土地整理项目前期工作

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1、本章节主要内容：土地整理项目可行性研究 及评估；土地整理项目规划；土地整理 项目设计；土地整理项目预算土地整理项目 投融资。+2.1.1.1 土地整理项目可行性研究的作用 1. 为项目科学投资决策提供依据 2. 为编制项目规划设计文件提供依据 3. 为项目筹集资金提供依据 4. 为谈判和签订合同提供依据+2.1.1.2 土地整理项目可行性研究的步骤 1. 筹 2. 调查研究阶段划阶段 3. 优选阶段 4. 详细研究阶段 5. 报告编写阶段+2.1.1.3 土地整理项目可行性研究的基本内 容 1. 项目可行性研究摘要书 2. 项目可行性研究报告文本 3. 附录+2.1.1.4 土地整理项目可行性

2、研究报告的编 制要求 1. 土地整理项目可行性研究报告的语言要求 2. 土地整理项目可行性研究报告的撰写要求 3. 土地整理项目可行性研究报告的编制步骤+土地整理项目评估是在可行性研究的基础 上，由项目决策部门、利益相关部门等在 批准投资前对土地整理项目进行全面技术 经济分析和再评价的一个过程。实质是对 可行性研究进行的可行性研究，因此，土 地整理项目评估亦称为土地整理项目可行 性评估。+2.1.2.1 土地整理项目评估的作用 土地整理项目评估主要是项目法人之外，其他 主要决策者或者利益相关者（非政府投资土地 整理项目的投资者）对项目的全面审查，是其 权益的体现。+2.1.2.2 土地整理项目

3、评估的内容 1. 投资项目的必要性评估 2. 项目建设条件评估 3. 项目效益评估 4. 项目效益评价 5. 项目不确定性评估+根据前两节的论述，可以发现土地整理项 目的可行性研究与评估都以分析和论证项 目可行与否为目的，两者之间关系密切， 既有一致之处，亦有差异，同时还有相关 性。+2.1.3.1 土地整理项目可行性研究与评估的 一致性 1. 两者的工作性质及目标一致 2. 两者的基本原理、内容和方法基本一致+2.1.3.2 土地整理项目可行性研究与评估的 差异性 1. 两者的行为主体不同 2. 两者的立足点不同 3. 两者的作用不同+2.1.3.3 土地整理项目可行性研究与评估的 相关性

4、1. 可行性研究是项目评估的基础 2. 项目评估是可行性研究的延伸+就项目管理的角度而言，土地整理项目规 划是项目管理的一个过程；而从土地整理 事业规划管理的角度看，土地整理项目规 划又是能否成功实现土地利用变革的关键 所在。因此，理解土地整理项目规划的内 涵，可以从以下两个方面着手。+2.2.1.1 土地整理项目规划与土地整理的项 目管理 经过项目可行性研究及评估，随着一个可交付 的成果土地整理项目计划建议的诞生，项 目进入了第二个阶段项目规划阶段。项目 规划是项目管理的核心之一。在这一阶段，面 对既定的土地整理项目，项目管理的主要任务 就是以图形或文字来规定如何执行项目以及描 述未来的标的

5、物的性质及项目目标，所需做的 主要工作包括：制定项目规划报告，绘制各工 程设计图纸以及编制项目预算。+2.2.1.2 土地整理项目规划与土地整理的规 划管理 1. 土地利用总体规划 2. 土地整理规划 3. 土地整理项目规划+2.2.2.1 规划的原则 1. 十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地 2. 社会效益、经济效益、生态效益相统一 3. 可持续发展 4. 因地制宜+2.2.2.2 规划的内容 1. 确定项目规划的目标和任务 2. 评价土地资源的适宜性 3. 调整土地利用结构和布局 4. 工程设置配置和保护生态环境措施规划 5. 项目规划的可行性论证 6. 项目规划方案的实施计划和措施+土

6、地整理项目规划的程序包括以下7个步骤 ： 规划准备 土地利用现状分析及评价 确定项目目标、任务和要求 确定项目总体布局 规划编制 规划方案评价与确定 上报审批与实施+2.2.3.1 规划准备 1. 制订工作计划 2. 成立领导小组 3. 成立规划工作小组 4. 搜集整理资料+2.2.3.2 土地利用现状分析及评价 对确定为开发整理项目区的土地进行现状分析 ，并确定土地的适宜用途和适宜程度。 土地利用现状分析主要包括对土地利用结构及 布局、土地集约利用程度、土地整理潜力等进 行分析和评述。土地适宜性评价主要包括对土 地整理的方向、数量、质量、分布及用地结构 调整等进行综合评价。+2.2.3.3

7、确定目标、任务和要求 根据项目任务书的要求及项目所在区域的自然 条件、土地质量、社会需求、经济建设需要、 经济发展水平、技术水平等，确定开发整理项 目规划的目标、任务和要求。+2.2.3.4 确定项目的总体布局 项目的总体布局是指根据项目区的自然条件、 资源状况、社会经济条件、交通没觉得设施状 况以及土地适宜性评价结果，确定土地的适宜 性用途及其总体布局、主干交通线路和水利干 渠等重点开发整理工程设施的位置和规模、村 镇的位置和发展方向。+2.2.3.5 规划编制 项目规划编制即根据项目目标，当地的社会、 经济、自然和技术条件以及土地适宜用途和总 体布局，合理确定各业用地的数量、各项工程 设施

8、及生物工程措施的布置和用地规模，并将 其落实到具体地块。+2.2.3.6 规划方案评价与确定 1. 技术可行性分析 2. 社会效益评价 3. 经济效益评价 4. 生态效益评价+2.2.3.7 上报审批与实施 为保证土地整理项目规划成果的质量，提高规划编 制的科学性和实施的可行性，土地整理项目规划应 由有土地整理项目批准权的单位审查批准。 经批准后的项目规划方可按照规划要求对项目组织 实施。项目规划的实施应有利于保证工程安全，降 低工程成本，优先安排保证防洪、排涝等对生产建 设有重大影响的重点工程和道路、水利、电力等基 础工程。农用地整理项目应注意不违农时，优先安 排不影响农作物生长或影响不大的

9、工程，其他工程 尽量安排在农闲季节。+2.2.4.1 规划文本的主要内容 1. 前言 2. 项目区概况 3. 规划目标与方针 4. 规划方案+2.2.4.2 规划说明的主要内容 （1）编制规划的简要过程。 （2）规划的指导思想、原则和任务。 （3）规划中若干具体问题的说明。该说明包括 规划方案的可行性研究、规划的多方案比较、 规划的协调情况及其他必要问题的说明。+2.2.4.3 规划图件 1. 土地开发整理项目规划图件包括主件和附件 。 2. 土地开发整理项目现状图编制要求。 3. 土地开发整理项目规划图编制要求。+2.2.4.4 规划附件的主要内容 （1）规划方案审议及重要会议纪要。 （2）

10、规划数据、图表等基础资料。 （3）涉及到村镇改造的项目区，应附上村镇建 设规划图。+土地整理项目设计是对土地整理项目的工 程建设内容进行全面布局和系统设计，具 体描述实施意图的过程，是处理技术与经 济的关键环节，也是组织工程实施的依据 。+2.3.2.1 设计的原则 （1）符合土地利用总体规划、土地开发整理专 项规划及土地开发整理项目规划的要求。 （2）工程技术可行、经济合理。 （3）因地制宜。 （4）社会、经济和生态效益兼顾。+2.3.2.2 设计的类型 1. 根据项目的有机构成分类1) 单项工程2) 单位工程3)分部工程4)分项工程+2.3.2.2 设计的类型 2. 根据整理对象不同分类耕

11、地整理工程设计；园地整理工程设计； 牧草地整理工程设计；养殖水面用地整理设计； 林地整理工程设计；水土保持工程设计； 城市、村镇用地整理设计；废弃地复垦设计； 土地开发工程设计。+2.3.3.1 土地整理项目的设计阶段 1. 初步设计 2. 施工图设计+2.3.3.2 土地整理项目的设计程序 1. 前期工作1)成立工程设计领导小组和设计小组2)开展实地踏勘3)收集设计资料4)提出工程初步布局方案 2. 基础分析 3. 拟定设计标准 4. 工程布局 5. 工程设计 6. 土地利用结构分析及工程量汇总 7. 施工组织设计 8. 成果整理+作为项目工作的一种规划工具，预算编制 也是土地整理项目规划阶

12、段的重要工作内 容之一。土地整理项目预算泛指在土地整 理项目建设实施以前，根据工程的设计图 纸、工程预算定额、建筑材料的预算价格 及相关规定，预先对项目所需全部资金作 出预估的文件。+土地整理项目的预算即工程造价体系分为 ：可行性研究阶段的投资估算；项目 规划设计阶段的投资预算；工程招投标 阶段的合同价；项目实施阶段工程承担 单位的施工预算；项目竣工后的工程结 算以及项目最终的竣工决算。+土地整理项目预算依据各单项工程综合预 算和工程其他费用预算汇总而成，包括资 金来源和支出预算。+2.4.2.1 资金来源 1. 中央财政投资 2. 其他投入+2.4.2.2 支出预算 1. 工程施工费 2.

13、设备购置费 3. 其他费用 4. 不可预见费+土地整理项目按工程性质可划分为土地平整工 程、农田水利工程、田间道路工程长春陈莉中 。这种划分与土地整理项目单项工程的划分是 一致的。其中，土地平整工程完成后不一定能 单独发挥生产能力或经济效益，将它列为单项 工程，是因为它具有独立的设计文件，在土地 整理工程中占有相当大的比重。其他工程作为 单项工程具有一定的概括性，它包括农田防护 工程、水土保持工程等，这些工程都可以视为 单项工程。+2.4.3.1 土地平整工程 本工程主要由土石方开挖、土石方回填、土石 方运输和平整土地等组成。+2.4.3.2 农田水利工程 1)排灌工程 2)喷滴灌工程+2.4

14、.3.3 田间道路 1. 田间道 2. 生产路+2.4.3.4 其他工程 1. 农田生态防护林 2. 水土保持工程+2.4.4.1 项目预算编制的依据 1. 国家及有关部门的政策性文件 2. 项目批准文件 3. 行业技术标准 4. 其他相关资料+2.4.4.2 项目预算编制的程序和方法 1. 编写项目预算编制大纲 2. 确定工程量计算项目，计算工程量 3. 编制项目预算 4. 编写预算编制说明 5. 编制分年度投资预算 6. 预算复核、装订、签章与审批+土地整理项目的项目预算文件由文本文件 （封面、目录、预算编制说明）、预算计 算表格及附件三大部分组成+2.4.5.1 文本文件 1. 封面和目

15、录 2. 预算编制说明+2.4.5.2 预算计算表格 1. 土地整理项目总预算及分年度预算表 2. 总预算汇总表 3. 工程施工费（建筑安装工程费）预算表 4. 直接费预算表 5. 其他直接费预算表 6. 间接费预算表 7. 人工费预算表 8. 材料费预算表 9. 施工机械使用费预算表 +2.4.5.3 附件 1. 项目申请书 2. 项目可行性研究摘要书 3. 项目规划设计 4. 项目施工组织设计或施工方案 5. 编制项目预算所依据预算定额、费用标准及 相关文件+2.5.1.1. 项目融资的定义 项目融资（Project Financing）是从20世纪70年 代末开始在国际上兴起的一种新的融资方式。 与传统的筹资方式相比，这种融资方式能够更 有效地解决大型基础设计项目的资金问题。+2.5.1.1. 项目融资的定义 狭义项目融资较有代表性的定义如下。美国银行家P. K. Nevitt 在其所著项目融资（第5版） 中给出定义：项目融资是为一个特定经济实体所安排的 融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该 经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款人的资金来源 ，并且满足于使