银发经济与养老地产

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1、银发经济银发经济银发经济银发经济”与 老地 与 老地 与 老地 与 老地 “ 俞大有俞大有俞大有俞大有 一一一一、目前老年人被长期照护的形式及比例目前老年人被长期照护的形式及比例目前老年人被长期照护的形式及比例目前老年人被长期照护的形式及比例 按照国际 准， 65 以上人口占总人口的 7% 60 以上人口占总人口 10% 或者以上 ，即 老 化社会。 我国是世界上老年人口最多的国家 ， 我国已 入老 化社会， 2009 年底， 60 以上的人口 ，占我国总人口的 ，且每年以 3% 的速度增长。 我国 行的 老居住政策 国务院 公 发布的 老居住政策 庭 基 家的老人在社会化服务 助下通 家庭照

2、 老。 社 老 依托 7% 老人通 社 照 服务 老。 机构的老老人入补住充 老服务机构集中 老。 老居住需求分析 从健康自立到老年需要护理 老可能经 居家 老 老 构 老 段。 居家 老方式分析：适老化普通住宅（老少户，老人 用住宅）、老年居住社 、老年公寓。 社 老方式分析 老年活动中心 ： 、 居家老人照 料、日间照料托老所。（包括医 设施、餐 零售服务、清洁照料服务） 机构 老方式分析：公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理院、 怀设施。（照料 象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有。） 家庭”催生 老住宅。以往的居住方式不利于兼 照料老人和孩子。老人退休金

3、不多，但 不少。 老居住方式 新 “421 呼之欲出 。 学 发达国家在 老模式上从起初的医院到 老设施，最 都走向“家庭、社 老”的经 ， 合我国 统 老 念，居家 老 成 我国老年人的主要 老方式。 二二二二、目前我国的 老地 存在哪些 目前我国的 老地 存在哪些 目前我国的 老地 存在哪些 目前我国的 老地 存在哪些 ？ 发 次比 低，配套和服务的水平、设施有限。以前 门 老人设 方面做的 是很不好的，也 有什么经 。此外 业 模小， 业 整合度低，老年的一些设施和设备都是很缺乏的，也不 业， 方面 品也特 少，缺乏全 首先是 程的 发经 。 目前 一的 老院由民政部门、集体、个人参与投

4、 建设。 老设施建设少，城 建设极不均衡。福利性 的 老不能做到公平。 目前居家 老只是 一的居住功能， 有 老必 的设施设备，社 有 老的配套服务。 老配套功能缺失，住宅 其次是缺乏清晰的市 定位， 老年客户群 分不够。 在美国的 者： 48 假住宅。 54 游 住宅。 63 休住宅。最高的 值。 57二住房的峰点。 72 以后 手新生活。 在我国 老住宅的 人群肯定不一样。 中国中、老年人住房的需求市 主要集中于： 工作 向、生活 向： 极的可持 成长型生活和工作。 活品 通用设 水平 生活福利设施情况 注于健身 用的技 适用性 老人的情况非常复 一点的老人身体非常健康，老了以后可能就会身

5、体不好，需要照护。今天他比 健康，你就 得他住的非常合适，明天他摔一跤，需要护理了，房间又 足不了要求。（陪护、轮椅、 生间） ，年 第三是有一些政策 然已经提起 了，但是 不能完全落地，特 是一些法 不是很 致，有一些东西在适 性上 差一些。 第四是 业 模小， 业 整合度低。 第五是缺乏 发全 程的经 。 第六是 业 准不健全。 从 几点可以看出，我国的 老地 正处于一个初 段， 业的整合，高端市 亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。 老地 只有非福利的 业化才能做到公平性。 三三三三、 老居住模式和社会背景的 系 老居住模式和社会背景的 系 老居住模式和社会背景的 系 老居住模式和社会

6、背景的 系 首先是 代背景催生了迁居 老。 由于人口流动，异地求学、异地就业 的两代分居，很多人 在都不是跟父母住 在一起 但父母的 老子女必 要承担 ， 。 由于 生子女的政策，他 老的 担很重，他 也想到要把双方父母接 ，想着 父母 一个房，父母也想着 帮着 子 ，两代有一个就近居住的要求。 家庭小型化 第二、三套房的需求。 其次是两代家庭的居住联盟。 共同 房：高房价背景下， 50 后与 80 后两代人在经济上相互扶持。 就近居住的要求 ： 统 念和 生子女政 策的影响，使育儿 老的 必 是由全家人的共同 力一起完成，需要各自 立，又希望相互能够支持 样的一个居住模式。多 家庭希望在同一

7、个城 或者社 居住， 间和生活成本。 四四四四、 老模式和经济能力的 系 老模式和经济能力的 系 老模式和经济能力的 系 老模式和经济能力的 系 以金融 新实 “以房 老”。就是把退休老人的 房抵押 保险公司，保险公司根据房屋的品 和价值 行 估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考 到房 增值 ， 再减去 付利息 ， 样 算出 每个月需要 老人多少 。 之反向抵押 款。一旦 了 个 ，老年人 住在 个房子里，每个月保险公司送 一笔 ，一直到老人的离去房子才拿到保险公司 行拍 。 反向抵押 款是最适合中国国情的，因 我 中国老年人 有多少 ，多年低工 ，也 有 蓄。反向抵押 款第一个好处是 解除

8、经济 愉快延长寿命 ， 。 如果 有 的 ，生活 量就不好了，你只要把身体 好了，下个月 就 了。 第二个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不 需要 ， 需要社会尊重。不光是年 人需要尊 ，老年人更需要尊 。 第三个好处是 保护弱 群体 ， 有利于社会 定。反向抵押 款 注的是高收入群体，但是富人和有 人的特点就是有 ，不需要你反向抵押 款，反向抵押 款自然的有一种向中低收入群体 斜的 向。 第四个是实行 后可以依法避 。 富分化日 重的国家不能够 有 ，如果有了 ， 套房子你想留 子女， 你就留不下了 至少要交 35 65% 的 - ， 。 但是房子一旦入了反向抵押 款， 套房子就不用交

9、了，因 老人在他生前就 光了他在房 里的全部，他 房 已经 保险公司了，不再 他自己了。 “ 以工代 ”：身体健康、年 的老年人可以在社 、老人院等等地方，有 织地参加一些适合老年人的 动，按照 动情况， 予金 或者提供餐 、 住宿方面的 酬 。 个“以工代 ”的模式， 他 发 余 ：如做老 的，你可以 小 里面的老年大学 老人 ； 医生的，可以 老人 保健知 。 托老所”：儿女经济能力比 好，家庭住房条件好，但是白天 有 间陪伴老人，老人自理能力比 弱，行动、 食要人照 “ 。 五五五五、 老社 未 的发展 老社 未 的发展 老社 未 的发展 老社 未 的发展、建设方向建设方向建设方向建设方

10、向 首先 要实 多元化、 代的复合居住功能， 的老年人社 建设太多也不是特 的合适。比如崁入式 老社 。 第二要 配备完整的 ， 可 急情况的医 服务系统，医 老人非常重要，特 是 急救护。 三要拥有丰富的， 足不同需求的康复运动和 配套设施。老年人到了晚年，希望自己健康的活下去，有很多的 间需要 行 炼， 自己的疾病 行康复， 些设施 配套的比 多一些。 第四要 有 造方便学 交流的 ， 跟上 代要求的 境和设施，因 很多老年人不但是经济条件比 好， 需要 学 ， 深造。比如老年大学，老年学 交流平台。 第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能， 足自我的价值的实 。比如老年技 人才服

11、务平台，老年管理人才服务平台。 适混合型 崁入型 六六六六、老年人居住 品类型和设 要点老年人居住 品类型和设 要点老年人居住 品类型和设 要点老年人居住 品类型和设 要点 目前国 老居住社 建设类型： 按建设类型分： 门型 面向老年群体的老年社 。 各年 群体的社 ，尤其考 老年人和子女家庭的就近和混合居住。 在普通社 中配套插入多种老年设施，如老年公寓、 门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。 地段方面分 ： 城 型配套齐全，用地 ，多 集中式高 公寓，以提供护理服务 主。 郊 型 地 松，易建大型低密度老年社 ，也可提供混合居住。 景 型 境好，以度假 老公寓 主，强 良好的自然生 与

12、休 。 生型 气侯 域型 用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季 ，实 候鸟式 老。 景 型是景 境或者生 境非常好，可以做度假 生的老人公寓，强 自然生 和休 。 划可以包括老年大学、保健中心、泳池、 球 、农 、果园、商业街等一系列完善的配套。 老地 不能做成和 在的 老院一样的东西 ， 而是要包括 老、保健、医 、旅游、度假等功能。 人家感 你不是 老，而是 享受生活。 除了不同 次的老年公寓外， 有 情社 ，类似于酒店一样的 品，子女 探望老人也是 旅游度假，可以住在一起，共享家庭 情的。 气侯 域型是指有特 好的 源 境，实 候鸟式的 老，比如 海南、云南比 好天气的地方，老人可以

13、 行候鸟式的 老 ， 每年去住一两个月 。 具体建筑形式： 在 的底 门做老年人户型。提供孤 老人或者是需要 人照 的老人。因 出比 方便 ， 轮椅也可以很方便的 出 ， 同 提供底 花园方便老人活动等。 方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动 托老中心。建筑可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里，管理也比 中心都管了 。 接送小孩和老人都是一块了 ， 接送完小孩把老人也接回 了， 样也很方便。 老少户的 元设 。设 一个 元， 边是子女套，是两室套， 边是老人套，一个是 室的，或者是两方的老人都要住在 一起 ， 就可以 两个小套 ， 和两室套合在 一起。可以使套型有灵活可变的可能。 短外廊式的住宅。电梯 老人很重要，如果有一个短外廊 接两个 元，每个 元就有两个电梯，万一某个电梯 修或者是 有 ， 他可以上另外一部电