 道锡沪名品城二期麦德龙自来水公司1.4项目交通状况分析市 区6/80/28 /102路上马墩路锡沪路广益路广 南 路江海高架华夏路本案易初爱莲月星家居华东装饰城百 安 居红星美凯 龙沪宁高速新天地装饰城312国道6/80/28 /102/71 3/715路轨道2 号线火车站客运 总站苏 州周边道路：本项目两面邻 路，周边道路宽广；公交体系：项目周边有2 个公交站点，可通市区、 火车站、其他各专业市场 ，但公交站点距离本项目 相对较远；轨道交通：轨道2号线在 本项目附近通过，在本项 目附近设有

4、一个站点；交通枢纽：5分钟可达火 车站、汽车总站；国道高速：本项目距离 312国道与沪宁高速约6 分钟车程，距离江海高架 约2分钟车程，可直通上 海、苏州、南京各市；1.5项目基本素质研究总结分析总结1：建筑面积3.2万，对于专业市场来说体量较小；项目部分已经封顶，部分已经打地基，对于建筑规划存在难度；总结2：项目位于一个专业市场集中区，周边具有成熟的装饰家居市场氛围，地理位置较优；总结3：周边道路宽广，6分钟可达沪宁高速、312国道，交通较为便利； 3 项目区域环境分析 无锡家居创意设计园项目市场定位报告5 消费基础分析 4 装饰家居市场分析1 项目基本素质研究 报告目录2 城市宏观环境分析

5、6 项目及市场环境分析小结 2.1城市发展环境无锡位于长江三角洲腹地，江苏省东南部。东距上 海市128公里，与苏州市接壤；南濒太湖，与杭州 相距200公里，西离南京市183公里，与常州市交 界；北临长江，与张家港为邻。得天独厚的区位优势无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为 517.70平方公里，下辖江阴、锡山、宜兴三个市( 县)和崇安区、北塘区、南长区、马山区、郊区和 新区六个区，2006年总人口457万，是中国十大旅 游名城。富饶辽阔的江南名城华东地区主要的交通枢纽形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通，同时京沪高速铁路正在

6、规划中；公路：是全国54个公路运输中心之一，具有沪宁高速京沪高速、锡宜高速等多条高速，可直达上海、南京、北京和杭州；水路：具有7条主要航道，开通营业航运线221条，是全国34个港口主枢纽之一； 航空：开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线； 1小时能直达苏州、常州、张家港等苏南城市，2小时能连接江、浙 、沪 、皖等长三角省市和地区 。图：无锡区位图无锡市2.2城市经济运行状况图：2006年无锡与江苏省各地GDP对比图图：无锡GDP增长图l2007无锡GDP为3858亿元，增长了15.3，位于全国第九位；l无锡2007年GDP超过南京，仅次于苏州，居全省第二；l无锡的经济基础浓厚，经济实力稳步

7、增长；2.3无锡三产发展状况分析：l无锡以第二产业为主，第一产业比例逐渐下降；l第三产业稳步增长，增长速度逐渐超过第二产业；l第三产业的快速增长，表明无锡的消费市场形式良好，零售业具有较广阔的前景。图：无锡近年三产比例图图：无锡近年三产增长图资料来源：无锡统计信息网2.4社会零售状况l 2007年社会零售总额为1134亿元；l无锡社会零售总额逐年增加，增长速度逐渐趋缓，消费市场一片看好；图：无锡社会零售总额及增长图2.5人口及消费市场资料来源：无锡统计信息网图：无锡人均可支配收入和消费趋势图图：无锡人口统计图万人分析：l人均收入持续增长，2007年人均可支配收入20000元，已经达到中等生活水

8、平，具有强劲的消费实力；l人均消费支出稳定上升，消费市场前景看好，特别是中高端消费市场。l无锡常住人口的快速增长，使得住房消费快速增长，家居市场存在机会；2.6城市宏观环境小结分析总结1：位于长三角一小时经济圈之中，周边交通发达；总结2：无锡经济处于全国前列，经济基础雄厚；总结3：人均可支配收入与人均消费支出逐年增加，消费市场前景良好； 3 项目区域环境分析 无锡家居创意设计园项目市场定位报告5 消费基础分析 4 装饰家居市场分析1 项目基本素质研究 报告目录2 城市宏观环境分析6 项目及市场环境分析小结 3.1崇安区概况区域地位：无锡市重要的商业、金融、商务、高档居住区、行政、文化等集中区，

9、是属于城市核心区域；区域经济：全区完成地区生产总值155.5 亿元，同比增长16.8 %；完成固定资产投资44.13 亿元，同比增长33.12 %；全区完成社会消费品零售额147.53亿元，同比增长17.2%； 区域人口：全区常住总人口超18万人，另外，作为城市主要商业集中区域，区域内外来人口数量在10万左右；区域产业：形成了广益家居城、广益汽配城、华东商贸城和天鹏食品城等为主的主题型规模型市场群，塑造了区域特色产业基地，是无锡市重要的专业市场集中区。崇安区3.1崇安区商业现状分析市中心商业 集中区专业市场集 中区本案商业分布，崇安区为无锡最 繁华的区域，是市中心的所 在地，同时也是商业市场的

10、 集中区；商业特性：一个是专业市场 集中区，一个是商业集中区 本案位于商业市场集中区之 中；商业状况：崇安区整体营业 状况相对较好，形成了较好 的商业氛围；3.2崇安区功能规划从无锡市的城市整 体发展规划看，崇 安区作为无锡传统 的城市中心，其发 展定位于无锡服务 业核心区、城市文 化特色区、创业安 居首选区。区域功能定位于行 政、商业、金融、 居住商贸集中区。图：崇安区功能规划图3.3崇安区用地规划以铁路为界，形成一内一外两大片区，以核 心区这个点，带动整个崇安区面上的发展。区外以商业中心为主，区内以专业市场为主 。解放环线外解放环线内铁路一 内 一 外 ， 以 点 带 面三区：火车站商贸区

11、，北部物流园区、东部锡沪路 商贸区三个产业片区；四片：以江海路、锡沪路为界形成的四片居住片。它们由中心区向外以扇形的结构展开，形成一个多 圈多层多块，与十字商业街区相结合的功能结构。 站前商贸 区物流园区特色产业商贸区居住区居住区居住区居住区市中心三 区 四 片 ， 扇 形 展 开图：崇安区用地规划图图：崇安区用地分区规划图3.4崇安新城功能规划图：崇安新城功能规划图崇安新城规划结构：一个商贸中心；二个居住集中区；三大主题型专业市场；l商贸中心：是指以龙亭公园 为中心，沿河形成的商业办公 区；l居住集中区：是指广益和江 海居住社区 ；l专业市场：是指锡沪路装饰 装潢市场、江海路汽车汽配市 场、

12、学前东路五金机电市场。目标是建成200万的市场 群与200万的居住群 ；龙亭广场装饰装 潢市场汽配 市场五金机 电市场广益居 住区江海居 住区商业办 公区龙形绿 化带本案3.5崇安新城用地规划图：崇安新城结构规划图通过崇安新城的土地 规划上看，新城土地 用途规划特点是：u居住用地南北两头相对集中u专业市场用地沿城市主干道三分天下u商业用地中部沿河走向独占一隅居住商业用地专业市场用地绿化用地3.6区域环境分析小结总结1：区域以第三产业为主，经济发展较好；总结2：崇安区为商业集中区与专业市场集中区，整体经营状况良好；总结3：崇安区为未来的行政、居住、商业、金融区，区域规划前景良好；总结4：崇安新城

13、为未来的商业、居住、专业市场集中区，区域专业市场氛围浓厚； 无锡家居创意设计园项目市场定位报告5 消费基础分析 4 装饰家居市场分析1 项目基本素质研究 报告目录2 城市宏观环境分析3 项目区域环境分析6 项目及市场环境分析小结 4.1装饰家居市场分布五洲国 际家居金泰 国际本案东鹏精 品馆华东装 饰城华夏家 居港月星 家居新天地 装饰城锡沪装饰 名品城好艺家锡沪材料装 饰市场好艺家锡沪名品 城二期佳建陶 名品城红星美 凯龙百安居百安居4.2装饰家居市场现状分布：在营业的装饰家居市场主要分布在锡沪路上，主要包括月星家居、锡沪装饰城、红星美凯龙、百安居等，新天地国际服装轻纺城与东方国际轻纺城也有

14、部分家居产品；体量：约50万特征：无锡装饰家居市场主要以装饰材料为主，窗帘布艺也相对较多一些，家居商场主要有月星家居广场、红星美凯龙；档次：家居市场档次主要为中高档次；装饰市场档次以中档为主；经营模式：以零售为主；主力客源：装饰家居市场以本地客户为主；4.3典型家居装饰市场介绍地址：锡沪路与广南路交叉处 体量：10万 业态：包括大约1万的家得乐超市1F 软体家具馆2F 现代家具馆3F 精品家具馆（实木家具、新古典家具、 窗帘布艺、现代家具系列）4F 卢浮宫国际家具馆5F 办公 主力面积：100300，4层略大 档次：中高档（正在申请五星） 租金：1层 90元/月2层80元/月3层70元/月4层

15、5060元/月 去年1层为75元/月，今年上涨了15元/月； 入住商家：富兰帝斯、太平洋帝皇、 主力客源：无锡本地零售客户为主月星家居以中高档产品为主，在无锡具有一定的地位，无锡家居卖场的代表地址：锡沪路与团结路交汇处 体量：20万 业态：共分3个家居馆 1号家居馆（国际家具装饰）： 1F：陶瓷卫浴馆，包括瓷砖、洁具 2F：软体家具（床） 3F：现代家具（床、桌椅） 4F：办公家具 2号家居馆（世博家居广场）1号馆与2号馆 之间设有连廊： 1F：名品橱柜 2F：软体家具 3F：现代家具（床、桌椅） 4F：现代家具馆 5F：古典家具馆（红木家具） 3号家居馆（家居生活广场）： 1F：门业、地板、楼梯、苏宁电器 2F：家佳福超市（饰品为主）红星美凯龙4.3典型家居装饰市场介绍主力面积：200700不等档 次：中高档主力客源：以本地零售客源为主，也有部分外地客源租 金：3号馆1层50元/月 1、2号馆 1层10080元/月2层6070元/月3层5060元/月4层4050元/月5层4050元/月经营状况：良好红星美凯龙4.3典型家居装饰市场介绍无锡目前体量最大