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1、遵义房地产市场整体情况分析投资管理部 2011年5月p城市背景p经济发展水平Part1：城市背景及经济发展情况城市背景/地理位置尊义市位于贵州省的北部，古属于“夜郎国”， 是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建 设的主要区域。市域东西绵延247.5公里，南北相距232.5公里。东面与铜仁地区和黔东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕节地区相邻，西面与四川省交界，北面与重庆直辖市接壤。中心城区南到省会贵阳 市144公里、北达重庆市239公里。全市国土面积30762平方公里，为贵州省总面积的17.46。市人民政府驻地在汇川区人民路。
2、遵义市属于中亚热带高原湿润季风区。气候特点是：四季分明，雨热同季，无霜期长，多云寡照。绝大部分地区冬无严寒、夏无酷暑。但是，由于地形复杂，海拔悬殊，境内是一个多样性的立体气候类型。 城市背景/行政区域全市共辖2区、2市、8县、2民族 自治县，即红花岗区、汇川区、 赤水市、仁怀市、遵义县、桐梓 县、绥阳县、正安县、凤冈县、 湄潭县、余庆县、习水县、道真 仡佬族苗族自治县和务川仡佬族 苗族自治县。共辖164个镇、54 个乡、8个民族乡、15个街道办 事处。 2009年末户籍总人口为750.87万 人， 其中非农业人口118.13万人 ，约占总人口的15.7%人口基数大，农业人口比重大,达到了总人口
3、数的70%以上，城市化水平较低。经济发展/特色产业红色文化旅游遵义会议、四渡赤水、娄山关战斗国酒茅台茅台酒产于遵义市下属仁怀市西13公里处的 茅台镇；茅台酒与法国的白兰地、英国的威 士忌被公认为世界三大蒸馏名酒。毛泽东诗词：忆秦娥.娄山关西风烈， 长空雁叫霜晨月。 霜晨月， 马蹄声碎， 喇叭声咽。 雄关漫道真如铁， 而今迈步从 头越。 从头越， 苍山如海， 残阳如血。 自然旅游资源丰富：竹海国家森林公园 、 赤水桫椤国家级自然保护区 、凤凰山国家 森林公园等等；少数民族众多：全市有仡佬、苗、土家、布 依、彝、侗、回等36个少数民族，占全市总 人口12.2；其中仡佬族是古夜郎文明的缔 造者。 经
4、济发展/国民经济 近几年来遵义的GDP增长较快且 增速也一直在加快，总体GDP增长 势头强劲。 但人均GDP不足，列居贵州各地 州市的第三（第一、二分别为贵阳 市和六盘水市）。 2010年末人均 GDP约为1.3万元不到全国平均水 平的二分之一（2010年末全国人均 GDP2.98万元）。根据联联合国75国统计资统计资 料，住宅发发展与人均GDP值值之间间的关系为为：人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 特征对住房需求不高住房需求快速增长 ，其中在对数量面 积的需求上，少数 人开始注重品质对住房
5、需求的量开 始减少，对品质要 求为主住房需求基本得到 满足在遵义义市当前人均GDP水平下，房地产处产处 于快速上升通道的起始阶阶段。经济发展/收入消费u总体来看，城镇居民在可支配收入不断增 加的前提下，也逐渐增加了消费支出。 u由表可知近几年遵义市居民的存款余额每 年均以19%左右的涨幅在增,这说遵义市民 的投资渠道较少,存款绝对值到2010年达到 了601.1亿元,城镇居民储蓄倾向有上升势头, 购买能力较强。 u农村居民家庭恩格尔系数为47.4%，城镇 居民家庭恩格尔系数为38.3%。居民生活正 有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕 生活转变。备注：根据联合国粮农组织提出的标准，恩格 尔系
6、数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40 -50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富 裕。Part2：房地产市场研究p房地产整体市场分析p住宅市场分析整体市场分析整体市场分析/ /房地产投资房地产投资房地产开发投资额保持上涨趋势，但受国家政策影响比较强烈，增幅近年波动较大 ，08年，受全国开发景气的影响，遵义市房地产开发投资增幅显著，高达25.04%， 而2009年的国家调控，使得投资额增幅为-0.66%，2010年，又回复了上涨势头。房地产投资开发的总量相对发达地区不大。整体市场分析整体市场分析/ /商品房市场商品房市场受国家宏观调控的影响，近年遵义市商品房竣工、销售面积有一
7、定程度的波动。2008年为一个谷底，销售面积仅为96万平方米。总体来说，销售面积远高于竣工面积，整体市场处于供大于求的局面住宅市场分析住宅市场分析/ /销售面积价格销售面积价格 2009年9月份至2010年2月份市场销售价格平均涨幅在1000元左右，海尔大道区域涨幅达600元左右。中心城区丁字口房价在4000元以上，北片区香港路普遍在3800以上，海尔大道区域楼盘2400至2900之间。 2010年遵义市住宅类平均销售价格2792元，比2005年的1048元增长2.7倍，年均增长21.6%。2010年遵义市商业用房平均销售价格为7577元，比2005年的3449元增长2.2倍，年均增长17.1
8、%，与住宅类相比少了4.6个百分点。 整体市场分析整体市场分析/ /板块划分板块划分遵义主城区房地产市场分为四大板块； 城市北端的北部新区汇川区； 城市南部南部新区，海尔大道沿线至忠庄。 城市中央老城区及外环；高桥； 城市西市区高桥板块；汇川北部 新区老城及外环 路南部新区高桥整体市场分析整体市场分析/ /板块划分卫星图板块划分卫星图老城 区高桥汇川南部 新区市政府汇川区-目前只有“遵义恒大城”在售，“天安星园、桑堤亚纳、山居十二”待售。 开发时间较早，目前已经发展的初具规模，正走向成熟，与老城区连成一片。随着开发区的逐步成熟，北部城区与老城区的差别正逐步缩小，而且发展前景得到了广大市民认可。
9、 政府配套设施完善，并得到政府政策支持，交通方便，而且市政府、四大银行总部、体育场都座落在开发区内，开发区还得到了省政府和市政府各种优惠政策支持，因此在这几年发展迅速。 目前开发区的大部分土地都进行了开发，开发接近尾声，但未来2年仍将占据一定的市场份额。 区内的大规模高品质楼盘，如天安星园、遵义恒大城等，代表了当时遵义房地产发展的水平。板块划分板块划分/ /北部新区汇川北部新区汇川老城 区高桥汇川南部 新区市政府市政府北部新区汇川项目简介北部新区汇川项目简介项项目桑堤亚纳亚纳 天安星园遵义义恒大城山居十二开发发商遵义义震元房地产产开发发有 限公司遵义义天安房地产产开发发有限公 司 恒大遵义连义
10、连英房地产产 开发发有限公司规规模占地170亩亩，总总建面30万 平米，容积积率2.37用地面积为积为11403，总总建 筑面积约积约78000，其中地 上建筑面积积59000，地下 建筑面积积19000，容积积率7建面148万平米，容积积 率2.2目总规总规划用地300 亩亩，总总建筑面积积 约约57万方,容积积率 2.85 物业类业类 型小高层层（11+1电电梯洋房 ）高层层多层层、高层层独立别别墅、高层层 、小高层层主力户户 型面积积140-160 面积积77-12986-88平米两房 | 89- 138平米三房 | 133-176 平米四房 /价格均价5000元/平方米 最低价4820
11、元/平方米公寓5412元/平米起,送 1500元/平米装修，商 铺铺7899元/平米起待定项项目简简 介总设计总设计 思路：以西班牙 风风情建筑为为理念，融入 遵义义的生态态、气候、消 费习惯费习惯 等实际实际情况，表 现现出浪漫、诗诗意的创创造 性构架，同时时充分理解 时时尚与经经典的结结合，塑 造出魅力四射，并具有 人文内涵的崭崭新地标标。位于遵义义市汇汇川区，市政府 对对面，地理位置绝绝佳，地势势 平坦。北面为为遵义义市政协协 办办公区及遵义义市政府办办公新 区，东东面为为市府双语实验语实验 小学，西面为为万豪国际际大厦 。由3栋栋33层围层围合而成，采 用一梯四户户的布局方式。 欧陆陆
12、皇家园林奢华华美景 ，超5000豪华华星级级多 功能会所、室内恒温游 泳池、康体游艺场艺场所、 逾万平方米奥体运动动中 心、贵贵族双语语幼儿园和 小学等 38米高差形成的自 然坡地，让让地块块 拥拥有十分优优越的 自然景观观。项项目 包括独立别别墅、高 层层、小高层层和社 区商业业等丰富建筑 形态态。 桑堤亚纳 天安星园南部新区-海尔大道沿线至忠庄；在售及待售楼盘最多的区域，达到14个。 地理位置较偏，交通相对便捷，忠庄片区是政府着力发展的下一个热点，目前处在加速开发的时期 。该区域以海尔大道为轴心，两侧有东联线、状元路两条快速干线，交通便捷畅通。随着遵崇高速公 路及贵贵高速公路的开通，南部城
13、区的区位交通优势得以迅速提升，为随后的大规模开发打下了坚实 的基础。 环境污染严重，较大的制约了房地产的开发；八七电厂排放的大量废气对忠庄片区造成了严重的污 染，污浊的空气严重的影响了当地居民的生活，也较大的制约了忠庄片区的整体开发。但八七电厂开 始逐步搬迁，在未来2年污染状况将得到缓解。 南部片区占地面积大，现有居民少，可供开发的土地较多，是未来城市发展的主要方向。政府这几 年开始对该区域进行开发，目前海尔大道沿线是房地产开发最集中的区域。老城 区高桥汇川南部 新区市政府保利项目板块划分板块划分/ /南部新区，海尔大道至忠庄南部新区，海尔大道至忠庄中天万里湘江 开发商中天城投集团 项目规模5
14、8万平米，容积率4.8物业类型塔楼 高层 主力户型在售面积88-150 价格均价3900元/ 项目简介位于遵义市老城区与南部新城区间的 枢纽位置，项目住宅建筑面积约 43 万，地上商业建筑面积约 15万， 是融住宅、大型商业中心、商业街、 酒店等于一体的都市综合体项目。 南部新区，海尔大道至忠庄南部新区，海尔大道至忠庄金地华城 开发商遵义市九园房地产开发责任有限公司 项目规模建面26万平米，容积率7物业类型高层 主力户型面积50-108 价格均价3680元/平方米 项目简介位居南部新城中央政务板块，忠庄客 运站对面，是一座大型购物广场、酒 店、高层景观洋房、多层住宅等组合 而成的复合型地标建筑
15、。 南部新区，海尔大道至忠庄南部新区，海尔大道至忠庄遵义义城市广场场 开发商遵义大中华 项目规模建面11.6万平米，容积率6.5物业类型高层 主力户型在售面积40起 价格最低价3580元/平方米 项目简介项目计划打造成为集金融、文化、娱 乐、休闲、办公和居住为一体的国 际化商务家居建筑群南部新区，海尔大道至忠庄南部新区，海尔大道至忠庄万豪城 开发商遵义万豪房地产开发有限公司 项目规模建面30万平米，容积率2.5物业类型板楼 多层 小高层 高层 主力户型户型面积为 77-180平方米 价格均价2780元/平方米 项目简介整个小区由西班牙水岸花园洋房组成 ，入户花园，中空隔音玻璃，多阳台 设计 ，
16、将天然山体与人工流动水系巧 妙结合，入口30000平方米的坡地园 林景观，双游泳池设计 ，5000平方 米的私家湖区，1000米湖岸步行道南部新区，海尔大道至忠庄南部新区，海尔大道至忠庄老城区及外环路-目前有“大都会广场、摩卡空间、安厦 壹品城”三个项目待售，“东城美邸”在售。 遵义市民传统意义上的城市中心区域,由于此区域土地供应量 较小,特别是老城区,整体开发供应量较小。外环路目前的开发主要以商业、批发的定位为主。如现新起来 的万福五金机电市场，义乌商城等。由于受到批发市场，火车 道和车站等因素的使得这一区域的周边环境较差。房产项目的 整体档次也受到了一定的影响。高桥板块-目前只有“纳帕溪谷” 在售 此区域板块整体自然资源较为丰富 ，有湘江，三阁公园，凤凰山等遵 义主要的自然景观。但是由于此区 域为遵义的老城区域，城市规划较 差，房屋的建筑年代较为久远；是 目前遵义别一个旧城改造的重点区 域，随着官井隧道等基础设施的不 断完善,此区域将与南部联成一
