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1、后湖片区市场调查报告后湖片区市场调查报告 市场分析市场分析 项目监测项目监测 配套分析配套分析2目录目录n n整体概整体概况况n n政府规划政府规划n n交通路网交通路网n n市政配套市政配套n n公共配套公共配套n n楼盘分布楼盘分布n n总总 结结第一部分：后湖片区配套分析第一部分：后湖片区配套分析3整体概况总体定位：现代绿色 生态都市居住新区建设范围：南临京广 铁路、北抵规划的三 环线，西起姑嫂树路 、东至解放大道和汉 黄公路所围成的区域 。该区域规划用地 23.6平方公里，其中 江岸区占地18.56平方 公里，江汉区占地 5.04平方公里。后湖 地区远期规划人口 32.2万人。4政府规
2、划n后湖居住新城是汉口区域距离中心区最近的一个纯粹居住城。根据后湖居住新城概念规划，未来的后湖新城将由四大版块组成，北面为创意产业园，中央为文 化岛，西面为后湖都会亲水公园，东边为商业中心。新城约为六个大型居住区，每个区约为四万，整个区域将居住25万人。n “十一五”期间（20062010）后湖地区作为城市副中心，其配套设施将于2020年全部建成拟以幸福大道为该地区发展的中轴线，分期建设 。 n“十一五”期末，后湖地区“五纵三横”交通干道基本形成，已开发区域服务性支路连接成网。三金潭污水处理厂投入使用，污水处理率达到70%。明渠景观整治大 幅提升该地区总体生态环境。后湖泵站抽排能力提升，减轻黄
3、孝河地区排渍的压力。 商业配套等各种设施基本齐全，该地区将初步成为交通便捷、设施齐备、生活舒适、 环境优良的居住新区。5n武汉市城市功能分区关系图6后湖片区区域内功能分布图7交通路网道路 名称预计 竣工时 间备注武汉 大道2011 年8月 市区段改扩建二环 线2011 年5月 汉口段 贯通二七长 江大桥 2012 年8月地铁3 号线2014 年底1 期运行计划 2010 年开建后湖作为未来武汉市的城市次中心，是距离中心区域最近的居住新城8后湖地区道路规划总长192.8公里。区域内部“五纵三横”干道全长为37公里“五纵”道路由西往东依次为： 塔子湖西路、塔子湖东路、金 桥大道、建设大道延长线和建
4、 设渠路待建 道路预计 竣 工时间建设 进度备注金桥大 道高架2001年 8月在建武汉大 道组成建设大 道延长 线2011年 6月筹备二七长 江大桥 连接建设渠 路2011年 8月筹备支路“三横”道路由南向北依次为：后湖路、幸福大道和 井南路。已有 道路塔子湖西路、塔子湖东路金桥大道井南大道幸福大道兴业 路9n目前该地区仅设有百步亭花园和塔子湖两处公交首末站点。区域内部共布置了 12条公交线路，另在外围道路设有20余条线路。公交通达区域主要为金桥大 道沿线和百步亭花园片区。另在堤角和汉黄公路西侧建有公交停保场1座、公 交停车场2座。 n城市公交。新建塔子湖西、三金潭、同安花园3座公交停车场和塔
5、子湖西、余 华岭、后湖、百步亭、石桥路、后湖路、体育中心等7座公交首末站。现有公共交通 ： 公交线路13条百步亭花园：707、721、622、555、508 后湖区域：543（东方明珠-虹顶花园）、575（同安家园-知音西村）、 706（中环商贸城-武昌站）、621（竹叶苑-沿海赛洛城）、592（新荣 村客运站-武胜路公交枢纽） 汉口花园：726（梦湖香郡-桃花岛）、805（汉口花园-津水路）、568 （舵落口-塔子湖体育中心）规划（拟建） 公共交通： 公交线路20条 轨道交通1条新增设公交首发站线路20条，共829台车辆 ，目前线路待定 地铁3号线：汉口三金潭沌阳大道（后湖设同安家园和盛世东
6、方2站 ） 地铁8号线：汉口三金潭武昌梨园10目前，后湖三横五纵的路网已经基本建成，但后湖的出入 口仅二七小路、金桥大道或杨汊湖。作为武汉大道的重要 组成部分，黄浦路金桥大道高架的修建，对后湖居民 的出行有重要意义。武汉大道与二环线在竹叶山高架桥交 汇，根据“二环线内30分钟畅通工程”的相关规划，二环线 竹叶山段将建设四层组合式互通立交。二环线位于第二层 ，跨越京广铁路的金桥大道位于高架三层，后湖往二七长 江大桥定向左转匝道是高架四层，还设置了长江二桥往汉 口火车站和汉口火车站往后湖两条左转匝道。这样，在工 程竣工后，不仅增加了畅通无阻的出行通道，而且对后湖 与武昌的联通，也起到非常重要的作用
7、。 1112生活配套现有拟建排水尚未形成体系。目前主要 通过排水滥用渠入后湖泵 站 1.改造和景观整治黄孝河、建设渠、塔子湖渠、幸福渠 2.修建4座污水中途提升泵站 3.完成三金潭污水处理厂建设 4.改造后湖二期、三期泵站。修建四期泵站。 给水1.分枝状供水管网末梢， 供水压力不足 2.仅百步亭花园设加压泵 站拟新建后湖加压站和塔子湖加压站绿化 （见附 图）除塔子湖公园外大型绿化 极少1.扩建塔子湖公园 2.新建后湖公园、后湖中心广场、黄孝河带状绿地及其 它公共绿地、生产防护绿地等环卫部分社区配建了垃圾收集 和清运等设施。公共厕所 仅有9座新建25座公共厕所，4座垃圾转运站，2处环卫车辆停保
8、场，1座餐厨垃圾集中处理厂及其它相关设施13 1条滨水绿化景观 轴：黄孝河轴线绿 化 2条绿色长廊：三 环线、京广线 2个综合公园：后 湖公园、塔子湖公 园 3座社区游园：百 步亭游园、后湖中 心广场、竹叶山商 贸城游园多重立体绿化体系14生活配套（二）现有拟建消 防仅在边缘区域建有2个消防站，分 别为唐家墩消防站和堤角消防站2个标准的普通消防站 燃 气新建社区（金桥大道附近） 百步亭社区配合各道路建设同步敷设燃气管道，为了过渡需 要，临时性建设4座液化气供应站 电 力3座变电站，但区域的主要供电源 来自百步亭变电站，用电较为紧 张新建220KV变电站一座（德胜堂）和110KV变电站2 座（万
9、隆、黄孝河）；配合道路改造电力线路入 地20公里。 邮 电杨汊湖邮政支局和姑嫂树、百步 亭2座邮政所，另设2座通信分局 ，主要集中在后湖生态园和百步 亭花园周边 配合道路建设同步铺设通信管线、新建1个2万门 通信分局、扩建2个2万门通信分局、新建2个邮政 支局。 15生活配套（三）现有拟建商 业大型商业体量不多，分布零散 武商量贩、好美家、中百仓储后湖店、 中环商贸城、出版物交易中心、百步亭 建材市场丹水池物流基地 、跃进综合市场、易初莲花 丹水池店、华中鞋业一期、武汉新荣商贸城 、中百仓储等医 疗 卫 生大中型医疗机构呈东西两端分布 西：惠济医院，武汉市第二医院分院 东：百步亭医院建设医疗急
10、救站、2个社区卫生服务中心、4 个社区卫生服务站及完成区疾病预防控制中 心的迁建文 化 教 育市老年大学、六中分校、汉口铁中初中 部、育才小学一分校、育才小学二分校 、育才第二小学分校、育才寄宿国际部 、石桥小学、塔子湖小学、岱山小学、 余华岭小学建设图书馆、文化馆、多厅影院（柠檬墅） 各1座 新建1个文化活动广场，3处社区综合文体活 动中心 新建小学9所，初中3所，高中2所 体 育塔子湖体育中心一期、社区配套健身中 心、泳池等社区配套运动中心、全民健身设施16上图：中百仓储 、武商量贩下图：育才二小 分校、老年大学 、市中心医院分 院17楼盘分布n五大片区：幸福大道两侧的汉口花园 片区；兴业
11、路以南的黄浦科技园片区 ；兴业路与幸福大道所辖的后湖居住 新城；百步亭花园片区；堤角都市工 业园片区。n据2005年城市规划报告数据：后湖片 区目前已建小区建筑面积296.28万平 方米，住户数25735户，可居住人口 8.2万人。在建小区建筑面积132.79万 平方米，住户11534户，人口3.7万人 。后湖片区住宅项目一览汉口花园 片后湖居住新城片百步亭花园片汉口花园； 中一花园； 日月星城香利国庭；圣诚和园；同安家园；盛世东方； 鼎盛华城；楚邦汉界；宏宇绿色新都；百胜春天；同鑫花园；佳海华苑；后湖生态花园；后湖华庭；佳海名苑；世纪家园；东方华府；东方明珠；东方花都；东方世家；幸福人家；香
12、山画园；汇龙花园；天上人间；紫竹苑；武华苑；竹叶苑；海棠苑；百步亭世博园； 新生活摩尔城柠檬墅 同温层 方舟花园18后湖片区住宅及配套分布图19总 结n住宅项目：东西两端即汉口花园和百步亭花园片区分布楼盘较少，但 规模很大；中部后湖居住新城楼盘项目纷繁稠密，但规模较小n周边配套：大型配套设施多集中在汉口花园外围，其余分布较零散， 未来多集中在幸福大道沿线；该区域缺少大型综合医疗结构n交通路网：道路通行能力尚可，但出入片区通道单一，车流量大；公 交线路较多，但不能满足当前居民出入要求20第二部分：区域市场分析第二部分：区域市场分析n n价格分析价格分析n n户型分析户型分析n n开发理念开发理念
13、21l客户对其板块认知度持续提高，同类板块比较，价格相对稳定，年增幅位于前列l新政实施后，板块市场表现仍旧良好区域供求关系：量价稳步有升22价格分析调控政策作用下，武汉市场成交量出现下滑，但价格仍保持稳定，受影响程度小23居住价值逐渐体现的区域，在调整时仍能保持较好的市场表现24区域在售重点项目项目名称08年均价 （元/）09年均价（元/）目前均价（元/）汉口花园525156386306绿色新都351049386006圣诚和园6100香利国庭5963同安家园48325254盛世东方427956486300百步亭花园525258017500柠檬墅6100价格分析：产品价值升级趋势明显25区域未来
14、上市项目项目名称项目规模进度预估价格（元/ ）晋合项目42万方、开工筹备10000统建百步亭项目46万方、项目规划9000御华园50万方、在建9000中森华国际城、新 湖明珠60万方、开工筹备不确定地产集团A3A8项 目40万方、2012年推出不确定26后湖片区商业规划项目定位规模说明现状统建百步亭 地块商业公园6.7万方大型集中商业 +步行街规划世博园 商业购物广场1.1万方集中商业+ 商铺筹建华庭商业百货卖场3.8万方大型卖场筹建龙庭商业超市等2万方超市等筹建世博园商业不详2万方不详筹建汉口花园商业中心1.8万方集中商业+ 商铺规划新生活 摩尔城综合商业6万方集中商业已招商在建地产集团 地
15、块区域级商业7万方集中商业规划27户型分析项目名称物业类 型户型面积分布主力户型配比汉口花园（幽兰居 ）小高层83131（90、 110居多）3x2x1,2x2x1圣诚和园高层76119（8090 居多）2x2x1,3x2x1新地盛世东方高层、小高层96126（120 左右居多）2x2x1,3x2x2同安家园（四期）高层80165（80135 居多）2x2x1,3x2x2柠檬墅高层、小高层4499（5080 居多）1x2x1,2x2x1百步亭世博园（2期 ）小高层61115(90左右 居多)2x2x1,3x2x2l后湖片区目前在售或将售项目以小高层和高层居多，小高层住宅基本控制在11层到 18
16、层之间，高层住宅则在22到27层之间 l单套面积大小分布阈值较广。从50平米左右1房小户型到150平米左右4房大户型均 有分布，但主力户型多位7090两房和110120左右三房。 l90平米左右小三房比较缺乏。28开发理念区域楼盘特点：l从房地产的市场特征区分，后湖片区房地产开发面积普遍较大，小区住宅密度低，容积率低。如具有国家级声誉的大型经济适用房百步亭花园总占地面积1000亩。l注重“绿色生态”，坚持“以人为本”的理念。“居住要追求人性主义与自然的融合”，是后湖楼市建立高素质新城的开发理念。l品质逐渐提升，科技含量高，现代风格浓。以新地置业为例，从最早入主后湖开发的东方恒星园、东方花都到东方华府，再到现在的东方明珠、东方世家，清晰地记录了后湖楼市的发展历程，楼盘品质也节节攀升。l从楼宇构成来看，目前后湖地区多以高层、小高层为主，传统的多层住宅渐渐淡出区域市场。l后湖片区的均价目前远低于市中心区域的均价，其均价一般6000
