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1、止赎房产对邻近房产价值的溢出效应 Spillover Effects of Foreclosures on Neighborhood Property Values Zhenguo Lin Collins 2003） 精确： 没有精确清算时间和经纬度的样本被撇除止赎房产的溢出效应 在可比资产定价模型中，止赎房产通过即将发生或潜在的威胁对邻近 房产产生价值影响 hedonic定价模型止赎房产的溢出效应 在可比资产定价模型中，止赎房产通过即将发生或潜在的威胁对邻近 房产产生价值影响 hedonic定价模型 结构特征（平方英尺，批量大小，洗浴间数量） 房屋年龄和年龄的平方，以估计因为年龄增加而增加的
2、翻修可能性对 结果产生的异方差。(Goodman and Thibodeau 1997) 房屋年龄所产生的非线性影响。止赎房产的溢出效应 在可比资产定价模型中，止赎房产通过即将发生或潜在的威胁对邻近 房产产生价值影响 hedonic定价模型 季节性的模型用以控制季节对房产销售产生的显著性影响（ Goodman 1992） 考虑了两种不同的地理编码：县，邮政编码。它们用以显示地理位置 所带来的差异：中位收入水平，人口组成，犯罪率等影响止赎率和定价 的因素止赎房产的溢出效应 在可比资产定价模型中，止赎房产通过即将发生或潜在的威胁对邻近 房产产生价值影响 hedonic定价模型 Hedonic因子中
3、最后一列描述了邻近区域中（时空425个间隔范围内 ）止赎房产的数量。没有止赎房产的时空内该值记为0。即该系数衡量 了在特定时间和距离内平均止赎房产数量对溢出效应的影响。 三个模型分别估计了时间和距离的影响：（A）仅时间，（B）仅距 离，（C）时间间隔与距离间隔共同影响。三个模型对应变量的解释部 分分别为48%，57%和69%模型A： 半径0.5公里范围内，止赎房产溢出效应随时间的变化模型B 模型C 时间和距离因素共同影响溢出效应小结 由于时间和距离的效应相互作用，模型C提供了一个更详细的溢出效 应定量分析。止赎地产时间在过去2年的效应在距离上的效应可以看 做是相当于3公里，而超过2年不到5年的
4、，在距离效应上，可以看做 是0.6公里。而在更小的距离范围内，比如0.4公里，时间上的效应可 以看做是止赎期在5年以上了。 与假设一致，那些止赎期离出售期最近，且距离标的房产最小的止赎 地产对周围房价产生的溢出效应最为明显。溢出效应随着止赎地产与 标的房产的距离增大而减小，随着止赎期的增加而减小。进一步的修正：样本选择偏差 Goldstein等（2005）发现，收入、平均信用评分、失业率、房屋自 住率、人口状况都会在止赎率上产生可以预见的影响。 样本选择上的偏差可能会存在，而在样本选择程序上也可能内生。截 断 Heckman两步修正法 修正样本的选择性偏差 将回归模型中的随机变量进行分离，刨除
5、均值非零的影响估算存在违约可能的公式修正 给出的违约模型中的结果，在HECKMAN的两步法中，它的xbeta用 来建立相反的Mills比例或“lamda” 、 在这里， ()是 几率密度函数，() 是累计密度函数。 则是由违约（或避免违约 ）方程式测算出的系数向量 可解释部分比例升高至73%好市场VS坏市场 选择对比市场 繁荣市场中 变化温和 溢价效应小结论 止赎的恶果 止赎的存在将导致汪达尔主义（肆意破坏公物）的迫害，收回投资以及 导致周边资产情况的恶化。 一个抵押贷款者和债权方之间最糟糕的结果，常常会使双方陷入一个代 价高昂且旷日持久的情况中 同一地区，溢出效应随止赎房产的清算时间与标的资
6、产的销售时间的 间隔时间的增加而缩小，随与标的资产的距离增加而减小。 这种溢出效应在半径0.9公里或2700英尺（大约10个街区）的范围内 效果显著，而且适用于限制在5年内销售的标的资产。最大的影响可 以达到8.7%的折价，在距离清算到期的5年内，规律性地在-1.7%至- 4.7%范围内下降。后续研究 The neighborhood effects of foreclosure（2009） Tammy Leonard ，James C. Murdoch We argue that changes in nearby foreclosures reveal changes in neighbo
7、rhood quality. The contagion effect of foreclosed properties（2009） John P. Harding provide evidence that the most significant externalities are attributable to immediate neighbors美国去年止赎住房售价平均折扣为28%http:/ 2011年02月24日 23:11 新浪财经新浪财经讯 北京时间2月24日晚间消息，美国加利福尼亚州不动产 数据机构RealtyTrac Inc周四公布报告称，去年处于止赎程序中的住 房售价的
8、平均折扣为28%，可能继续推低美国住房价格，原因是“困 厄房产”(distressed properties)的供应量正在增长。据全美地产经纪商协会(NAR)昨天发布的报告显示，1月份美国 成屋销售量上升至8个月以来的最高水平，原因是投资者利用全现金 交易来抢购“困厄房产”。报告还显示，止赎房产和赔本抛售房产在 房屋销售总量中所占比例上升至12个月以来的最高水平，从而将住房 平均售价推低至将近9年以来的最低水平。4月美国止赎申请量同比下滑34%创40个月新低 2011年05月12日 14:09 新浪财经北京时间5月12日下午消息，据外电报道，市场调研机构RealtyTrac Inc日 前公布报
9、告称，4月份美国止赎申请量同比下滑34%，创下40个月来的最低水 平。据RealtyTrac公布的数据显示，4月份共有219,258幢住房收到了违约或拍 卖通知，或已被银行收回，即每593户家庭中就有一户。与3月相比，止赎申 请数量下滑9%。这也是连续第7个月出现下滑，创下自2007年12月以来的最 低水平。止赎申请量持续下滑的原因在于大量止赎案被延迟处理，而并非房 产市场的复苏。RealtyTrac首席执行官詹姆斯-萨卡斯沃(James J. Saccacio)表示，止赎案 被延迟处理有两种情况。一是发生在贷款者违约与执行止赎程序之间，即贷 款机构不再自动让拖欠超过90天的贷款者进入止赎程序
10、，而是延迟时间以让 其修改贷款条款。另一种发生在止赎程序开始之后，银行将延长完成止赎程 序的时间。4月份内华达州的止赎率仍高居各州之首，每97户家庭中就有一户收到了止 赎通知；亚利桑那州的止赎率居于第二位，每205户家庭中有一户收到止赎通 知。 RealtyTrac市场营销副总裁里克-沙加(Rick Sharga)说目前有370万 贷款拖欠超过90天。在全国范围内，今年第一季度，止赎权 (foreclosures)从接到最初的违约通知到银行回收房产(REO)平均花了 400天，去年同期为340天，而2007年仅为151天。按照目前的速度， 通过止赎程序来解决这些贷款将需要三至四年时间，在某些国家，情 况更加糟糕。RealtyTrac表示，在纽约和新泽西州，止赎程序从开始 到结束需要900多天，佛罗里达州需要619天，加利福尼亚需要330天 根据沙加提供的数据，银行拥有的90万资产中低于30%的用于发售， 房利美(Fannie Mae)拥有超过15.3万的法拍资产，根据其最新的收 益报告，房利美声称正在积极推动这个资产走进住房市场。Thanks
