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1、 企业会计准则第3号投资性房地产一、本准则的适用范围投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。下列各项，适用其他相关准则： o 自用房地产，适用固定资产、无形资产 o 作为存货的房地产，适用存货，销售收入适 用收入 o 企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适 用建造合同 o 投资性房地产租金收入和售回租回，适用租赁 二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的定义及特征定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值 ，或者两者兼有而持有的房地产。特征：目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有 ；能够单位计量和出售（或转让）。二、投资性房地产的范围（二）下列项目属于投资性房地产1、已出租的建筑物对
2、企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事 会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营 租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签 定 租赁协议，也应视为投资性房地产。2、已出租的土地使用权 租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍 作为投资性房地产3、持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置土地除外）二、投资性房地产的范围（三）下列项目，不属于投资性房地产1、自用房地产出租给本企业职工居住的宿舍2、作为存货的房地产二、投资性房地产的范围（四）下列房地产，是否属于投资性房地产， 要根据具体情况判断一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值 ，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用 于赚取租
3、金或资本增值的部分，如果能够分别计 量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不 可。(国际准则90%标准）二、投资性房地产的范围企业将建筑物出租并按出租协议向承租人 提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服 务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确 认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个 协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经 营场所，应当确认为自用房地产。二、投资性房地产的范围关联企业之间租赁房地产，出租方应将 出租的房地产确定为投资性房地产。但在编 制合并报表时，应将其作为企业集团的自用 房地产。二、投资性房地产的范围企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属 于投资性房地产。将其拥有的旅馆饭
4、店部分或全部出租， 且出租的部分能够单独计量和出售的，出租 的部分可确认为投资性房地产。三、投资性房地产的后续计量（一）通常应当采用成本模式进行计量 （二）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式 进行计量同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地 产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式 转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将 转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存 收益（未分配利润）。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。 （极少数例外）三、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式计量成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或 摊销。计提折
5、旧或摊销适用固定资产、无形 资产准则。如存在减值迹象，应按企业会计准 则第号资产减值进行减值测试，并计提相 应减值准备。三、投资性房地产的后续计量（二）采用公允价值模式进行计量前提：有确凿证据表明投资性房地产公 允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性 房地产采用公允价值计量。三、投资性房地产的后续计量采用公允价值模式需要满足的条件、投资性房地产所在地存在活跃交易市场、企业能够从房地产交易市场取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对 投资性房地产的公允价值作出合理的估计三、投资性房地产的后续计量o 所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于 大中型城市，应当为投资性房地产所在的城
6、区。 o 同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地 理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同 或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或 相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城 区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可 使用状况相同或相近的土地。 三、投资性房地产的后续计量公允价值模式下的会计处理不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础,公 允价值与原账面价值的差额计入当期损益。借:投资性房地产公允价值变动贷:公允价值变动损益 三、投资性房地产的后续计量成本模式改公允价值模式：会计政策变更借:投资性房地产成本 （原价）公允价值变动（或贷）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产
7、跌价准备贷：投资性房地产留存收益四、房地产的转换（一）房地产转换时转换日的确定 1、投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自 用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳 务或者经营管理的日期。 2、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土 地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期 开始日或书面决定做出日。 3、自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日 是指已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供 服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和 转让的日期。四、房地产的转换（二）投资性房地产转换的会计处理 1、在成本模式下,将房地产转换前的账面价值作为转 换后的入账价值存货或自用
8、转为投资性房地产（反之借贷方互换） ： 借:投资性房地产累计折旧固定资产跌价准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产跌价准备借:投资性房地产 （存货账面价值 ）存货跌价准备贷：开发产品四、房地产的转换2、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的 投资性房地产 o 投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。 o 转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入 当期损益。 o 转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作 为资产公积（其他资产公积），计入所有者权益。 企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权 益的部分应当转入处置当期的投资收益。 四、房地产的转换2、自用房地产或
9、存货转换为采用公允价值模式计量的 投资性房地产的会计处理 借:投资性房地产 （公允价值）累计折旧固定资产跌价准备（存货跌价准备）公允价值变动损益 贷：固定资产资本公积其他资本公积（两个红字分录不同时出现）四、房地产的转换3、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地 产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值 ，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损 益，计入当期损益。 借:固定资产公允价值变动损益（或贷）贷：投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动（或借）五、出租与处置（一）投资性房地产出租不管采用哪种模式，一般企业出租收入都计入“其他业务收入” ；营业税计入“营业税金及附加”；维修费等支出计入“其他业务 成本”。 （二）处置通过“其他业务收入”和 “其他业务成本”公允价值变动损益和原计入资本公积的部分转入其他业务收入 问题： 1、税金计入那个科目？2、公允价值变动损益这样转传递的信息正确吗？改扩建过 的“公允价值变动损益”如何查找？（P60-61）3、收入计入其他业务收入合适吗？
