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1、养老问题专题研究国内外老年住区案例分析目 录一、美国二、日本三、新加坡四、国内五、结语一、美国美国老年住房五种模式 l独立式住宅 l老年公寓（集合住宅） l养老院 l护理院 l老年养生社区（综合老年人住宅小区）美国“太阳城”5美国“太阳城”-最著名的退休社区l发展历史太阳城是美国著名的退休社区，它位于亚利桑那州，凤凰城西北12英里；20世纪50年代，这里是一片半沙漠的棉田，地产建筑商Del Webb路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假；结果来这里度假的基本是老年人，受到启发，他把目标定在老年人身上；通过广告宣传，原准备在
2、1960年元旦期间吸引1万参观者，结果来了10万人；由于房价低，气候环境好，房子供不应求，1960年开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快推出了；公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到1960年底，2000套房子销售一空。由于越来越多的退休人员居住到这个区域，太阳城不断发展、扩大；在80年代后期，开始建造Sun City West;在90年代后期，开始建造Sun City Grand；进入21世纪开始建造Sun City Festival。到1996年时，这里的居民已达9.6万，现在估计有14万。6案例：美国太阳城最著名的退休社区l
3、美国的太阳城特点是开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位。l目标客户群：活跃健康老人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不能超过三个月。l开发模式：1960年，开盘之前，Del Webb 做好了五件事情价格适当的样板房娱乐、工艺设施拥有好餐厅的宾馆一个邮局一个商业中心Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键这个模式成为所有退休社区规划的学习的对象美国“太阳城”l社区特点气候：阳光充足，全年312天能够接收到日照；宜老：安全、方便城区除拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷
4、，许多患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，需要照顾的老人，根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务l社区魅力气质A：缓慢、悠闲太阳城的住宅不是平房就是别墅，不用爬楼；车辆最高时速限30英里，高尔夫球车是主要交通工具。气质B：健康、活跃拥有1200亩高尔夫球场，“高尔夫爱好者的天堂”；太阳城的名声很大程度上来自于这里的老年人活跃的生活方式。气质C：老有所为许多老人身体健壮，不甘寂寞，义务参与各项管理，积极投入各种活动者，这里有“志愿者之城”的美称。8案例：美国太阳城案例：美国太阳
5、城案例：美国太阳城案例：美国太阳城案例：美国太阳城l现在中国已经有很多项目都在借鉴美国的太阳城，美国太阳城这种模式应该对中国已经产生了一定的影响，美国现在在西海岸、东海岸、南部等等，包括亚利桑那州、加利福尼亚州都有很多的太阳城。大量其他的太阳城实际上规模也就是几千人、1万人左右，基本配套没有那么全，只有一到两个康乐中心，几个俱乐部，配备12个高尔夫球场。l我们对主要的可复制的类型总结了几个特征：1、都是在郊区低密度，占地大、容积率低；2、住宅用地属房地产开发性质，依靠销售产权房屋回款；3、低层建筑。建筑形态多为单层、独栋或双拼为主；4、售价低。售价约为市内房价的1/3；5、目标客群：活跃健康老
6、人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不能超过三个月；6、配套设施以会所和运动场地为主。专为老人设置运动设施，高尔夫球场、网球场、游泳池等等；7、一般不自建医院和护理设施。医疗和护理主要依靠所在城镇的大市政配套；8、一般都会配建社区的商业中心，小区周边一般都会有商业中心，但是不只是为自己小区服务，而且还为周边的社区提供服务；9、兼有旅游度假功能。凤凰城的太阳城总人数44000人，其中28000人常住，16000人季节性旅游。案例：美国太阳城l美国太阳城开发模式对中国的启发值得借鉴的方面：1、住宅立项，依靠销售迅速回款；2、客户定位精准，以活跃老人为主要客
7、群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求；3、不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；4、在市场和产业链日趋成熟时，可与分时独家管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。l不适合国情的问题：1、人多地少不合适大量低密度、单层的单体建筑，应以多层、小高层为主。2、中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关心的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。二、日本日本养老模式l日本从1970年开始进入老龄化社会。截止到2010
8、年，日本的老年人口有2944万，占总人口的23.1%。预计到2055年，每2.5个日本人中就有1名65岁以上的老人。与此同时日本的总人口却还在不断下降。高龄化伴随少子化的现象使得日本对老年人的养老居住问题格外重视。l日本现阶段的老年建筑可以分为居住类设施与机构类设施两大类。其中居住类设施主要包括以下四种：日本养老模式日本老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和尊老敬老的传统文化的基础上实现的；老年住宅以集合住宅为主；三种老年住宅产品在社区内共存，形成满足各类型老年人基本生活需求的老龄人生活社区；具有无障碍设施的老年住宅产品具有看护性质的老年人住宅产品能和家人共同生活的“二代居”住宅产品社区内医
9、疗保健系统完备，住宅内自动化、电气化程度高，无障碍设计细致入微。17小规模多机能的社区养老日本现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务已在主推“小规模多机能的社区养老”，希望让老人可以在熟悉的地区环境中得到全面的照护。在小规模多技能的社区养老院中，床位在20-30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务。在日本，开设养老服务机构已经是非常商业化的模式，日托服务竞争也比较激烈。很多家日托所都在针对不同老人的需求开展特色服务，有的机构主要针对老年男性，因为老年男性对一些团体活动不感兴趣，机构就以器械技能训练为主；有的日
10、托机构主要支持失智老人；有的日托所就专门开办了煲汤咖啡馆，为老人们提供有营养的煲汤。小规模多机能的社区养老某日托所：每个房间门口老人的名字上都做了个小花簇，每个小花簇都不一样鼓励老人使用拐杖，在房间入口及椅子背上都考虑了拐杖安放处。20高端运营机构 项目收益前三的 运营机构项目实业公司 开发项目房地产商 开发项目政府投资 企业运营项目行业相关机构养老地产项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目大和房屋研究所横滨康复中心21研究项目研究项目项目名称SunCity日医学馆SECOMORIX千叶横滨藤尺横滨银座墨田北
11、浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住区近郊居住区近郊居住区近郊居住区远郊近郊居住区规模（）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000户数（户）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端营收方式一次性入住金 + 月金一次性入住金 + 月金月付或 一次性入住 金+ 月金 月付一次性入住 金+ 月金一次性入住 金+ 月金一次性入住金 + 月金月付吸纳对象自理老人 介护老人自理老人自理老人 介护老人自理老人自理老人自理老人 介护老人自理老人 介护老人介护老人入住率自理居所 62% 介护居所 47%自理居所 68% 介护居所
12、 53%90%31%95%90%自理居所 30% 介护居所 70%100%所有项目均承诺老人入住后可直至终老22SunCity株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。SunCity日本高端养老地产运营管理机构代表公司背景 株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元， 股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。23SunCity开发项目SunCity旗下共有养老地产项目13个单体项目建筑面积从3000-18000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地
13、产项目的公司。10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。 3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。研究选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区 的典型项目。24SunCity横滨太阳城SunCity横滨项目接待人员项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志25项目背景： SunCity自行投资建设的养老地产项目，于2005年投入运营。 土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。 现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。SunCity横滨太阳城项目位置 位于横滨市近
14、郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。 周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城26项目规模占地面积：84350建筑面积：56012总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.682.3，平均面积为61.6介护型住宅单元的平均户型面积：22.327.9，平均面积为22.9公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449介护型住宅单元公共空间面积为：3107公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大
15、特点SunCity横滨太阳城项目造价总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元建筑设计：Perkins Eastman景观设计：SW景观设计公司27SunCity横滨太阳城营收模式（括号内数字为人民币） 一次性入住金： 根据房间大小，3,000万9,800万日元不等（240784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 一次性入住费用15年内可退还部分。 计算公式为：入住费用*0.85*（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还 月金： 额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使
16、用或租赁费等。 最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。 老人入住后可直至终老。管理费 （公共空间水电费+物业 管理费+行政费）102,900日元（8,232 元）/月/人150,150日元（12,012 元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元 ）/月/人28SunCity横滨太阳城服务人员配置介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担29SunCity横滨太阳城 高星级酒店的装修风格 室内外景观结合引入 良好的室内
