【工业地产】国内外著名工业园区开发模式研究.ppt

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1、本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。2017/3/15 1、国内外工业园区发展模式综合研究 本报告是严格保密的。 2 关键字 ： 工业园区、类型、发展模式、转型升级 简介 ： 通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。 适用范围 ： 研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究 本报告是严格保密的。 3 整体框架 工业园区研究

2、 工业园区综述 工业园区发展模式 工业园区升级转型 本报告是严格保密的。 4 工业园区综述 本报告是严格保密的。 5 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 1、工业园区源起 最早的工业园 可追溯至 18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义： 工厂集中地。 工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为 工业团地，在香港称为工业村，在英国称为企业区，在大陆称为工业园区， 主要设立在衰退的内城地区。

3、2、工业园区定义 工业园是指建立在一块固定地域上的由 制造企业和服务企业形成的企业社区。 在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。 本报告是严格保密的。 6 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 中国工业园区发展历程 城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手 本报告是严格保密的。 7 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 我国 大陆地区的工业园区分为两类： 一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为 开发区； 另一类是在当地工业发展到一定程度，为了

4、更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为 特色工业园区。 工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。 本报告是严格保密的。 8 工业园区发展模式 本报告是严格保密的。 9 工业园区发展模式 初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、 意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。 传统工业园区 生态工业园区 高新技术科技园 电子产业园 创意产业园 产业新城 产业形势 纺织、煤炭、钢铁、机

5、械、化工等传统工业； 高新技术为指导的第三产业和高端制造业； 以多种产业形式形成产业集群； 园区特点 人力密集型；污染严重、资源严重浪费，已无法适应时代的发展，继续脱胎换骨 人才、技术、资金高度密集； 人才、技术、资金高度密集； 开发了创新的产业模式：工业旅游； 配套设施 无配套 配套生活休闲娱乐区域 配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体； 本报告是严格保密的。 10 创意产业园案例 厦门留学生创业园 关键要点： 非盈利的科技产业化服务机构 研发办公楼、厂房、综合楼 本报告是严格保密的。 11 厦门国家留学人员创业园成立于 1996年，建面 通便利，属于 不盈利的科技产业

6、化服务机构 湖里区 火炬创业园 厦门国家留学生创业园 厦门地图 园区概况 成立时间 1996年底 区位 位于厦门湖里区火炬高科技园东侧 规模 占地面积 ； 建筑面积 ； 交通 紧邻市区主干道，距离机场 3公里， 距离火车站 7公里， 功能定位 高科技产业化的服务机构 本报告是严格保密的。 12 厦门创业园是由火炬高新区管委会投资 向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。 厦门市政府 火炬高新区管委会 厦门留学生创业园 投资 租金 厦门创业园物管会 厦门创业园盈利模式小结 ： 火炬高新区管委会 ： 向政府以较低价格取地 投资兴建创业园 享有租金收

7、益 厦门市政府 ： 提供无偿启动资金、 税收优惠政策 租金补贴 享有税收收益 促进区域经济发展，提升区域影响力 运营模式 本报告是严格保密的。 13 在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使 200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。 政府 火炬高新区管委会 孵化企业 角色 ： 提供优惠政策 提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金 以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力 角色： 建造创业园 提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐 为孵化企业享受政府优惠政策提供平台 作为孵化企业与外界沟通的窗口。 角色： 携带高成长性项目入园 利

8、用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益 为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业 200余家） 桥梁和纽带 运营模式 本报告是严格保密的。 14 办公楼主力户型为 140数企业认为 200平米左右面积将更为适合创业型企业 创业园物业组成： 由 1栋研发楼， 3栋标准厂房， 1栋综合楼构成，研发办公楼为 7层，出租率近乎 100%， 物业组成 名称 建筑参数 出租情况 设施建设 其他费用 创业 大厦 建筑总面积：9500平方米 单户型面积：80中主力户型140层高： 棚后 层数： 7层 租金价格： 26元 /平米，留学人员第一年全免，第二年付正常租金的 50%，第三年付正常租金的 80%。 空

9、臵率： 5% 基础设施：结构化综合布线系统，配备有光纤宽带网络、卫星电视、消防监控、安防智能化系统及客货电梯 服务设施：会议室、信息中心、培训中心、商务中心等 水费：吨 电费：吨。 物业管理费 2元 /平米 创业园 综合楼 厂房 研发楼 本报告是严格保密的。 15 创业园内含有标准厂房 3栋，每栋 6层，最受欢迎的户型是 500平米左右 名称 建筑面积 户型情况 租金情况 空臵率 其他费用 新业楼 5400平方米 面积最小的 100多平米，最大的1000平米，主要集中在 500平米 层高： 6层 1层租金20平米 平米 几乎是全满 水费： 吨 电费： 。 物业管理费 2元 /平米 昂业楼 54

10、00平方米 宏业楼 8940平方米 厂房 创业园 综合楼 厂房 研发楼 本报告是严格保密的。 16 综合楼为六层， 1层为生活配套， 229套单身公寓，空臵率为 入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求 名称 建筑参数 功能布局 公寓 其他费用 轩业楼 栋数：一栋 层数： 6层 建筑面积：9400平米 1层为 3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店， 会议室： 2个大的容纳 100人， 400平左右，小的容纳 20100多平。价格 1小时 80元 2户型： 1房1厅，面积9*租金： 700元 /月 空臵率：129套空 8套 物业费 40元 /月 水费 电费 创业园 厂房 综合楼

11、 研发楼 本报告是严格保密的。 17 创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及 关注点分类 客户询问频次排名 第一名 第二名 第三名 第四名 优惠政策 租金优惠 首期无偿启动资金 税收优惠 办公场所 户型面积 办公楼物业形态 综合配套 公寓户型面积和档次 餐饮情况 会议室情况 休闲配套 环境 绿化 安静程度 客户咨询过程中主要询问问题 租金 有什么优惠呀？ 首期 无偿启动资金 能申请多少呀？ 有哪些 税收优惠 呀？ 办公室户型面积有没有 200平米 左右的？ 公寓有没有高档些的，带不带精

12、装修呀？ 吃饭除了食堂有没有 高档的酒店 呀 创业园 绿化 好不好呀， 吵不吵 呀 创业园有没有 会议室 呀？我们开会时会用到的 要是再有一些商务配套，比如 会所 什么的就好了 入园企业行业全部为高科技企业， 其中 电子、软件和生物，三者合计超过 60%。 入园企业构成 I T / 光电子28%生物15%机械10%其他13%软件22%新材料12%企业类型 本报告是严格保密的。 18 入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金 以其专利、专有技术出资入股的，科技成果作价占注册资本的比例不受限制 。 留学人员优惠

13、政策 房租减免 ：用于研发、生产的厂房，在 60 150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的 50% 、 80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。 申办有限责任公司 ，注册资本起点为三万元人民币（或等值外币）；注册资本在 100万元人民币以上的，可分期出资。 创新基金 ：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市、火炬高新区技术创新基金。 留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证， 在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇 。 留学人员及台湾学者在厦门创办企业，可 申请购买经济适用房 无偿资助金 ：符合条件的每家 10万元。 配套资本金 ：符合条件的可申请获得最高达总注册资本 49%、 100万元以内的配套资本金，允许在三年内按优惠价回购股份 在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金、房租减免、配套资本金优惠。 优惠政策 本报告是严格保密的。 19 扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠 物业类型 第一年租金 第二年租金 第三年租金 办公研发楼（ 80平米以内） 0 13元 厂房（以 18元 /平米记） 0 9元 /平米