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1、This document is 101 real estate ready for the Rong en Real Estate Development Co., Ltd. Without 101 real estate license shall not bedisclosed to third parties or used for other purposes 此文件是壹零壹地产机构专为 融恩房地产开发有限公司所准 备的，未经壹零壹房地产许可 不得向第三方透露或用于其它 目的一切从市场开始2015，太原。写字楼：整体市场严 重供大于求，供求比值达到4.94；住宅：太原步入“高库库存”
2、城市，去化难度不断加大；公寓：太原154家地产一窝窝蜂上公寓项目；商业综 合体：建筑面积超过20万平方米的商业综 合体项目超过20个，且几乎无一例外地复制购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓的模式，同质质化严重。2015，迎泽西。业态业态 挑高 推广 销销售现现状海唐广场公寓4.5米样板间设计 到位；宣传 力度大5月23日开盘，公寓证件无公园时代城商业综 合体5.5米（公寓）基本无对外宣传无证件；销售不理想巅峰国际公寓5.5米没有宣传去年年底开盘销 售不理想智诚御河骏景住宅宣传力度大；周周有活 动五证齐 全；顺销 中区域内项目同质质化严重，无绝对优势产 品，商业项 目销售情况疲软软，价格大战中
3、竞竞争惨烈 。2015，迎泽世纪城。业态 ：公寓+写字楼+商城主推产品 ：4080公寓（现阶 段）工程进度 ：公寓封顶配置 ：公共部分精装推广 ：基本无宣传价格 ：65007000元/现状 ：证件暂无；一期公寓预计 7月底8月初开盘，任务去化300套从产产品到案名都比较较“正常”，无法与区域内众多项项目形成差异化优势优势 ；而相对较对较 低的价格优势优势 ，若想一直以此取胜胜，实现实现 盈利困难难重重。怎么办！在商业项目供大于求的现状下，我们如何快速去化？在产品同质质化严重的格局里，我们如何脱颖颖而出？在纷纷加入价格大战战的竞争中，我们如何杀杀出重围围？克服三点！克服客源局限性！现已排的200
4、来号客户多为区域地缘性客户，相对项目总体量而言单靠地缘客户无法全部消化，必须把项目影响力辐射到全太原及周边地市。克服产产品同质质化！在现有市场下，项目产品与周边竞品大同小异，不具备核心竞争力，必须从根本上做到价值提升，从而换取客群的认可。克服以价换换量！城市公寓住宅价卖，低单低总的策略固然可以维持暂时顺销 ，但对于项目整体的持续销售将形成阻力，必须从靠价格换销量转为靠价值换销 量。这不仅是本项目要思考的问题，也不单单是太原市场的结症，这是整个地产行业的弊病！我们乃至这个行业，需要做的最根本的改变，就是重新面对用户需要，做出用户户真正需要的产产品！规模化生存的制造业模式再也不可维系！以用户为导
5、向回归归服务业务业 本质质，才是地产行业的白金时代！不一样的产品 + 极致的用户体验本案推广思路的核心不一样的产品升级建议1. 功能升级2. 配备升级1. 功能升级能办公 能会客 能睡觉实现办公模式、会客模式、睡眠模式三位一体2. 配备升级精装 不仅要精装 而且要全域深度精装家具全：沙发、书桌、床铺、衣柜、鞋柜、储物柜等家电全：冰箱、洗衣机、微波炉、油烟机、电视 机等厨卫全：卫生洁具、洗簌洁具、厨房灶具等家具、家电、厨卫一个都不少，全精装实现拎包入住小户型的客厅使用频率较低，可作为隐 形空间，采用多功能折叠床（2m1.5m），需要时是双人床，不需要时可以折叠放在墙上，隐藏起来作为装饰墙 ，通过
6、上翻式可折叠床板以及下方沙发垫 的巧妙地融合为一体。精巧便捷的折叠功能利用隔板，在玄关设计 入户鞋柜，卫生间设计 拖把收纳空间、洗护用品安置处，全能烤漆衣柜及内胆收纳箱，书桌设计 全能书柜、书桌抽屉及柜顶收纳空间等，最大化地利用好室内空间。超大容量的收纳功能随意切换的复合功能带滑轮可移动的办公桌，只需转动 一个角度就能随心变换 ；附带弹 出式抽屉茶几，把生活中的琐碎物品收纳其中；书桌设置多功能储物架及层板书架，保证足够的收纳空间用于存放各种书刊。完美打造客卧一体，办公聚会随意切换的复合空间。玄关设计：百衲风格，每一寸空间都能很好地利用设计理念：百衲风格，设计有多层鞋柜、随身用品的专有阁柜，这样
7、的几乎让所有的墙壁没有多余的留白。功能建议：壁橱不封顶，还能摆放进一辆自行车。入户左侧为鞋柜、衣帽柜以及被褥等大宗物件的存放柜，同时为业 主的车钥匙、夏天的雨伞、冬天的围脖等小件生活用品都预留了专属空间。尺寸建议：玄关长度2900mm厨房设计：人体工程尺度设计，人性化的烹饪享受设计理念：人性化的设计理念，通过科学动线分析，严格按照的人体工程尺度设计：功能建议：要在上方储物区与操作台中间预留的750cm墙壁空间，设置厨房挂杆，各种锅铲一字排开。还有就是微波炉要壁挂式设计，充分节省空间同时也更加贴合了年轻人较快生活节奏的需求。尺寸建议：单排布置设备的厨房的净宽不小于1.5米，0.6米宽的操作台及不
8、小于0.9米的活动空间。卫生间设计：狭小但不局促，能够保证生活质量设计理念：卫生间是公寓产品最核心的区域之一，所以其设计不能影响到业主的日常生活体验，要充分发挥狭小而不局促的设计理念 。功能建议：置物架要依墙而设，洗发液及毛巾要挂钩、毛巾杆合并架，节省空间的同时也增加整洁性。热水器采用了超薄款的即热型电热水器设计，极大的节省了空间，使得狭小的空间不显得局促。尺寸建议：2个平米左右设计 理念：超大飘窗的设计 理念，在视觉 和面积上大大增加了室内的采光、通风及通透性。成为屋主闲暇时刻的理想休闲之地。功能建议：飘窗上可放一坐垫又可兼做一张单 人床。飘窗左侧树 状多功能层板置物架，保证了足够的收纳空间
9、用于存放各种书刊，包括装饰品、书本、报纸 、杂志等。尺寸建议：高40厘米，宽60厘米，长180厘米飘窗设计：提升舒适度与实用性，增加室内采光/通 风极致的用户体验建议1. 全功能的公共大厅2. 充满情趣的顶层俱乐部3. 全方位的服务1. 全功能的公共大厅满足生活全部所需满足简单的办公需求公共大厅配备价格实惠、便捷的食堂，并设有饮水机等贴心的安排，满足单身青年的需求。食堂 云商店线上支付线下体验的一体化现代云商店轻咖啡 办公（数码文印）全自动自助洗衣店，具有洗衣、烘 干以及擦鞋服务。洗衣店极具情调的咖啡屋方便快捷的自助打印店2. 充满情趣的顶层俱乐部满足娱乐需求提供交友聚会平台X-BOX桌球书b
10、ar轻酒吧电影院3. 全方位服务基本的家政服务精准的个服务以及独一无二的投资创业 咨询服务提供房间服务（叫醒/家政/订餐）提供投资服务（代租代管/包租包管/商办短期租赁） 组建创业俱乐部 创立风投资本 提供财务咨询服务 全面升级后的产品，拥有了区别于市场其他产品的专属特质，不但具备全新的竞争优势，还可以为我们精准的找到目标客群。精准的客群描述1. 以产品区域圈定客户群2. 客户基本属性3. 客户的工作现状4. 客户的生活现状5. 客户的综合描述6. 生活场景描述1. 以产品区域圈定客户群区域划分直接辐辐射区泛辐辐射区项目 以东项目 以西项目 以南项目 以北附近城中村 及周边地市太原市其他 区域
11、区域属性下元商圈 及工业区西山服务区大型家居建 材集贸区汽配、建材 集贸区目标标客群商场主管 私营老板 大企业员 工大型企业员 工商场主管 门店经理商场主管 门店经理在太原做生 意或工作的 人员IT精英白领 服务业主管 政府公务员 商场主管 自主创业者2. 客户基本属性2540岁为 主力年收入在5万15万/年左右在太原拥有稳定事业和生活规划行业主管、私营业 主、高级白领、新兴行业创业 者、国企机关员工3. 客户的工作现状2540岁的他们，是太原城市的新兴力量，伴随着互联网时代的兴起而成长，拥有开阔的眼界和胆识。是行业佼佼者，很多已初踏领导岗 位，更有一部分选择 自主创业经营，他们在太原工作，并
12、打算一直在这座城市生活下去，他们拥 有一定的经济 基础和实力，并具备投资意识和眼光。4. 客户的生活现状【自我】他们关注自我感受，在寻找被这座城市认同的过程中找到自我。【自立】要奋斗更要享受，他们努力的工作是为了更好的生活，向往自由舒适，并且有能力满足自己的需求。【城市动物】总是最快把握城市的变化节奏，熟悉城市每个角落的享乐场，只有在城市里才能自由呼吸。5. 客户的综合描述自我而自立，引领太原的新青年把兴趣变成工作，在奋斗中寻求自我的新青年；不依赖父母，不依附权力，靠知识和能力实现 自我的新青年；拥有强烈的城市归属感，紧跟城市脉搏不断超越自我的新青年。6. 生活场景描述生活里没有周日，自然也没
13、有周一，不被闹钟叫醒，只为梦想睁眼。像打通关游戏一样奋斗上瘾，像明天是末日一样拼命玩乐，人生很长，生命很短，用力活过，才不负青春。工作顺利，他很体贴，一切都好，但今天，就是想一个人静一静。我是父母的依靠，是朋友的后盾，是他的爱人，但在此之前，我首先是我自己。工作圈，玩乐圈，生活圈，需要一个专属的主场，安放青春，做自己的上帝。他们们就是太 原 青 年公寓推广案名建议议一太 原 青 年公寓案名备选备选迎泽SOHO公寓产产品定位建议议太原首家互联网青年社区公寓SLG建议议微太原，轻生活主案名建议议一迎泽天街主案名建议议二迎泽village三维的全角度推广方式1.互联网推广2.全民营销3.常规推广1.
14、 互联网推广微信持续推广吸粉产品新闻发布会线上众筹抽奖制造话题线上排号实现饥饿营销微信持续推广吸粉 通过一系列活动及奖品吸收粉丝关注，持续进行项目现况、工程进度、优惠 政策等消息实时发 布，培养奠定粉丝基础，并从中找到目标客户。产品新闻发布会 官方公布产品信息及限量发售时间，全方位对产品优势进 行宣传 奠定粉丝信心，并以全新的排号方式为项目造势。线上众筹抽奖制造话题 与大型电商合作，在微信平台发起众筹超低价购房活动， 然后以抽奖形式决定，制造话题并实现目标客户的收集持续关注。线上排号实现饥饿营销 在开盘一个月前开始网上排号预购的工作，限量发售，使顾客形成饥饿感； 同时互联网购房的新兴形式迎合了
15、现代青年的喜好，形成良好的传播噱头。2. 全民营销团购渠道营销地毯式直销 行业跨界行销 大数据库营销 “带客通”新电商营销 团购渠道营销 形式1单位团购 团购单 位：西山煤电集团，中铁十二局集团、煤气化集团、金融类等企事业单位 操作方式：通过单位有影响力的人，组织单 位员工看房，给予团购优 惠政策。 形式2个人团购 操作方式：以团购名义打广告噱头地毯式直销 河西单位小区贴通告、和平路十字路口拉条幅，下元商圈定向发单； 直销简要流程： 直销人员派报宣传口头辅助宣传客户来现场直销有效来人认定 业务员 接手洽谈成交（签约）核对发放佣金。 跨界行销 1、走出去：参与行业协会、商会组织活动，赞助礼品，进
16、行展示宣传 。 2、请进来：售楼部举办专场 活动，邀请协会成员参加，进行项目推介 。数据库营销方式1电开人员配备：10名，制定每天的致电量（200通/天），与业绩 挂钩；购买 名单：周边及市内同等级项 目来电、来访、成交客户名单；方式2短信发送对象：意向购房人群发送方式：定点、定客、定向发送“带客通”新电商一站式营销 线下拓展电话拓展CALL客中心400电话推荐看房活动线下派单资源拓展微信微博营销会员短信暖场活动市场联动经纪人联动3. 传统推广户外、电台、派单等常规媒体集中信息释放推广排期Hi太原青年 太原首家互联网青年社区【推广主题题】第一阶阶段：造势势期微太原，轻生活 迎泽西/4080青年互动空间【推广主题题】第二阶阶段：蓄客期沸腾吧！太原青年 8.8日火辣开盘【推广主题题】第三阶阶段：强销销期10元购房
