第一章 不动产与不动产估价

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1、不动产估价不动产估价 北京师范大学珠海分校不动产学院参考书目 不动产估价，叶剑平、曲卫东编著，中国人民大学出版； 土地估价理论与方法，全国土地估价师资格考试委员会编，地质出版社； 房地产估价理论与方法，柴强编著，中国建筑工业出版社；教学方法不动产估价是一门理论与实际联系十分密切的课程，授课包括基本理论及其实际操作的讲授： 课堂讲授：包括相关基本理论、各种估价方法的理论基础及其操作方法； 实习：运用各种估价方法进行估价，并完成估价报告。课程主要内容介绍 介绍不动产、不动产估价的基本概念、理论； 掌握各种科学的估价理论、方法； 按照严格的估价程序，运用各种估价方法进行不动产估价； 撰写并提供估价报

2、告。引言不动产估价的研究背景1不动产估价的发展现状2不动产估价的发展趋势3中国现代的不动产估价活动，是在1978年以后“改革开放”的背景下，随着推行国有土地使用制度、房屋商品化政策和改革城镇住房制度，不动产可以进入市场流通而出现的，所以说中国现代的不动产估价活动的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革： 城市土地使用制度改革 城镇住房制度改革 不动产法制建设 引言不动产估价研究背景原土地使用制度土地使用制度进程现行土地使用 制度的基本框架 对土地实行行 政划拨、无偿无 限期使用、禁止 土地使用者转让 土地的制度 。征收土地使用费 ； 开展土地使用权 有偿出让和转让； 制定地方性土地 使用权

3、有偿出让、 转让法规； 修改宪法和土地 管理法； 制定全国性的土 地使用权出让和转 让条例。 在不改变城市国有的在不改变城市国有的 条件下，采取拍卖、招标条件下，采取拍卖、招标 、挂牌、挂牌、协议等方式将协议等方式将 土地使用权有偿、有限期土地使用权有偿、有限期 地出让给土地使用者；土地出让给土地使用者；土 地使用者的土地使用权在地使用者的土地使用权在 使用年限内可以转让、出使用年限内可以转让、出 租、抵押或者用于其他经租、抵押或者用于其他经 济活动，其合法权益受国济活动，其合法权益受国 家法律保护；需要继续使家法律保护；需要继续使 用的，经批准，期限可以用的，经批准，期限可以 延长，同时按当

4、时市场情延长，同时按当时市场情 况补交地价。况补交地价。 城市土地使用制度改革原城镇住房制度住房制度进程现行住房制度 的基本框架 中国传统的城 镇住房制度是一种 以国家统包、无偿 分配、低租金、无 限期使用为特点的 实物福利性住房制 度 城镇住房制度改革完善住房供应政策， 加强经济适用住房的建 设和管理； 增加普通商品住房供 应，控制高档商品房建 设； 建立和完善廉租住房 制度，继续推进现有公 房出售，完善住房补贴 制度。 城镇住房制度改革的探索 和试点阶段 全国基本建 设工作会议汇报提纲； 城镇住房制度改革的全面 推进和配套改革阶段 关 于继续积极稳妥地进行城镇 住房制度改革的通知 ； 城镇

5、住房制度改革的深化 和全面实施阶段国务院 关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知 ；1为了加强土地管理 ，维护土地的社会 主义公有制，保护 、开发土地资源， 合理利用土地，切 实保护耕地，促进 社会经济的可持续 发展 土地管理法 3为了确定城市的规 模和发展方向，实 现城市的经济和社 会发展目标，合理 地制定城市规划和 进行城市建设，适 应社会主义现代化 建设的需要 城市规划法 城市房地产管理法 2为了加强对城 市房地产的管理， 维护房地产市场秩 序，保障房地产权 利人的合法权益， 促进房地产业的健 康发展 不动产法制建设 不动产估价业其起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和社

6、会的高度重视与认可，突出表现在下列几个方面： （1）确立了房地产估价的法律地位：自1995年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定：“国家实行不动产价格评估制度” 和“国家实行房地产估价评估人员资格认证制度”；（2）实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度 ：1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法。从该年起，取得不动产估价师执业资格的途径是通过全国不动产估价师执业资格考试； 引言不动产估价的发展现状（3）制定了不动产估价标准和指导意见：1999年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了中华

7、人民共和国国家标准房地产估价规范；(4) 成立了不地产估价行业组织 ：“中国土地估价师协会”和“中国房地产估价师协会” ；(5) 设定了“不动产估价师执业资格注册”和“不动产估价机构资质核准” 等行政许可项目 ；(6) 建立了统一开放的不动产估价市场； (7) 形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系；(8) 开展了内地不动产估价师与香港测量师资格互认； (9) 拓宽了不动产估价的服务领域：无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式)，还是不动产转让(包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债 等)、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地

8、征用补偿、城市房屋拆迁补偿)、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为(包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置 换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。 中国目前不动产制度、不动产管理体制和不动产市场有许多特色和不完善之处 ，从而估价的难度较大，主要表现在： 土地与房屋的所有制不同，土地全部是公有的，房屋可以私人所有。土地所有制在城乡之间不同，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以 外，属于农民集体所有。国家所有的土地(简称国有土地)

9、与农民集体所有的土地(简称集体土地)适用的政策不同。许多地方的土地和房屋由两个部门分别管理，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书 ；引言不动产估价的发展趋势市场上流通的土地权利不是所有权而是使用权，并且土地使用权有出让和划拨两种。出让土地使用权是有限期的，划拨土地使用权一般没有使用期限的限制；行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性，不动产登记发证不及时，从而有时造成估价对象的性质、权属、面积等不清。不动产市场不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难以真实反映交易对象的实际状况，不动产交易信息不够公开、透明。宗地图反映土地平面利用和土

10、地立体利用，各项土地权利使用。2006年5月12日，南京市将对“湖南路地下商业街”地块挂牌拍卖，此次挂牌出让的南京市鼓楼区湖南路地下商业街 ，占地总面积为地下42290.1平方米，其中市政配套用地面积1596.9平方米，实际出让面积为地下40693.2平方米；地下街的功能定位为商业及停车，地下主体建筑全长约1030米，地下深度控制在两层以内。 我国目前对地下空间土地使用权在立法上处于空白，对地下空间用地出让的方式与登记发证也没有规定，这是土地管理中的一个薄弱环节。近年来，随着城市化进程的 加快，地下空间的开发将越来越多，到2010年全市地下建设规模将增加一倍，达到100万平方米左右。南京市通过

11、近两年来的政策研究，探索地下空间的有偿使用方式，此次出让的湖南路地下商业街地块，主要是参照地上土地出让规则，进行公开挂牌出让。 重点掌握内容：不地产的概念，及其各种存在形态的基本认识；不动产的特征；不动产估价的概念；不动产估价的必要性。第一章 不动产与不动产估价不动产的概念不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体 。 不动产实物（土地、建筑物、其他附着物）土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间 ；建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；不动产基本概念、理论其他土地定着物：是

12、建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。不动产权益：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村，只有将农村

13、集体土地转变为国有土地的单向征用方式。（1）不动产所有权：是指房地产所有权人对自己的不动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。不动 产所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。 u建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关 系所产生的成员权构成。 （2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。出让土地使用权(为国有土地上的)；划拨土地使用权(为国有土地上的)；土地承包经营权(为农用地上的)；宅基地使用权(为集体土地上的)；临

14、时用地土地使用权。 （3）不动产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利 ；（4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保 ，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价 款优先受偿 ；（5）典权：是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利 。 抵押权权和典权权有何重大区别别？（6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权） ；（7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用

15、权 ；思考：从土地的“垂直所有、利用形态”到“水平所有、利用形态” 。不动产区位：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系 ，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。 实物、权益和区位对不动产价值的影响 1、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影

16、响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低 ； 一般的无形资产主要是权益的价值 ；不动产的实物和权益在价值决定中都很重要 。2、区位对价值的决定作用几乎是不动产所独有的 。不动产的存在形态及各种形态的基本认识 不动产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为不动产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于不动产，是不动产的一种存在形态。归纳起来，不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态。不动产中对土地的限制和基本认识 一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进行不动产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。 对土地利用的限制 可归纳为3个方面：（1）土地权利的设立和行使的限制；（2）不动产相邻关系的限制；（3）土地使用管制。（1）土地权利的设立和行