地产资料【豪宅】沈阳瀚博皇家御湾项目整

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1、本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2010阳瀚博皇家御湾项目整体定位与发展战略 致：沈阳军辉房地产开发有限公司 本报告是严格保密的。 目的与标准 北京的总部基地在北京丰台区，它的占地仅仅是北京市丰台区的百分之一的土地，但是它的税收是多少呢，以去年为例，总部基地产生的税收是整个丰台区的接近30%的税收。 2 本次提报的目的：以报告的成果引导、对接设计院关于项目 2700亩地块的概念设计方案。 本次成果的评判标准：通过顾问公司对区域发展、市场竞争、大盘运行、营销战略等方面的理解，提出项目 2700亩地块的“灵魂”与“核心概念”，贯穿项目规划与开发过程，达成“三老满意”：老板满意、老头子满

2、意、老百姓满意。 老板看重收支、老头子看重面子和里子（税源）、老百姓看重生活质量。 本报告是严格保密的。 3 项目前期基础调研工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目和地区背景分析 锁定部分市场的集中分析 假设和量化 项目周边及地块勘察 沈阳市宏观经济情况 沈阳房地产发展现状 道义城市总体规划 道义房地产市场状况 地块解析和界定 区域经济背景分析 区域房地产供求情况分析 消费者支付能力分析 消费者投资趋势分析 500份目标消费者问卷调查 各区域住宅市场情况 地产专业人士 5位 房产销售主管 4位 目标消费者深度访谈 20位 调查各区域重点楼盘 30个 目标市场的竞争性供给分析

3、终端消费者价值取向和臵业倾向的分析 项目整体实现的机会点分析 案例借鉴 地块价值分析的结果 最优容积率与物业配比 定价的市场支撑条件 发展战略与定位 本报告是严格保密的。 本报告要解决的核心问题 4 我是谁？ 发展模式与外在气质。 我要去哪？我要成为什么？ 容积率。 怎么走？ 开发节奏与分期产品。 对于一个超长销售周期的超级大盘而言，区别于竞争对手的、且被客户认同并识别的气质，就是我们最核心的竞争力。 本报告是严格保密的。 5 项目界定 区域前景研判 案例借鉴和模式选择 项目定位 区域供应研究 区域需求研究 开发战略 开发次序 本报告是严格保密的。 项目界定 本报告是严格保密的。 7 项目属性

4、界定模型 项目分析 区位分析 区位属性 区位前景 经济指标 项目四至 交通及道路 景观资源 项目属性界定 本项目处在新开发区域，需要通过项目分析和区位分析判定其基本属性。 联祥对高端物业 属性的界定模型 本报告是严格保密的。 项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总占地 2700亩，容积率未定。 8 项目指标 后期开发 首期 按 2700亩占地，容积率 目总建筑面积约 270万平方米，最快估计得开发 10年。 本报告是严格保密的。 项目启动区占地约 规划路切割成相互呼应的四小块。 9 项目指标 A B C D 本报告是严格保密的。 东侧临近道义大街，北临蒲河大道，地处沈北主流交通线交汇处；地块平整

5、，南、西临近原有村屯。 10 宗地四至 北侧蒲河大道 西侧规划地及厂房 西侧原有村屯 南侧原有村屯 东侧规划用地、道义大街 东临环保厂、规划用地 地块中央 南侧滩地 地块现状： 启动区地块平整，南部 及四周分布原有村屯。 地块四至： 北临蒲河大道 南临原有村屯 东临原有住宅、工厂及规划用地，环境较差 西临规划地及原有村屯 本报告是严格保密的。 项目 紧邻城市级交通主干道， 到市区车程约 10分钟，附近有公交车站和地铁二号线出口，交通便利 11 交通状况 道路交通： 东侧紧邻道义大街，西侧为沈北未来主要出行干道蒲河大道（新城子、虎石台），属两干道交汇处； 通过道义大街快速驶入一环、二环线，通往城

6、市各区域路径通达、便捷 公共交通： 地铁：地铁 2号线辽大站距离地块车行 5分钟、地铁人杰湖公园站 141、 157、 236、 255、 381、382、 326、 381等多条公交线路通往沈阳北站、北行、塔湾、五爱、中街、太原街等主要交通节点 236 255 141 338 381 382 326 车行 4分钟至辽大 道义大街 蒲河大道（西侧未通） 157 地铁 2号线辽大站 本报告是严格保密的。 项目南临蒲河道义景观带，目前正投资 成为美丽的生态景观走廊 12 景观资源 后期开发 首期 蒲河及沿线景观带 宗地南蒲河景观带现状 辉山段蒲河景观带改造后现状 宗地南蒲河景观带规划示意 本报告是

7、严格保密的。 13 项目分析 区位分析 区位属性 区位前景 经济指标 项目四至 交通及道路 景观资源 项目属性定位 本项目属于可达性强、周边有一定景观资源的城市近郊区超级大盘 意昂对项目属性 的界定模型 本报告是严格保密的。 2010，可怕的道义 新沈阳北站 一桥三路 沈铁城际铁路 蒲河景观带 产业 14 一个区域，曾经集中了一个城市所有人的目光，寄托了一届政府的所有政治雄心，历时三年，到 07年 12月，昔日的风风火火似乎戛然而止。 一个区域，两番冷水浇面，他们显然清晰的领会了毛泽东“集中优势兵力消灭敌人”的战略学要义，集千钧之力发于一指，憋闷两年之后， 2010年，道义先导区必将喷薄而出，

8、吸引全沈阳、辽宁、东北人艳羡的目光。 交通枢纽拉动，产业全面发力，城市仅有的水资源，各路诸侯云集，三千宠爱集于一身。 2010，道义一出，谁与争锋！ 本报告是严格保密的。 2010，实至名归的道义 碧桂园 雅居乐 香港臵地 总部基地 华强 龙湖 荣盛 15 2010，沈阳北部有两位大哥：北于洪与道义。前者以与城市较近的距离吸引了包括中海、保利、华润、绿地、万科、恒大、恒盛在内的七大上市集团，且以国字号唱主戏；后者则吸引了包括碧桂园、雅居乐、华强、香港臵地、总部基地、龙湖、荣盛在内的十几家私营投资集团。 相较国有资本，民营资本更懂得市场规律。他们相中道义是因为道义符合城市发展的脉络，道义代表国际

9、城市发展的先进模式，道义具备区域发展的先天条件。 2010，道义一出，谁与不从！ 本报告是严格保密的。 2010，渐至惨烈的道义 仅以初步估计，道义目前的潜在供应就能销售 30年。 16 2010，道义开始放量。未来的五年内，道义区域将有近 2000万平米的住宅供应，而目前，道义片区的年消化量仅 70万平米。 2010，蜂拥而上的项目中，不注重定位，导致产品的同质化非常严重，碧桂园等企业的鲶鱼效应必将导致片区惨烈的价格战。 2010，道义的各路诸侯均携带秘制多年的杀手锏，必将导致片区的重新洗牌。 2010，道义之战无义战！ 本报告是严格保密的。 道义开发区位于沈阳北三环外，但与发展中的城市接壤

10、，属于典型的“郊区城市” 17 区位属性 本报告是严格保密的。 道义利用与城市连接紧密的优势，承接了皇姑区的文教氛围，并依托大学城的建设形成了基本的生活配套设施 序号 名称 1 辽宁大学 2 沈阳师范大学 3 沈阳工程学院 4 沈阳航空学院 5 辽宁美术职业学院 6 沈阳药科大学（搬迁中） 7 中国医科大学（拟搬迁） 区域内主要大学名录 道义开发区国内地区生产总值实现 001年以来累计引进项目 113个，其中超亿元的项目 26个，并已经形成了以食品饮料、生物制药、新型建材、装备制造等产业为主的工业体系。 道义科教研发产业片区： 依托道义现状已形成的产业，并与当地的教育资源结合，使其发展成为沈北

11、地区的创新科研基地，同时发展相应的生活服务设施。 科技创新产业片区： 主要由技术创新区、科技孵化区、高新技术产业区等三个功能构成，重点发展生物电子、新材料、信息产业、先进制造业等高新技术产业，同时发展相应的生活服务设施。 依托大学城及产业发展规划，道义科教研发优势突出，未来将成为蒲河新城的科研创新中心 区位属性 本报告是严格保密的。 目前看，道义城市化程度仍不高，配套档次低，乡土气息重，人气仍显不足 区位属性 本报告是严格保密的。 从全市角度来看，道义区域房地产发展水平较低，但有明显的“价格洼地”效应 价格是体现产品水平的一个综合指标，区域价格可以直接反映地区房地产的发展水平。 包括道义、虎石

12、台和新城子在内的沈北新区的价格为 全市最低 ，仅为 3250元/平方米 。 2009年 1区位属性 6324 6319 5296 5260 5164 5000 4779 4659 3709 3250 01000200030004000500060007000本报告是严格保密的。 道义未来发展前景和机会导向分析 区位前景 蒲河治理和“人杰湖、地坤湖”打造 总部基地启动 新沈阳北站、北金廊、二号线、一桥三路实实在在拉动道义未来发展 迪士尼、温泉、大盘巨无霸相继进入改变区域属性 产业带拉动 自 然 资 源 后花园、生活模式拉动 政府新规划 拉动 交通枢纽拉动 核心驱动 力 药科大学、盛京医院、示范高

13、中 本报告是严格保密的。 2007年 12月 7日，国家级改革试验区流产后，蒲河新城宏大规划搁浅，沈北收缩战线，确立道义“发展先导区”地位 道义 开发区 区位前景 本报告是严格保密的。 道义规划“五横五纵”的干道网，结合京哈高铁、沈铁城际铁路以及地铁二号线形成立体化的交通体系 五横：蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道 五纵：怒江北街、道义大街、梅江北街、陵园北街和鸭绿江北街 23 区位前景 之“交通枢纽” 本报告是严格保密的。 “新沈阳北站”重新定义“沈阳两小时生活圈”和“北部城市群”，必将引发一场伟大的革命 新沈阳北站将建成为集高铁、地铁、公交、长客等多种方式换乘的综合客运枢纽。 新

14、沈阳北站是京沈高铁与哈大高铁的转换站 新沈阳站也叫新沈南站是哈大高铁站，也是将来沈辽，沈丹始发站。 24 区位前景 之“交通枢纽” 从道义去北京， 2个小时 18分 从道义去长春， 1个小时 从道义去哈尔滨， 从道义去大连， 80分钟 从道义去营口， 30分钟 从道义去鞍山， 20分钟 上一轮经济危机，高速公路拯救了中国；这一轮经济危机，高速铁路拯救中国。 本报告是严格保密的。 “新沈阳北站” 2010年动工，并将与地铁二号线北延长线无缝接驳 25 区位前景 之“交通枢纽” 本报告是严格保密的。 沈铁城际铁路 2013年全线贯通之后，道义对铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强 26 区位前景 之“交通枢纽” 本报告是严格保密的。 地铁一、二号线 2013年全线贯通运营之后，从道义可以方便到达沈阳任何重要节点 27 区位前景 之“交通枢纽” 本报告是严格保密的。 “一桥三路”工程贯通之后，道义区域与母城交通将更方便快捷，时间大大缩短 28 区位前景