深圳 华侨城案例 旅游地产

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1、深圳华侨城 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 世联研究案例 报告是严格保密的。 1 关键字 ： 旅游地产、区域发展、区域价值实现 案例简介 ： 重点研究深圳华侨城的发展历程，以及影响其发展的重要因素 案例适用范围 ： 陌生区域大盘开发； 区域价值实现过程研究参考； 本报告是严格保密的。 2 华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、旅游和高端产业功能的城市组团 地理位置 ：位于深圳市西部，距深圳中心区约 4公里； 规模 ：占地面积 450公顷

2、，其中旅游用地约 130公顷，现状人口 35000人； 城区功能： 是复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能的、相对独立的城市组团； 规划状况： 总建筑面积约为 ，其中高层住宅 多层住宅 ，别墅 市政 商业及工厂占地 写字楼占地 旅游配套设施占地 250万。 深圳关内 华侨城 4住区 商业区 旅游区 文教 体育 居住区 产业区 产业区 居住区 旅游区 旅游区 本报告是严格保密的。 3 区域前期是未经开发的城市郊区，生态资源处于蛮荒状态，城市配套极其匮乏 华侨城原是宝安县光明华侨畜牧场沙河分场， 1981经广东省政府批准，改制成为沙河华侨企业公司； 1985年 4月，全国华侨工

3、作会议正式通过了华侨城建设方案， 6月国务院侨办报送国务院批准成立“深圳特区办华侨城”， 1985年 11月 11日华侨城宣告成立； 创立初期，国务院侨办直属的香港中旅集团以其每年三分之一的利润作为华侨城的初始开发投资，沙河公司、国家及省公司仅投入少量资金； 开发时，华侨城距离当时的深圳城市中心约 14于完全的郊区地带。 1985年的华侨城规划 1983年的华侨城 “ 二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬，大片荒丘中只有几处工地 ” 深圳市民 当时的深南大道 华侨城早期状况 开发背景 1990年华侨城的建设状况 1987年华侨城的建设状况 本报告是严格保密的。 4 区域开发遵循“在花

4、园中建城市”的规划理念，注重利用和改造区域原生资源，由始至今保持良好的生态环境 开放式街区，成为城市意象； 道路弯曲和富有坡度； 道路绿化成形； 车和人处于同等地位； 道路和绿化组成的区域边界； 公共共享空间。 用地性质 占地面积 （公顷） 占地 比例 主题公园、景区 142 其它休闲空间 （含水面、山体） 33 居住用地及配套 161 商业用地 43 文体用地 4 道路交通用地 42 工业用地 21 其它 4 合计 450 100% 华侨城各功能的用地状况 本报告是严格保密的。 5 早期通过主题旅游设施的营造聚集人气，消除区域陌生感，与基础配套的有效补充，共同提升了区域价值 类别 旅游设施

5、占地规模 概况 时间 旅游 设施 锦绣中华 30公顷 82个景点 1989 民俗文化村 20公顷 内含 24个村寨 1991 住宅小区 东方花园 建面 6万 1986 海景花园 建面 1990 生活配套 菜市场 仅为当时的基础性配套，满足已建小区的居住配套需求 1987 华侨城医院 1990 邮电局 1989 华侨城中学 4公顷 1981 产业 康佳公司 华侨城控股 1980 30643938668030783904489865392300270031004132201524952665616549480100020003000400050006000700080001988 1989 199

6、0 1991罗湖 福田 南山 1986年，中旅集团和华侨城筹资 1亿港元兴建 “锦绣中华”； 1989年 9月，“锦绣中华”正式对外开放，当天入园人数就超过 3000人，国庆期间，每天游客在万人次以上； 从 1989年 9月到 1990年底，锦绣中华共接待游客 430万人次， 15月收回投资，一举成为深圳的标志性建筑，当时深圳大部分冲印照片都以其为背景。 区域发展初期开发的设施（ 1980 早期华侨城的区域增值 基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板； 旅游主题配套使区域成为城市的另一极，大幅提升区域认知度； 共同加速了区域的城市化进程。 本报告是严格保密的。 6 旅游发展使区域人气持续增

7、加，人文配套的营建与运营增添了区域的生活气息，逐步建立高档人居的区域形象 项目 开发时间 占地面积 （公顷） 建筑面积 （万 ） 时价 （元 / ） 湖滨花园 1993年 1994年 000 桂花苑 1993年 1994年 000 世界之窗 1990年 1994年 48 中旅广场 1996年 1997年 000 世界之窗与锦绣中华形成旅游聚集效应，使区域人气持续提升的同时为区域开发提供稳定的现金流支持 至 2002年底，世界之窗共接待游客 2300多万人次，营业收入 28亿元，利润总额连续 3年超过 1亿元； 若干居住小区共同强化了区域的居住氛围，促进了区域生活配套的建设进程 。 区域发展中期

8、的开发项目（ 1992 何香凝美术馆 华夏艺术中心 建于 1996年 3月，是继中国美术馆之后的第二个国家现代博物馆，深圳市艺术展览的中心地点之一。 建于 1991年 9月 30日，是城市文艺表演的核心场所之一，拥有的特级影院至今接待人次在 80万以上。 美术馆与艺术中心等人文配套的营建虽然对片区住宅价格没有直接拉动，但却 赋予了区域更多的人文价值，为其吸引高端人群奠定基础 ； 人文雕塑 社区标识系统 本报告是严格保密的。 7 分别于 2001、 2006年开始运营，都是深圳目前最顶级的酒店之一，较好地提升了区域形象； 威尼斯 皇冠假日酒店、洲际酒店开业 于 1998年开始运营，至今接待游客人

9、次在 2000万左右，与锦绣中华、世界之窗共同成为国家 5 分别于 2001、 2002年进入华侨城区域，形成辐射周边的区域商圈，与逐步形成的食街、酒吧街共同构成城市化的商业体系； 于 2004年 12月 28日开通，从罗湖火车站至世界之窗，作为连接深圳城市东西两端的主干线，使华侨城进入轨道交通时代。 欢乐谷开放进一步强化主题游乐区的地位 随着区域逐渐融为城市的一部分，其配套城市化，生态资源的稀缺性日益明显，都市生态区的地位得以确立 近期区域发展的开发项目（ 1998 项目 开发时间 占地面积 （公顷） 建筑面积 （万 ） 时价 （元 / ） 欢乐谷 1998年 2001年 35 波托菲诺 2

10、001年至今 80 108 35000 沃尔玛、铜锣湾百货的进驻形成了区域商业中心 地铁一号线的开通，大幅缩短华侨城与城市的时间距离 在城市化配套逐渐成熟的同时，区域发展走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、燕栖湖等，使其效应放大。 燕栖湖及波托菲诺水岸商业街 生态湿地 本报告是严格保密的。 8 区域内最终形成以自然资源为核心，以配套资源参考因素的价值分布体系 红树西岸 中信 红树湾 锦绣中华 世界之窗 波托菲诺 沙河高尔夫 燕栖湖 天鹅湖 欢乐谷 华侨城生态广场 红树湾小区 白石洲小区 白石洲农民房 深圳湾畔 1 3 2 华侨城居住区 4 华侨城居住区 燕晗山 中学小学 华侨城居住区 产业区 康佳

11、集团 碧海云天 锦绣花园 红树湾 未开发地块 未开发地块 5 6 华侨城居住区 何香凝美术馆 华夏艺术中心 洲际大酒店 威尼斯皇冠假日酒店 沃尔玛 益田购物广场 1 2 3 4 5 6 本报告是严格保密的。 9 产业配套 高档住宅区 都市生态区 发展时间 19801991年 19921997年 1998 2000年 2000 2008年 配套建设 锦绣中华 华侨城中学 华侨城医院 华侨城菜市场 邮电局 海景酒店 世界之窗 华夏艺术中心 何香凝美术馆 人文雕塑 建立社区标识系统 沃尔玛 食街、酒吧街 欢乐谷在建 燕栖湖 燕晗山 欢乐谷主题公园开放 威尼斯皇冠假日酒店 益田假日广场 地铁 1号线

12、代表楼盘 海景花园 桂花苑 锦绣花园二、三期 波托菲诺纯水岸 价格变化 2500 5000 8000 900070000 华侨城都市生态区价值实现的历程实质上是其城市化的进程，区域价值的确立历经了 1015年的时间 深圳关内 4中心 老中心 华侨城的区域发展过程也是深圳城市中心外扩与西移的过程，在此过程中，华侨城与城市的距离迅速缩短，逐渐成为城市的一部分； 2004年地铁一号线的开通以世界之窗为终点站，进一步缩短了华侨城与城市中心的时间距离。 都市生态区 高档住宅区 普通居住区 产业配套居住区 城市外扩是区域成熟的外部驱动因素 配套建设是影响区域成熟的内在关键因素 总结一 配套投入分为基础性配

13、套补充与关键性配套建设； 初期投入基础性的生活配套设施，补足区域短板； 分阶段营建关键性的重点配套，确立区域特色与价值平台 。 本报告是严格保密的。 10 重大配套的建设运营是影响都市生态区价值的提升的关键因素，区域成熟速度与开发投入密切相关 总结二 生态治理与再造 将蛮荒状态的原生资源整理成为可观赏体验的生态资源，使区域的生态景观得到广泛认可； 基于区域已经形成的生态基础与认知，重新营造强势的资源价值点，提升区域价值； 基本面 市场大势整体向好，区域配套进一步升级 地铁一号线开通，利好兑现 沃尔玛、铜锣湾百货进驻，商业氛围形成 欢乐谷一期开始投入运营 世界之窗建成并投入运营 锦绣中华投入运营 华侨城规划建设启动 陌生区 都市生态区 3000 6000 9000 12000 15000 18000 21000 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 中华民俗村投入运营 本报告是严格保密的。 11 nd