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1、017年 3月 15日 第一阶段 :战略规划报告讨论稿 战略规划报告讨论稿 第 1页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 目录 一 外部环境分析 二 内部资源能力分析 三 成都置地愿景和战略目标 四 成都置地战略定位 五 核心能力提升初步设想 战略规划报告讨论稿 第 2页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 外部环境分析逻辑导图 外部环境分析逻辑导图 力等行业概况分析 地产行业机遇和挑战分析 地产行业发展趋势总结 地产行业关键成功要素总结 成都区域市场特点总结 战略规划报告讨论稿 第 3页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 采用 外部变革 反馈 行为改变
2、C 绩效改变 P 结构改变 S 反馈 合作 /对抗 行业 经营者 宏观货币政策 行业控制政策 土地控制政策 区域性政策 需求影响 供给影响 产业链影响 营销转变 产业结构转变 企业能力转变 财务 技术发展 战略规划报告讨论稿 第 4页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 大量金融、土地调控政策的出台对房地产行业的供需状况和产业发展产生了巨大的影响 外部变革 结构改变 S 行业 宏观货币政策 贷款利率上调 行业控制政策 含经济适用房项目）资本金比例由 20%及以上提高到 35%及以上 0% 制对开发商流动资金的贷款和对施工企业的贷款 土地控制政策 区域性打击投机政策 需求 资需求受到
3、压制 求增高 场处于观望博弈状态 供给 量缺乏实力的中小开发商面临淘汰 业化运营商开始逐渐增多 金需求加大，但对政府背景要求降低 产业链 地产业利润仍然丰厚 逐步向设计升值和销售升值过渡 战略规划报告讨论稿 第 5页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 房地产商经营模式出现调整，逐步由资源型向专业型转变 反馈 行为改变 C 结构改变 S 行业 房地产商 营销 体增幅趋缓，近期持平 划、广告、促销等手段开始在房地产开发中占据重要作用 技术、新设计在房地产开发中应用增加 产业结构 量小型企业退出，有资金、专业化的企业逐步进入 跨区域开发增加，向二三线区域转移 并 能力转变 本控制能力，
4、策划能力，销售能力成为项目成功的核心因素 需求 资需求受到压制 求增高 场处于观望博弈状态 供给 期内住房供给增幅减缓，平价房供应量增大 业化运营商逐渐增多 金需求加大，但对政府背景要求降低 产业链 地产业利润仍然丰厚 逐步向设计升值和销售升值过渡 战略规划报告讨论稿 第 6页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 企业利润空间下降，不同层面企业收益出现分化，但行业总体回报率依然可观 行为改变 C 绩效改变 P 反馈 财务 总体回报较其他行业仍然丰厚 备专业核心能力的企业利润继续增长 技术发展 术创新、管理创新的要求增高 营销 体增幅趋缓，近期持平 划、广告、促销等手段开始在房地产开
5、发中占据重要作用 技术、新设计在房地产开发中应用增加 产业结构 量小型企业退出，有资金、专业化的企业逐步进入 跨区域开发增加，向二三线区域转移 并 能力转变 本控制能力，策划能力，销售能力成为项目成功的核心因素 战略规划报告讨论稿 第 7页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 综上，房地产行业面临的发展机遇主要表现在以下六个方面 地产行业面临 发展机遇 1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境 2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长 3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求
6、4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力 5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张 6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本 战略规划报告讨论稿 第 8页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面 5 房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要 4 住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程 3 金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上
7、抑制市场需求 2 优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入 1 对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度 战略规划报告讨论稿 第 9页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 同时，规模效应对于房地产行业发展的影响未来将日趋明显 住宅产业化水平的不断提升。 虽然住宅整体需要进行现场装配，但是住宅的部件却可以实现规模化的工厂生产。 1 客户提出了更多的要求。 随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细，住宅品牌日渐为人们所关注。 2 融资的变化。 1980年代之后，美国
8、的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资，而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。 3 2006年之前，世界 500强之中有建筑企业，有物业经营企业，但是没有纯粹的开发企业。 2006年，美国四大住宅开发企业一起进入财富 500强，他们成功的背后，可以看到三点： 这三点其实只说明了一件事，那就是规模效应。快速做大规模后，对于产业的影响力、客户对于品牌的认可和融资能力都会产生良性的影响。 战略规划报告讨论稿 第 10页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 房地产行业发展趋势总结 房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看
9、好 房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大 房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出 ，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化 有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例 市场进一步细分，买方市场正在形成 ，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强 发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提
10、高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在 3 5年的时间内完成 战略规划报告讨论稿 第 11页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 正略钧策根据对房地产行业以及标杆企业的研究，提出了房地产行业的 12项备选成功因素 房地产作为资金密集型行业，企业在资本规模上的优势将会带来明显的规模经济。其主要表现在三方面：一是可开发大规模项目；二是能够抵抗市场风险；三是土地储备实力雄厚，通过大规模的储备和开发土地，能有效地降低获得的土地开发成本。 资本是关键要素 土地资源是房地产开发的核心生产资料，获得优质低价的土地成为房地产开发的最为关键的能力，土地资源将成为发展商之间
11、竞争的起点。 土地是核心资源 企业的资源需要人去应用，规划需要落实到人，但对人才的管理却一直因为难以科学量化而困难重重，职业经理人制度的建立和完善需要治理结构、企业文化、薪酬体系等诸多因素的支持。 人才管理是根本 战略规划使企业中各项资源由自发状态转变到自觉状态，迅速捕捉到外部环境机会，规避相关威胁。在行业格局急剧变动时，战略规划尤为重要。 战略规划 构建核心竞争力 房地产项目具有复杂性高、协调难度大、周期长、价值量大、风险高的诸多特点，而风险的最关键点就是投资决策这一环节。 投资决策 决定项目成败 房地产设计包括规划设计、建筑设计、环境设计等，消费者对住宅的功能、环境、户型等方面的要求越来越
12、严格。一些房地产公司敏锐地抓住了市场的变化，把产品的设计能力作为最主要的核心竞争力加以培养，使这些公司在市场竞争中脱颖而出。 规划设计 提升房地产价值 战略规划报告讨论稿 第 12页 2017年 3月 15日 版权所有 ,不得翻印 正略钧策根据对房地产行业以及标杆企业的研究，提出了房地产行业的 12项备选成功因素 培养客户（包括内部客户和外部客户）对公司产品或服务更积极的偏好，留住他们并以此作为提升公司营销业绩的一种策略与手段。客户份额替代市场份额的概念正是这一思想的体现。 客户服务 房地产企业要能够了解需求动向，准确把握市场，并为客户提供最多的让渡价值。系统的市场研究体系、项目评估、规划设计
13、、销售策划要紧扣市场脉搏，只有这样企业的发展规划才能与市场同步，甚至超前于市场。 营销管理 区域管理 当房地产行业行业的竞争也越来越激烈，使行业的整体利润水平逐步减小，加大对公司成本的控制，尤其是建安成本的控制，是国内所有房地产公司的能够在未来能够盈利的基础。 成本控制 当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。优秀的品牌来自于一个企业对产品品质长期的控制，从长远来看，它将在房地产企业竞争中发挥更为重大的作用。 品牌管理 房地产是典型的资金密集型行业，工程进度的重要性突显，而工程质量将直接影响客户满意度和口碑，进而影响企业品牌的持续经营。在买方市场日益成为趋势中重视工程管理尤为重要。 工程管理 区域管控是任何一家想做大做强的房地产企业所必须面对的，如何因地制宜集权分权是房地产企业家们的一大挑战。 “ 一体化思维、当地化运
