《2010年09月18日南宁华南城项目住宅一期营销策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年09月18日南宁华南城项目住宅一期营销策划报告（115页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、南宁华南城项目住宅一期 营销策划报告世联地产.10.09.18谨呈:华南城控股有限公司世联在广西： 世联广西2009-2010案例表北海北部湾一号项目，营销顾问中信国安北海大冠沙项目，中信国安公 司，咨询顾问广西嘉和城集团北海海门天域项目，广 西嘉和城集团，咨询顾问钦州钦江丽景项目，广西奕恒地产，营 销托管盛天集团巴马项目，盛天集团，咨询顾 问广西嘉和城集团嘉和城项目，广西嘉和 城集团，咨询顾问中房集团翡翠园项目，中房集团广西分 公司，咨询顾问南宁盛天集团盛天东郡项目，盛天集团 ，销售代理桂林林桂项目，桂林汇荣建设公司，咨 询顾问桂林安厦项目，桂林安厦公司，咨询顾 问广西人和集团桂林三万亩旅游
2、地产项目 ，广西人和集团，咨询顾问重点案例介绍北部湾1号 与世界艺术别墅一脉相传p 服务背景：北海作为三四线城市其城市房地产市场均价为4000元/，城市房地产最高单价仅 为6000元/，北部湾1号作为北海高端物业，开发商要求其均价跨越市场均价2倍以上。 p 战略制定：倡导超越产品或物质竞争的，以客户体验感知为核心的奢尚生活方式。强调文化 、生活、理念三者的高度融合。p 营销策略：通过情景生活展示、海滩主题文化公园打造等手法，营造独特的海岸生活方式， 带给顾客高尚的圈层生活感受。p 销售业绩：2009年12月5日开盘当天，推出海悦阁409套房源，均价11397元/，当到场认筹 客户近500组，消
3、化房源300套， 3小时实现销售金额近3亿元，加之2009年10月18日“拼层挤压 式”销售，2009年北部湾1号共实现销售金额近4亿元。 即将进场的代理项目盛天东郡中国第三代复合型豪宅社区标杆项目基本情况 项目位置：南宁市兴宁区药用植物园旁 项目规模：363亩,容积率2.85 项目资源：广西药用植物园、坡地 项目特点：城市新区的，自然生态资源优越 的，高容积率的，大规模的住宅开发项目。p 服务背景：2009年盛天集团17.08亿拍下的地王之一，区域房地产不成熟，欲通过定位实现项目高价快 速销售。p 客户问题：项目周边烈士陵园、客运站等对项目的影响？选择何种开发模式，以保证项目销售的可持 续性
4、？五星级酒店为项目带来什么价值？做什么商业能最大化项目价值？p 服务内容：项目整体定位及发展战略研究，物业发展建议及启动区策略研究。p 效果评价：双方合作愉快，报告得到客户高度评价，前期顾问及规划跟进服务结束后，签订代理合同 。嘉和城外景图 即将进场的代理项目南宁盛天嘉和城南宁成熟别墅的典范代表西部地块效果图酒店效果图项目其本情况 项目位置：南宁昆仑大道995号 项目规模：总建面276万平米 项目特点：前期高端别墅开发，进 入高层项目开发阶段，但目前区域 不成熟，配套不足难以吸引客户居 住。p 委托项目阶段项目发展战略和整体定位；启动区定位及物业发展建议、规划跟进 p 服务内容客户问题或者是目
5、标：嘉和城如何向高层转型？大规模项目的配套 投入与节奏安排？深耕嘉和城与前期资金流间的平衡？ 工作内容：南宁市场背景分析、南宁客户AIO分析、休闲地产与居 住产业的盈利模式分析、物业发展建议体系； p 顾问效果运作阶段：完成中期沟通目前正在写项目报告 效果评估：沟通深入且顺畅“新政下的机遇与挑战”房地产主题论坛 2010年6月30日，世联地产携手南宁日报社，在南宁市沃顿大酒店南湖国宴厅主办名为“新政下的机遇与挑战”房地产主题论坛2010年是中国房地产市场不平凡的一年，南宁，作为北部湾的 核心城市，跨江发展、新区建设将成为南宁未来10年甚或更长 时间内发展的主基调，以此为背景，多频率调控下的房地
6、产行 业发展趋势正成为地方政府、参与企业共同关注的焦点。 会议关注的焦点主要集中在“政府宏观调控政策” 、“住房保障体系”、“楼市走向”等问题上。 国家住房和城乡建设部领导陈淮做了主题为新政下中国 经济及楼市趋势的专题演讲； 世联地产华南区域总经理甘伟，以城市综合发展区域研究 为主题，给南宁房地产行业带来了不一样的观点和视野。 2011上半年2009至2010积极准备开设南宁分公司 盛天华府、北部湾1号等知名 项目盛大开盘；盛天东郡、嘉 和城即将面世；“新政下的机 遇与挑战”高端论坛成功举办 ，积极参与广西房地产市场竞 争，为南宁分公司的成立积累 实战经验世联南宁分公司成立 世联地产南宁分公司
7、积极 组建，未来南宁分公司全部 成员将均为华南区域统一调 配的高级智囊团2007至2008世联进驻广西市场 先后与盛天集团、中房集团 广西分公司、广西嘉和集团、广 西奕恒地产等房地产开发企业进 行合作，逐步进入广西市场世联南宁分公司展望世联2007年进入南宁，先后担任超过8个项 目的顾问，取得两个项目的代理。目前南 宁分公司正在筹备中，南宁分公司人员将由 华南区域总部统一调配，并于2011年上 半年正式成立。“华南城南宁再造一座城”l 价格目标实现不低于5000元/平米的均价；l 速度目标2011年3月31日前，销售10万平米的住宅；l 品牌目标2011年3月31日前，实现6亿元的回款目标 前
8、置1 项目视角区域属性：空港新城板块、新兴热点置业区域、各项配 套日渐成熟 区位：2009年 “空港新城”规划出台，江 南将形成“一核两轴三中心”的布局结构， 建成以吴圩国际机场航空产业为依托， 建设集物流、商贸、居住于一体的综合 性新城。目前区域内品牌大盘云集，各 项配套逐渐成熟，居住氛围浓厚 交通便利：区域内机场高速、壮锦大道 两条形象大道，另外起点于壮锦大道交 叉口的五象大道延长线已经开建，道路 全长4882米。“加长”的五象大道将打通 五象新区和江南片区，成为贯穿整个南 宁市区南部的交通中轴线。 商业配套：区域内各大盘加快社区配套 建设，目前南城百货已入驻龙光普罗旺 斯，汇东星城5万平
9、方米的商业体量将全 面弥补空港板块商业配套的不足 教育配套：各大社区均有学校配套，龙 光公园大地更是双幼儿园，区域内教育 配套完善江南区华南城五象大道延长线白沙大道沙井大道壮锦大道机场高速项目属性：规模大盘、阔绰舒适户型、配套齐全户型套数套数比 一房一厅 （4050）49616%二房二厅 （8090）103032%三房二厅 （110135）120438%四房二厅 （135145）2909%五房二厅 （180190）582%楼中楼 （200300）983%合计3171100%华南城1期住宅项目户型配比华南城1期住宅项目排列效果图以 以舒居两房、三房为主力户型 规模：华南城总规划用地面积3406亩
10、（约227万平 方米），总建筑面积约488万平方米，分两期建设 其中一期住宅总建筑面积465446.12，总户数为 3171户。 配套：配备地上及地下停车位3251个，小区内还建 有高级会所、幼儿园、社区医疗中心、老人活动中 心等配套设施。项目属性：户型方正实用、但非市场主流N+1畅销产品80平米2房2厅1卫123平米3房2厅2卫本项目产品特点：方正实用、尺度舒适、南北朝向。但无可增值 面积类型的房间、阳台、飘窗设计，附加价值较低目标认知-快速回现：2012年3月31日前销售10万平米， 回款6亿10年 10月 11月 12月 11年1月 2月 3月32层高层10月上旬可具备 预售条件），住宅
11、项目全 达预售条件售楼处和样板房在月底 展示截至3月31日，住宅销 售10万平米，回款6亿半年6亿目标，对我们意味着什么？按5000元/计算，我们需要销售12万平按5200元/计算，我们需要销售11.5万平按5500元/计算，我们需要销售10.9万平按6000元/计算，我们需要销售10万平月均200套 月均190套月均180套 月均170套市场参考：南宁市场销售排行榜南宁市房地产投资热点区域风岭板 块，半年消化900多套现实困难！龙光普罗旺斯，江 南区的标杆楼盘，连续三年位居南 宁市热销楼盘前列，半年消化量不 足600套2010年上半年南宁各片区房地产市场成交均价2010年上半年，南宁市房地产
12、市场 均价6500元/平米，江南区均价 5200元/平米，处于相对价格洼地项目工程节点限制导致项目展示滞后项目销售期间经历房地产市场淡季春节项目面临一些不利因素项目面临一些不利因素项目视角小结从项目本体而言，实现月均180-200套的走速，存在难度！ 特征一：江南片区成为新兴置业热点区域，规模大盘云集 、市场明星楼盘荟萃名称规模开发商云顶印象建筑面积:11.3万平方米 西部时代龙光普罗旺斯占地面积:39万平方米 总建筑面积:120万平方米 龙光红日江景占地面积：61亩 建筑面积：17.2万平方米红日东升汇东星城占地面积：16万平米 建筑面积：60万平方米汇东碧园南城故事占地面积：20万平方米
13、建筑面积：45万平方米佳丰利风格雨林占地面积：2.6万平方米 建筑面积：8.8万平方米大鹏富成南宁奥园占地面积：31万平方米 建筑面积：47万平方米国立融晟公园大地建筑面积：80万平方米旺达本项 目2 市场视角-片区市场特征名称产品容积 率近期推出主力户型价格云顶印象高层3.3145130平方米一至 三房多变户型 5200龙光普罗 旺斯多层， 小高层2.890平米以下2+1、 3+1户型5500- 6000红日江景高层2.8紧凑型80-120平米 2+1、3+1房5000汇东星城高层360-130平米2+1、 2+2、3+2中小户型5200碧园南城 故事多层， 高层347-137平米的单房 到
14、4房5500风格雨林高层374平方米两房至86 平方米三房5500- 6000融晟公园 大地多层、 小高层 、高层2.860- 140平米的N+1 户型5600特征二：目前住宅供应及去化的主力户型集中在75-90平 的2+1、100-120的三房产品，多为N+1户型，满足刚需自 住的需求为主碧园南城故事市场在售项目主力户型的面积区间507090110 130 150龙光普罗旺斯红日江景汇东星城融晟公园大地风格雨林云顶印象江南区近期销售主力户型主要 集中在70-120平米之间市场上畅销产品均为N+1户型特征三：存在价格箱体，目前高层产品均价为4800-5200元 /平方米左右，总价介于35万-6
15、0万之间龙光普罗旺斯 红日江景汇东星城融晟公园大地碧园南城故事45004700490051005300550057005900风格雨林云顶印象市场在售项目主力户型的总价区间江南区高层产品主力总 价区间主要集中在35 60万之间3040506070龙光普罗旺斯红日江景汇东星城融晟公园大地碧园南城故事80风格雨林云顶印象江南区在售热销项目均价5000元/平米，龙光普罗旺斯作为区 域内品质和价格标杆项目，价格一直略高于市场平均水平特征四：江南区客户-江南区本地原住民/周边县市生意 人/西乡塘区/良宁区、邕宁区/外地投资客，70%以上是刚 需自住客户 主要楼盘客户构成客户构成比例原住民（含江南区、良宁区、邕宁 区）25-35%年轻白领（西乡塘区、周边区域）30-40%周边专业市场私企业主20% 江南区周边县市生意人（崇左、林 明等地）25-35%“总体来说，江南区板块客户来源很广， 但70%以上都是刚需自住客户，他们绝大 部分对价格都很敏感，看中赠送面积、倾 向于接受高性价比的户型产品，另外也关 注大社区、配套是否齐全汇东星城项目经理 客户职业分析在售楼盘未来仍有大量
