华润都市综合体精装工程项目管理

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1、1 都市综合体精装工程项目管理 2011年 8月 目录 一、都市综合体精装项目特点分析 二、项目管理组织架构 三、施工前的准备工作 四、工程实施控制与管理 五、竣工验收及保修 六、施工重点难点控制 3 一、都市综合体精装项目特点分析 都市综合体，作为一个全新的房地产形态，它高度集约、融合了多种城市功能，包括居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等，并创造了一个各种物业功能高度集约、相互作用、互为价值链的空间。 都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大、而且涉及的专业众多，影响深远，对各个参建者的综合管理能力提出了更高的要求。 对于室内精装修工程，主要表现出如下特点： 4 1、装修类型多

2、，风格多样 装修类型不仅涵盖了大部分城市功能，如住宅、酒店、商场等，各个城市功能的装修风格也分门别类，如意大利餐厅、日本料理馆等，这就要求装修施工技术管理人员必须有丰富的阅历和经验。 5 各种城市功能 6 各类装修风格 7 2、工程量大、难度高 酒店、商场的室内往往表现为高空间、大跨度，这给装修施工带来不少困难，而且天花、墙面复杂多变，节点大样多。 8 不规则天花 9 大跨度空间施工 10 3、新材料、新技术、新工艺使用率高 都市综合体的成功往往体现在时尚与潮流的领先，对于室内设计，往往表现在新材料的使用上，新材料的使用又带来新技术、新工艺。 11 二、项目管理组织结构 多标段项目管理组织结构

3、 12 单标段项目管理组织结构 13 三、施工前准备工作 1、图纸深化 (1)图纸深化工作按右图流程进行： (2)万象城项目室内深化设计的工作介绍 A、优高雅参与的万象城深化设计工作简介 优高雅设计中心参与了目前已建和在建的深圳、杭州、沈阳三个万象城项目的深化设计工作，并针对这三个商业项目的共同特点，结合以往的商业设计的经验，进行了一些专题性考察和研究工作，在与业主及国外设计公司和国内设计院的配合设计工作中获取了宝贵经验。 深圳万象城 深圳万象城是都市综合体商业项目的成功范例。 2004年开业的深圳万象城在商业规划、动线组织、招商工作和商业运营等多个方面都是比较成功的。而且在不断的经营调整中取

4、得了丰富的经验，培养了一批专业人才，为今后各城市公司的万象城项目的规划筹建、招商运营提供了宝贵的经验和参考依据。优高雅负责万象城的深化设计，工作得到了业主和 样获益匪浅，积累了一定的经验。 杭州万象城设计 2008年，优高雅在深圳成立了设计中心，设计能力进一步增强。在杭州万象城的深化设计工作中，优高雅项目设计师与业主及方案设计师对方案设计进行了大量的反复研究与论证，并进行了大量的商业考察工作，深化设计图纸从初步设计、扩初设计、招标图纸到施工图设计，在方案反复的修改和不断的细节调整过程中共完成了 9个版本图纸，为帮助业主与方案设计师更好的把握设计效果和成本控制作了大量而细致的工作，其工作内容以及

5、图纸精度也远远超过了深圳万象城项目当时的深化设计成果。具体体现在： 中庭拦河及檐口的设计及装饰的预埋件设置，根据方案设计要求，就不同位置、不同款式及尺寸的拦河、檐口提前进行设计及归纳工作，参考了深圳万象城的部分节点做法，为方案的确定和设计研讨提供了最有力的技术支持；在土建尚未进行到中庭部位之初，设计好中庭拦河及檐口并精确设置结构预埋件为将来的装饰施工提供了便利，为成本控制及结构保护提供了条件。 根据对设计效果以及实施难度评估，提取部分设计进行现场模拟实验。 依据深圳万象城运营中的实际要求，在新的万象城项目中对中庭舞台灯光设备、冰场音响及灯光设备、广告吊钩设备、特殊用途的配电插座等，提出了建议及

6、巧妙的设计方案，保证了空间效果及运营要求。 为实现方案设想，在可实施性、材料、技术细节上进行了大量的研究论证和实践，如天河方案的设计、庆典大道及电梯厅的发光天花设计。 关于消防卷帘的设置，在实现大跨度无柱店面设计、在控制成本和效果，针对具体空间选择合适卷帘类型的工作中，进行了大量的计算、研究与考察。 在确定天花及店面高度中，对天花综合各专业管道的设置做了大量的组织、排列与计算工作，并绘制了大量的结构剖面图供业主、设计单位进行研究与探讨。 天花灯具的布置综合了空调、消防排烟、消防喷淋、烟感、温感、喇叭等设备末端，在严格遵循各专业规范的情况下，精确的计算了各专业末端的位置，使其与照明灯具有序的呈现

7、于天花上。 为消防门的分区归类与设计、消防栓设计、连桥的设计、卫生间设计、扶梯、电梯轿厢的设计的提供了多种意见与参考，针对扶梯、特别是跨层扶梯的安全性与厂商进行了大量的研究与努力，并与开发商及设计方进行了多次考察，最终确定了设计方案。 为车库的收银位置、 务台位置的设置提供了多种意见和实施办法，尽最大可能人性化，方便未来运营管理。 对公共空间的广告位置进行了研究与控制，对商场标识系统提供了参考意见并及时的在图纸中进行综合与论证；因总体造价的控制，在控制成本的问题上也做了大量的努力与配合，对设计方案进行删减、简化，在材料运用上综合调整，并配合业主进行了大量的材料产地考察，材料选型与替换工作。 在

8、施工单位对现场进行测量和核对后，及时对方案进行更新与调整； 根据实地样板效果，提出实际问题，并提供改进或调整意见； 沈阳万象城 深圳和杭州万象城深化设计大量细致的工作充实了优高雅在操作大型商业项目的能力，培养了一支优秀的商业设计团队和设计骨干。在沈阳万象城的深化设计工作中，在方案设计不完整的情况下，优高雅设计中心在杭州项目积累的工作经验和技术基础上，积极与业主和方案设计师沟通，根据沈阳项目的方案设计特点不断提出相应调整和改进意见。借鉴深圳和杭州两个项目设计上的经验，从总体设计和节点详图深化等多个方面对项目的设计效果、材料应用、照度控制进行把握，较快的完成了方案整合工作，快速的推进了方案深化的开

9、展，并就方案设计中的种种问题提出了大量的设计建议和调整意见，目前已完成招标图纸的设计和调整工作，此阶段工作深度和精度相对于杭州项目同期工作又有了进一步提升，具体体现在： 提供了专业的照明深化设计服务，对全场的照明设计进行调整，根据实际经营需要指导了照明控制系统的设计。并在原有灯光效果的基础上，部分空间增加了造型灯箱，活跃了整体气氛，成为整个空间照明效果中的亮点。 综合专业材料人员及施工团队的实际经验和建议，对原方案地面使用大量天然石材的可控性提出疑问，在得到发展商和方案设计方的认可后调整为人造石，并考虑了石材的损耗问题对铺地石材规格进行了较合理的调整，为后期施工及运营后的地面保养节约了成本。

10、根据杭州项目的工作经验，对檐口及立挺的样式设计合理性提供多个调整方案。 在杭州项目的基础上对沈阳项目的消防门的设计应用进行更细致合理的调整。从项目运营需求的角度考虑，建议增加了母婴室等配套功能设施。 借鉴了杭州项目消防帘的经验，提出较合理的建议，最大的保证了公共空间整体的装饰效果。 整合了杭州项目的机电设计成果及沈阳业主的经营需求，对空间照明及动力配电供应进行了更合理的分配，提高后期项目运营的适应性。 吸取了杭州项目招标工作中的经验，积极改进深化设计工作标准，提供了更完整、细致的招标图纸。 B、万象城深化设计范围和内容（以杭州万象城为例） 设计范围 中庭、庆典大道、影院入口共享大厅、店铺店面、

11、公共空间、美食广场、公共走廊、公共卫生间、员工卫生间、开水间、电梯厅和电梯轿厢、扶梯厅和扶梯、中庭连桥、地铁通道、服务台 设计内容 天花、地面、墙 /柱面、栏杆 /栏板、门及把手、室内照明设计； 室内空调通风设计、室内无障碍设计；与 式、构造及节点设计有关的室内设计协调；、消防卷帘、遮阳卷帘、消火栓、喷淋头、感应探头、检修门、检修口、检修马道等设施选型、布置及节点设计；灯具选择、装修材料选择；与建筑、结构、机电、幕墙等其他设计的协调；精装修内容所需的结构设计、机电设计及设备选型；固定家具设计及选择 C、 万象城深化设计工作的一些体会 统一形象和标准 万象城项目在集团多个城市公司的地产项目中存在

12、。根据不同的地形条件进行的规划和建筑设计，结合了不同地区的气候和使用要求的特点。但在万象城这一商业品牌形象、视觉效果控制、功能特点划分等深入设计中缺乏统一的要求和标准，此标准会影响万象城的规划、设计、工程、招商和运营的规范性。从设计角度看，项目对于建筑和室内层高、设备照明、店面设计、防火、标准柱、栏杆、檐口、扶梯、电梯、后勤通道等各个方面都有着共同的设计标准和要求。而像冰场、影院、超市也有着较稳定的配合运营商。作为商业形象的 经验推广和资源共享 在项目实际工作中体会到同一设计团队参与不同万象城工作项目 ， 在工作效率 、 细节问题的控制和设计标准统一上有着较明显的优势 。 设计人员会根据前一个

13、项目的工作经验主动解决设计中的很多问题 。 一次性将工作做到位 ， 避免了反复讨论 、 修改的过程 ， 提高了工作效率 。 在项目的其它管理团队的工作中此类问题一样存在 。 集团可将万象城这一类都市综合体项目的工作团队作为一个专项团队 ， 组织有关专业 ， 有相应经验的管理 、 设计 、工程 、 招商 、 经营的人员成为项目的技术支持和顾问 ， 带领项目团队的工作 。 其工作有效性 、 项目效果的把握 、 工作细节的控制和项目工作的进展 ， 将会更加顺利 ， 工作效率会不断提高 。 装修和设备的标准统一 经过参与几个万象城的工作和在工作中遇到的一些问题，体会到在万象城这样大型的综合性项目中标准

14、的统一非常重要。特别是在装饰和设备工作方面，材料的多样性为每个项目都带来了大量的重复工作。对最终的效果统一性和经营的标准化也不够有利。对于一些标准的辅助空间和服务空间的设计选材及设备可考虑建立统一的标准、统一设计、统一材料，甚至可考虑确定品牌的统一定价，对于项目的总体造价控制也会有一定帮助。 设计的先导介入 项目前期规划、方案设计对项目未来的运营非常重要。优高雅设计中心如果能介入前期工作，成为万象城多专业综合的顾问团队成员，利用以往的工作经验和技术标准，在项目前期就可以对设计和运作进行综合把控，从而可以更为有效的辅助城市公司顺利开展工作。目前，优高雅设计中心已获邀参与南宁万象城的前期设计工作，

15、经过几个项目的磨练，万象城深化设计团队越来越成熟，希望能为万象城项目的建设做出更大的贡献。 26 2、材料计划 （ 1）材料分类与统计 装修材料种类繁多，为有效管理各种材料，对材料分为以下几类 : 锈钢、各种钢板、轻钢龙骨、铝合金、铜 和铜合金等 地板、纤维板、刨花板、细木工板、胶合板、木龙骨、木皮等 然大理石、天然花岗石、人造石 、装饰水磨石等 面砖、玻化砖、麻面砖、陶瓷锦砖（马赛克）、琉璃制品等 化玻璃、变色玻璃、镀膜玻璃、夹布玻璃、魔术玻璃等 胶漆、聚酯漆、硝基漆、防火涂料、防腐涂料等 面石膏板、矿棉吸声板、铝塑板、塑料装饰板等 毯、窗帘、壁纸、墙布、壁纸和地板等 27 （ 2）材料样板提交确认 对已分好类的材料逐一寻找样板，并分批提交样板予设计师审批，做好样板送审记录。 （ 3）询价 对符合要求的供应商进行价格、供货能力、供货周期、供货质量等实质性内容谈判。 （ 4）合同签订 综合评价