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1、房地产企业所得税的前世与今生 （开篇语之二）主讲：开篇语（二）房地产企业所得税政策之前世今生一、内资企业 （一）19942003年从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业 的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工 商企业的税收原则。事实上，地产企业的收入确认、成本核算 等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于 国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人 ，纳税的侏儒”！思考：为什么偏偏在1994年进行了大规模的税制改革， 1993年进行了会计制度改革？联系新会计准则。开篇语（二）一、内资企业 （二）20032006年2003年制订了国税发20
2、0383号文件，专门针对房地 产企业制订了企业所得税政策。本政策参照了外商投资企业所得税国税发2001142号 文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该 文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税稽查。该文件的缺陷？（没有完工标准，致使销售收入都停留在 预售阶段）开篇语（二）一、内资企业（三）20062008年 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强 调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006 年制定了31号文件，号称“剑指地产偷税黑洞”，但是31号 文件一些提法仍然有不完善之嫌！ 31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响 ，对于地产业税收
3、来说，怎么形容31号文件的重要性也为过 ！开篇语（二）二、外资企业（一）国税发1995153号文件 首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他 企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步 ，一直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税 的概念。（对外资企业做地产的限制性规定） （二）国税发2001142号文件 142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着31号 文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异 增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企 业还有其特殊的差异。鲜明的特点是按照项目征税！开篇语（二）三、新所得税法（九九归一
4、）（一）国税函【2008】299号文件（季度预缴）（二）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报）l房地产税收核心（预售收入与完工标准的税务处理）1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。2、20032006，有预售收入规定，无完工标准。3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。但是完工标准比较提前，造成了现行税制的很多问题。开篇语（二）思考：在讲解过程中将充分考虑衔接问题（提起 思考，稍后讲解） 1、所得税税率变动对地产所得税的影响（33%与 25%） 2、外资企业对接新31号文件的过渡问题（税款换算 为毛利）。 3、期间费用的遗留事项（2008年一次性扣除） 4、新政策在申报表中的实现
