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1、华侨城欢乐海岸考察散记一、项目整体印象来到现场前，从公司领导这儿首次听到“欢乐海岸”这个名字。由于去西安待了两年，这两三年内深圳很多新面市的精品项目自己都不大熟悉，一开始还以为领导说的这个是海岸城那边的新项目。在这之后吗，再次通过做广告的朋友提起过“欢乐海岸”这个名字，据说还不错，可见其口碑效应已经出现了。在网络上简单地搜索下了资料，发现这就是华侨城在滨海的那个所谓“全新模式”综合体商业，而且已经开始进入运营阶段了。从欢乐海岸项目的所处区域来看，实在称得上是深圳主城区内黄金般稀缺的一流价值地块，周边高档楼盘林立，城市奢侈景观和独家休闲资源扎堆云集，包括华侨城开发运营的诸多城市名片环绕，如“世界
2、之窗、锦绣中华、欢乐谷”等等，将整个区域的旅游氛围已然打造成了深圳的知名旅游目的地。（欢乐海岸总规划平面）上图是该项目的整体规划平面，大的规划分期主要为三大块。南地块右侧为项目开发一期，左侧为项目开发二期。地块北主要为永久性保护湿地公园，且与华侨城锦绣中华设置了互通出入口。该项目自 2005 年立项，到 2012 年春节期间一期正式进入试运营，前后历经开发时间也已经超过7 年，同时也是深圳市政府扶持的滨海区域观光旅游综合开发重点项目之一。华侨城欢乐海岸项目占地 125 万平方米，建筑面积约 30 万平方米。具体功能设置由欢乐海岸购物中心、曲水湾(餐饮酒吧 )、华会所及度假公寓、椰林沙滩公园、华
3、侨城湿地五大区域构成，项目整体形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。在其宣传网站宣传主页上，对于欢乐海岸规划特色如是介绍欢乐海岸以“把海洋还给深圳”的宏大构思，采用深海引水的创新工程，将蓝色纯净的海水引入繁华都市中心，形成面积逾 90 万平方米海水湖；30 多万平方米主题商业群依湖而建，一个全新的蓝色创想力作崛起于深圳湾畔。项目以潮流达人、时尚白领、中高收入家庭、旅游及创意文化人群为主要客群定位，从多方面满足城市时尚生活需求，重塑深圳湾滨海生活中心，引领休闲健康的都市滨海新生活方式。二、南地块各功能区域特色介绍以下资料主要来自该项目网络宣传主页展示资料以及其他网络资料综合整
4、理。欢乐海岸从商业规划、商业建筑形态设计到商业业态的组合构成，始终贯彻生态环保绿色理念，并与华侨城独特的创想文化、精彩的娱乐演艺高度融合，形成业态互补、客群互动、各具特色的全新复合型、体验型滨海主题商业发展模式。（该区域全部已建成，但尚未开放）（寓及办公楼）1、欢乐海岸购物中心欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约 平方米。区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的 公及公寓，国际建筑大师理查德迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的意展示中心及海洋奇梦馆等，实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的
5、蓝色商业创想。亮点项目：购物中心；公及公寓；华会所；意展示中心；海洋奇梦馆购物中心：总建筑面积约 平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。由美国 纲设计，整体造型流线动感，与临水建筑环境呼应融合，是深圳唯一以环保、生态理念建造的现代亲水国际化购物中心。购物中心采用双首层规划、双动线设计，两大主入口分别设置于白石路和 意广场，另有多个入口直达购物区；九大阳光中庭贯穿整体，实现自然采光照明，创造优质购物空间；独特实用的 隐形梁柱 设计营造了客群互动性极强的公共购物空间，也为国际品牌提供了一流的商业展示平台；并配套规划面积 平方米、可容纳 3000 个车位的超大型地下停车场。（实际上，上图部分因为招商原
6、因，入驻单位有所变更）中影影城：是中影集团中国最大旗舰店。影院经营面积约 11000 平方米，设有 10 个豪华放映厅及深圳最大的 映厅，共 2200 个观影座位，是中国硬件设施最好、技术设备最先进的国际化影城，将为市民带来前所未有的视听感官娱乐新体验。2、曲水湾曲水湾位于项目东区，建筑面积约 平方米。以找回深圳消失的渔村为故事主线，采用独栋环水街区式布局及现代都市商业+ 历史文化渔村交融组合概念，用近 1000 米蜿蜒水系和七座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，集中展现深圳创新城市建筑艺术。曲水街建筑面积约 平方米，主要分
7、为休闲餐饮区、特色餐饮区、西餐区和酒吧区四大主题区域。3、椰林沙滩椰林沙滩位于项目南区，占地面积约 平方米，拥有中国唯一深入城市中心、进深 40米场域的开放式人造沙滩。欢乐海岸音乐沙滩、欢乐海岸水秀剧场、欢广场、海景 题会所等构成项目独特的水上娱乐活动主舞台，成为深圳湾 15 公里滨海休闲长廊的东起点。特色项目：深圳华侨城旅游信息中心；欢乐海岸水秀剧场；欢乐海岸音乐沙滩；题会所麦当劳“得来速”汽车餐厅：深圳市区首家麦当劳“得来速”汽车餐厅，集景观、休闲、餐饮、购物等于一体；欢乐海岸水秀剧场：欢乐海岸水秀剧场是深圳首个水秀表演剧场，剧场占地面积 1 万多平方米，拥有可容纳 2500 人的湖畔剧场
8、和以漫延的红树林为主题的超大型水上舞台。在创意规划、表现手法、观赏效果和音乐创作等方面的创新高度，代表了当今世界大型多媒体水秀节目的顶级水平。题会所： 位于椰林沙滩西北端，建筑面积逾 平方米，是深圳独一无二的海景题会所。它倚临心湖之畔、椰林树影之间，拥有国际一流硬件设施，将引入高端 牌，既是欢乐海岸优质的景观资源，又将成为区域高端客群的核心生活配套。4、度假公寓欢乐海岸项目西区占地面积约 平方米，南临滨海大道，北接白石路，水岸蜿蜒曲折，与心湖水面形成环抱之势。区域以风格独特的高端休闲度假公寓为主，公寓总建筑面积约 平方米，并设有各种顶级配套设施5、华侨城湿地公园华侨城湿地公园位于项目北区，总占
9、地面积约 平方米，以心湖水系与深圳湾连为一体。在保护性修复 的原则下涵养原生态环境，同时发挥天然湿地的环保教育功能，以优美的植被景观形成城市中心绿肺。三、考察过程中的个人观察考察当日，阴雨将来的样子。出来一看大家都说这可不是个拍照的好天气，在有所期待的心理下大伙跟随领导到了欢乐海岸现场。（其功能主要用作开发商创意展示中心）出地下停车库，迎面就是巨大的“巨蛋”造型建筑，铝合金属搬打造的通体银灰煞是惹眼（事后从欢乐海岸的项目介绍资料上才得知，这个造型其实是“鹅卵石”来着） 。我们考察的途径主要是沿着左侧街区进行，北段中间的购物中心尚未开放，白石路沿线的商务中心也并没有亲往观察。（小桥流水的现代中式
10、独栋建筑错落有致，钢材仿木元素应用凸现现代感而不失古典意蕴）一路往下，现代中式风格意蕴的独栋商业体在小桥流水或者滨湖而立， “俏江南、紫苑、老鹰、魔王”等各大知名精品餐饮、品牌酒吧散落各个半岛或者沿溪两岸，布局形式上也某种意义上借鉴了江南古镇的街区格局，整个曲水区域以“临水独栋+ 外摆空间+ 穿街水道”的开放式空间组合，营造出小桥流水、枕河听橹的诗情画意。整体按照由“东北向西南”走向的布局蜿蜒行进,前后通过两个具有广场意义的集散场所进行收纳人流（北段的创意中心区域广场和南部区域的狂欢广场） 。曲水湾的大部分建筑立面都是以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和部分有机竹木等新型建材，力求兼顾文化味
11、道和环保之效。由于远观看不大出来那些仿木材料的实际面貌，一开始我们都以为是真木，直到走进瞧一瞧才知道原来都是钢材。（巨型金属树冠造型以及中影旗舰店的工业文明立面）（旅游信息中心的现代质感造型）而钢材或合金材料的应用在项目其他地方也是随处可见，如造型犹如非洲巨型树冠的不锈钢雕塑立于园区狂欢广场，如中影影城刻意做锈的工业文明立面，以及旅游信息中心的现代金属质感立面，都具有独特的意蕴。某种意义上，欢乐海岸的建筑具有较为浓重的后现代建筑意向，既追求新工艺材料下的质感与时尚、现代，同时又照顾到深圳作为移民城市文化中，对于原生古典文化诉求的迎合。从上面这个总平面图可以很清楚地看出，项目无论是左侧商业街区还
12、是右侧公寓区域，均或多或少程度上采取了半岛突入湖面的布局形式，对于一些重点项目采取了中央湖心岛以突出其地位（根据其规划，主要功能定位高档会所） 。至于商业街区内部则以环状溪流串联起来，某种意义上也是一个一个相对独立的岛屿。具有中式元素的纯粹现代风格的或者中式风格的拱桥勾连起各个岛屿的交通联系。（建筑细部对于中式元素的应用花格窗灯与窗户贴花）四、关于该项目的定位复盘及其他“欢乐海岸是华侨城的一种新商业模式，也是华侨城集团将来在经营发展方面新的增长点。 ”关于欢乐海岸，是华侨城集团对外宣布其最新的商业定位以文化为核心、旅游为主导，做成中国领先的现代服务业集聚型开发与运营商的首个新面市项目。不同于华
13、侨城此前所坚持的“旅游+ 地产”的独特业务模式，通过主题公园类景区与房地产的联动开发实现资金的平衡与可持续发展，即实质上依赖于地产开发对于旅游产业的持续反哺，形成二者之间的良性互动。欢乐海岸项目首先启动的一期内，并没有大体量的地产体量开发，而是将更多的开发重心放到文化产业的运营，并配合旅游和餐饮休闲内容的导入，由此进入到了欢乐海岸项目的首期试运营。（“得尔速”此可见，欢乐海岸开发运营对于华侨城集团的资金持续投入要求很高，在前期招商方面也将面临一定难度，从地产相关人士介绍来看，其华会所的招商进展就面临一定的难题，一度因为与舰店的谈判受阻而造成迟迟不能成功试运营。而曲水湾的实际招商开业结果，与之前
14、的策划定位也有一定差距。（项目内唯一一栋具有较为浓郁古典中式的独栋建筑）（应用新型材料打造的空中立体空间）就该项目的业态定位来看，最有意思的尝试是站在开发商的角度，对该项目定位之初进行一定程度的复盘，从而来思考这个项目的实际操作思路。就欢乐海岸的区位来看，华侨城的深度耕耘积累了相当多的成功经验，世界之窗、锦绣中华、欢乐谷的旅游品牌对于欢乐海岸能够带来一定程度的支持；由于成功开发了多个知名商业综合体项目，加上华侨城的综合运营能力，也不会有太多人会对华侨城的招商能力会有太大怀疑，但事实上当然并非如此简单。在微观上来看，由于相对地理位置的偏僻，该项目之所以打造成现在的复合型、体验型滨海主题商业发展模
15、式，而非益田假日广场的城市中心购物中心模式，必然考虑了地块特质和价值客观属性。从具体交通来看，欢乐海岸所处的白石路和滨海大道均具有城市高速干道的功能，主要以满足车行功能而非步行为主，周边高端楼盘较多，但相对现状中人流导引通道缺乏、步行距离较大和辐射半径受地理位置限制，不利于该地块作为传统商业中心的人气要求。从城市资源价值来看，应该说该地块具备打造成面向城市高端人群的休闲娱乐消费需求商业价值，问题在于如何在地块周边已有商业中心和大型旅游中心，实现独特差异化定位，以此吸引目标客户群过来消费。从业态组合上，该项目直接定位云集高端精品餐饮、休闲酒吧、电影院线、文化休闲，既脱离了海岸城的中档需求，又不同于益田假日广场的零售百货业态。在产品规划中，依托文化休闲和体验式消费两条主线，优先满足车流人群从而保证项目运营初期能够实现成功，随着未来公共交通的跟进，中高档业态作为补充能够进一步导入人气。由于欢乐海岸项目作为华侨城集团的一次尝试，未来其进展尚需观察。但基于直观的印象，基本上对于该项目的成功大家还是比较看好的。尤其是其所占据的深圳滨海核心地段，在满足福田和南山乃至罗湖和关外众多高端消费人群的高品质需求上，欢乐海岸具有自己的独特之处，从夜幕霓虹璀璨灯光下的人流涌动，也应该能让华侨城获得鼓励。（白天看来平淡无奇，台阶处均由大量
