阿特金斯咨询解密

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1、揭开阿特金斯咨询询的神秘面纱纱Atkins Consultancy第一层第三层第二层第五层第四层阿特金斯介绍阿特金斯旅游咨询漫谈阿特金斯公司核心竞争力阿特金斯的项目成果展示向阿特金斯学什么？阿特金斯集团 英国伦敦股市上市公司 欧洲最大的技术服务及管理咨询公司 世界第四大规划设计公司 16,700多名员专业人员遍及80个国家和地区ATKINS全球网络欧洲 EUROPE比利时 Belgium 捷克共和国 Czech Republic 丹麦 Denmark 希腊 Greece 匈牙利 Hungary 荷兰 Netherlands 波兰 Poland 葡萄牙 Portugal 爱尔兰 Ireland

2、罗马尼亚 Romania 西班牙 Spain美国 United States of America亚洲 ASIA PACIFIC中国 China 印度 India 马来西亚Malaysia 新加坡 Singapore 斯里兰卡Sri Lanka 泰国 Thailand非洲片区西侧地势平坦，东侧为山地与海洋的衔接走廊，自南向北有明显的地势升高。高程Elevation (m)面积Area (ha)比例Proportion 70800.1 0.11%60700.4 0.44%50601.0 1.09%40501.6 1.75%30405.7 6.22%203012.3 13.43%102015.1

3、16.48%01055.4 60.48%合计 Total91.6 100.00%概念性方案策略黄金海岸线大连之角众星拱月概念性方案策略Solution功能置换增加滨海绿化公共空间海滨高尔夫形成高尚住区概念性方案策略Solution北斗七星“双塔”方案所解决的核心问题：通过功能置换获得可开发住宅用地，实现投资平衡；建筑形象具有足够强的标志性，具备成为“城市名片”的基本素质；海上高尔夫具有七星酒店所要求的特殊空间体验；双塔中一座为七星酒店长期持有经营，一座为顶级公寓对外销售，增强了投资的变现能力，降低了投资风险。规划理念 1.“活力港湾”功能定位沿海湾规划了集体育休闲中心（巨蛋）、七星及五星级宾馆

4、、滨水高尔夫、高档名品商业购物、海 上剧场等多样化的活动区域，丰富了新区海滨地区的功能与活动，塑造一个运动、休闲、观光、人 文、奢华极致体验相结合的活力带。2.“滨海国际”市场形象定位塑造一个国际化区域化的旅游度假休闲中心是本次规划的出发点。港湾滨海地段以高端酒店、游艇俱乐部、七星及五星级酒店相结合的功能组合，塑造出一个具有国际一流水平的滨海地段。3.“大连之睛”社会形象定位全球目光集聚于此，以开放的心态放眼于世界，着眼于未来。经济、文化、生态全方位与国际接轨，成为建设大连国际都市的引擎。4.“海天山色”城市风貌定位在基地范围内，运用视线走廊将山海连为一体，根据各片区的功能形成“山影”“塔影”

5、“帆影 ”“岛影”“楼影”等与山海特色想一致的景观意向，分别对应各个功能。规划结构“三片”：根据主要功能特性，将基地划分为 n 生态居住片区 n 滨水居住片区 n水岸休闲片区“两轴”：两条轴线串连三大片区 n 活力轴 n 文化轴“三廊道”：四条功能性廊道联系不同性质的景 观节点 n 生态景观廊道 n 城市生活廊道 n 滨水休憩廊道主要功能策划五个功能区：n 山影/绿野仙踪高尔夫 公寓 n 楼影/君临天下滨海国 际公寓 n 岛影/渔港小镇滨水高 尚住宅区 n 商影/聚宝盆金地商务 广场 n 霓影/山海城堡名品购 物及休闲广场 n海影/欢乐之谷综合休 闲中心 n塔影/七星岛酒店及极 致高端公寓 n

6、灯影/星吧天地峭壁餐 吧休闲街 n云影/海蓝云天海上高 尔夫俱乐部功能分区意向-塔影/七星级酒店及顶级公寓塔影七星级酒店及顶级公寓具有独特价值的酒店公共空间： 海上高尔夫 游艇俱乐部 热带雨林大堂 海底餐厅 海上餐厅及顶层观景餐厅 时空隧道酒店是以住宿为基础，形成满 足居住要求的“私人空间”，但酒店的附加值和吸引力，更在 于“公共空间”的服务能力。 功能分区意向云影/海蓝云天海上高尔夫俱乐部4洞8杆的特色球场 以及海上练习场功能分区意向岛影/渔港小镇高尚住宅区产品形式为别墅； 具有私家海岸线及私 人游艇码头； 可作为私人居住或企 业会所企业重要商务会谈、商务宴请 ；效果图港中旅青岛海泉湾温泉度

7、假区概念规划与设计细分市场 细分产品银发人群 市场青少年学 生市场家庭出游 市场党政机关 （公务员 ）市场海外入境游 者市场都市白领 市场商务会 晤人群 市场高端企业 市场科技体验 大众观光 商务会议 温泉养生度 假 科普修学 节庆活动 主题娱乐 体验 蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好图例：弱 中 强 由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场、都市白领市场与商务 会晤市场，另外，高端企业市场与海外入境市场也是应该挖掘的重点细分市场 有不同客群的偏好，应该重点开发养生度假 、商务会议与主题娱乐体验及普修 学与节庆活动等产品总结：客源市场-旅游产品分析矩阵12345 67总结：目标客

8、源市场承载力分析l其平均单套建筑面积在150平米左右l单套物业居住人口3.5人l区域常住人口50*10000/150*3.5=11667人预计区域常住人口在10000-15000人范围内目前项目组预计高端居住物业规模在50万平米左右，根据规划容积率，居住物业建筑形态主要 为小高层、多层及独栋别速，假设目前项目总的可利用土地面积为1668.5亩，假设除居住用地外，其余区域作为景区的可游览面 积，假设l由于海泉湾可达性较高，距离市中心较近，其人均滨海旅游地占用空间按照高密度 标准为100-200平米/人，计算取中间值150l日周转量为1l区域旅游承载量1668.5*666.67/150*36527

9、1万人预计区域旅游人口在250-300万人/年范围内2006年青岛全年旅游人口为2886.45万人，假设未来青岛海泉湾的游客接待量占总的10%计算， 项目年接待量约为290万项目策划总体结论及建议项目组根据经验数据及周边客群承载力情况预测，给出各物业市场规模总体规模预测：青岛海泉湾温泉度假开发模式建议青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计人海洋温泉游乐q温泉主题游乐产品q滨海休闲产品绿色居住q温泉居住产品q滨海居住产品橙色工作q LOFTq MOHO金色度假q会议产品q高端度假产品 紫色养生q WELLNESS 养生产品q 温泉游艇产品项目选址与功能分区A.A.蓝色海泉蓝色海泉/ /度假印象天堂组

10、团度假印象天堂组团 四季海汤泉 温泉风情白金度假酒店B.B.金色海泉金色海泉/ /游艇盛事风尚组团游艇盛事风尚组团 水幕影院/嘉年华演艺中心 风情港湾商业街 滨海美食聚落C.C.紫色海泉生命能量提升组团紫色海泉生命能量提升组团 温泉养生CENTER 国际CEO度假聚落 游艇第三居所 全景度假酒店D.D.绿色海泉绿色海泉/ /情境主题地产组团情境主题地产组团 温泉养生住宅 水岸果岭住宅 游艇港口住宅 滨水景观住宅 酒店式公寓 特色会所E.E.橙色海泉橙色海泉/ /风情乐活商住组团风情乐活商住组团 度假商业服务聚落 海景公寓 海景MOHO移动办公聚落 城市设计总平面整体效果图技术经济指标经典旅游案

11、例丽江印象古城概念性规划地理区位地理区位 古城、场地与周边古城、场地与周边东部郊野冷清，西部古城过热，“东冷西热”是主要矛盾丽江古城与场地关系丽江古城与场地关系q实实现哑铃式客流互动，东西两极核心吸引力强度反差过大。q实实现双边互动的“哑铃”概念，必须在基地策划一个与古城吸引力相当的差异性磁极，引导游客在两个旅游核心区之间相互流动。丽江古城的丽江古城的 布尔乔亚布尔乔亚（BourgeoisBourgeois）生活天堂生活天堂“ “印象古城印象古城” ” 形象定位形象定位功能定位功能定位 城市绿地公园 + 体验参与型 民俗生态风情区古城地区医 院改造地块度假酒店和 休闲居住区项目二期 地块主题性

12、 文化娱乐商 业街区项目一期 地块丽江丽江SoHoSoHo 艺术部落艺术部落艺术家工作坊艺术家工作坊纳西艺术创作坊纳西艺术创作坊纳西文化生活博物馆纳西文化生活博物馆 纳西饮食院，造纸院，编织院纳西饮食院，造纸院，编织院 ，打铜院，银饰院，画院，木，打铜院，银饰院，画院，木 雕院，喜院，皮革院，东巴院雕院，喜院，皮革院，东巴院纳西风情纳西风情 商业文化区商业文化区特色酒吧特色酒吧重点项目策划重点项目策划 ProjectsProjects旅游项目分布旅游项目分布Concept- 7star Concept- 7star 概念起源概念起源 - -丽江纳西族的美丽图腾丽江纳西族的美丽图腾 七星图腾，代

13、表勤劳和智慧，直到现在纳西族妇女仍用七星装饰七星图腾，代表勤劳和智慧，直到现在纳西族妇女仍用七星装饰 头发和披风的习俗。头发和披风的习俗。总平面总平面Master Master PlanPlanPlan part1- Cultural Theme ParkPlan part1- Cultural Theme Park 平面平面1 1 原生态主题公园原生态主题公园 CulturalCultural MuseumMuseumCulturalCultural MuseumMuseumCropCrop ExpoExpoCropCrop ExpoExpoCropCrop ExpoExpoLittle L

14、ittle PlazaPlazaThree Well Three Well PlazaPlazaCommercial &Commercial & Exhibition BuildingExhibition BuildingExistingExisting ResidenceResidencePlan part2- ZYM Yinxiang LiJiangPlan part2- ZYM Yinxiang LiJiang 平面平面2 2 印象丽江舞台印象丽江舞台 HotelHotelYinXiangYinXiang LiJiang StageLiJiang StageFallingFalling

15、WaterWater Millet- Millet- Stand Stand Commercial &Commercial & Handicraft StudioHandicraft StudioWater PlazaWater Plaza (terminal center)(terminal center)Plan part3- 2Plan part3- 2ndnd StageStage平面平面3 23 2期地块房产地块期地块房产地块Green Green BeltBeltTown Town House House & villa& villaGolf carGolf car StationStationHotel & Hotel & Town HouseTown Hous