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1、 I 摘 要 项目后评价通过对项目实践活动的检查总结 ， 确定项目预期的目标是否达到 ， 项目是否合理有效 ， 项目的主要效益指标是否实现 ， 并找出项目成败的原因 ， 总结经验教训 。 项目管理后评价是以项目目标和效益后评价为基础 ， 结合其他相关资料 ， 对项目整个生命周期中各阶段管理工作进行评价 。 本 B 、 C 地块 工程 项目 后 评价 主要 是以项目目标和效益后评价为基础 ， 从 投资决策开始到 物业 交付完成的全周期进行 后评价 ， 并从 财务 、 营销 、 设计 、 招标 、 施工 、 成本 、 物业等 职能 管理 的 全过程 进行 系统的客观的分析 和评价 ， 为未来项目
2、提高决策 和管理水平 、 合理利用资金 、 提高投资效益 、 制定相关 制度 等提供科学依据 。 在 财务管理后评价 中 ， 主要是 运用对比分析法 ， 对 实施效果评价 。 通过 定量 分析发现 项目的净利润率明显偏低 ， 主要原因 是工程直接成本未受控 和 销售定价未充分考虑公司的目标利润 。 对以后的项目 ， 提出了相关建议 ， 如 确定 成本预算 ， 实施 财务 前评价 ， 严审 现场签证 ， 避免产生违约金 。 在 营销管理后评价 中 ， 主要是 运用 定量和定性相结合的效益分析法 ， 对 实施效果和影响评价 。 通过 分析 发现 销售价格比同期周边楼盘的销售价格高 ， 完成既定的任
3、务 ，实现了销售 目标 。 指出了 营销工作中存在 销售经验不足 、 客户的反馈意见 等 问题 ， 并对设计 、 验收和运营提出了相关 建议 。 在 规划设计管理后评价 中 ， 主要 是 采取 分析 总结的方 法 ， 对 实施 过程 和影响评价 。通过 定性 分析 ， 发现组织结构不稳定 ， 设计定位不清晰 ， 设计变更太多 ， 导致设计管理 缺失 。 提出了 改进工作方式 、 坚持设计原则 、 明确设计任务书 、 有效 确认设计成果等建议 。 在 土建现场管理后评价 中 ， 主要是采取 分析 总结的方 法 ， 对 实施 过程 评价 。 通过分析 发现组织结构不合理 ， 实际进度 比 计划进度
4、 延误 严重 ， 质量管理始终处在受控的边缘状态 。 提出了 矩阵式 组织方案 的建议 ， 完善进度计划和控制方法的建议 、 完善公司 、 项目部 、 承包商 三级质量管理体系 的 建议 。 在 安装现场管理后评价中 ， 主要是采取 分析 总结的方 法 ， 对实施 结果 评价 。 发现了一些 问题 ， 如 配套单位 合同预付款不及时 ， 前期设计没有针对性 ， 机电施工 人员 对 规范不熟 ， 提出了 杜绝总包的部分不规范作法等 建议 。 在 景观绿化现场管理后评价 中 ， 主要是运用对比分析法 ， 对 实施 过程 评价 。 通过与 规范 、 标准对比 分析 ， 发现了进场条件不成熟 、 工期
5、紧 、 质量控制不够 等问题 ， 指出了具备进场条件和合理工期是质量保证的必要条件 。 针对施工管理 ， 提出了施工部署和质量管理方法 ， 提出了进度计划和资源计划管理方法 。 在招标管理 后评价 中 ， 主要是 运用对比分析 法 ， 对 实施 过程 和效果 评价 。 通过 对招标 制度和流程执行 、 采购 、 及时纠偏 、 施工配合等 工作 绩效 分析 ， 对招标工作 问题分析 ， 实现了公开 、 公平和公正原则 ， 在满足施工进度要求的同时 ， 也使整体投入成本得到有效的控制 ， 也 存在考察工作不到位 、 招标文件编制 深度不够等问题 。 在 成本 管理后评价中 ， 主要是 运用 横向对
6、比 分析法 ， 对 实施效果 评价 。 通过 与参考项目 对比 分析 发现 ， 本项目 总体成本 较高 ， 少量分项成本如景观绿化 略低 。 主要 原因 是与 总包单位签订了开口合同 ， 提高 交房标准增加了不必要功能和成本 。 并对成本的目标 、 过程管理提出了一些 建议 。 在 物业管理 后评价中 ， 主要是 运用统计预测法 ， 对 实施效果 和 影响 评价 。 通过 统计 分析 发现 ， 没考虑物业早期介入 ， 导致 物业管理成本的增加 ； 竣工验收阶段没有履行将项目移交给物业的验收环节 ； 物业管理中存在收楼环节不规范 、 对 业主装饰装修监管措施不力 等问题 ； 通过 物业经营 测算
7、比较 分析 ， 近两年 经营呈现亏损状态 。 在综合评价中 ， 运用成功度评价法 ， 对 实施 效果 综合 评价 。 通过 建立评价指标体系 ， 采集 各部门的 评价 结论或 信息 ， 并按权重进行综合测评 ， 得出 该项目 “ 部分成功 ”的结论 。 按 项目管理和房地产企业管理模块 分类 ， 对相关建议进行了归纳和补 充 。 最后 ， 对 评价的基础数据和方法做了说明 。 关 键词 ： 工程项目 后 评价 部分成功 经验教训 目 录 摘 要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8、 . . . . . . . . . . . . . . . . I 目 录 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I I I 1 项 目及项 目管理 概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1 . 1 工程概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1 . 2 组织结构 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1 . 3 项目管理单位 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2 财 务管理 后评价 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12、 . . . . . . . . . . . . . . . 7 2 . 1 基本概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13、. . . . . . . . . . . . . . . . 7 2 . 2 数据整理的前提条 件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
14、 2 . 3 财务指标与盈利分 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2 . 4 结论 . . . . . . . . . . . .
15、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2 . 5 建议 . . . .
16、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 3 营 销管理 后评价 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 3 . 1 营销工作概况 .
