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1、 当下区域竞争研判项目现状解读新政下的市场分析项目营销目标项目营销策略2010年4月底楼市新政频出，严厉程度前所未有。政策的严厉程度前所未有，大超预期；措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子政策；严格 清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的 。近期出台政策要点主要内容加强透明化的销售模式住建部要求不得以任何形式收取定金；拿到预售证后10内公开全部房源实行更为严格的差别化住 房信贷政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的
2、地区，银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 发挥税收政策对住房消费 和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。加强对房地产开发企业购 地和融资的监管对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、 再融资和重大资产重组。建立考核问责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规
3、定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按 照申报价格明码标价对外销售。1、09年3月10年3月份商品住宅市场的供不应求的总体态势使得存量连续下降。2、截止到10年3月底，全市商品住宅存量为203万，以09年3月-10年3月的年平均去化速度96万/月粗略计算，目前郑州市商品住宅去化周期仅为2.1个月。3、全市存量去化压力较小，供应量的不足、存量的减少使得全市商品住宅成交价格总层面上不断攀升。郑州楼市动态：市场供需维持较稳，开发商停货或捂盘，存量持续下降。成交市场： 受政策影响，二线市场目前处于短线盘点期，长线依然稳健。 2009年1-12月份各月商品住房销售均价4807元/平方米，市场价格稳步攀
4、升。 09年“量价齐涨” ，直接带动2010年1-3月市场均价飙升至5300元/左右的水平，郑州房价维持较平稳增长态势，监测5.1销售数据来看，2线城市受新政影响也较之1线城市影响有限。易居观点：成交市场回稳，虽然国家于4月底出台严厉控制房价的众多重磅措施，但对二线城市影响有限， 4月底政 府出台的调控政策目前观测结果主要还是为了稳定房价，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个 月以上，对一线城市及投资客户影响较大，但对2线上升期城市影响及作用范围有限。 易居观点短线出现盘点，长线依然稳健。尽管当前郑州楼市尚未出现降价和大幅优惠的现象，业内人士也普遍认为此轮调控势必起到稳定房价的功
5、效，或许市场在六七月份就会有明显表现。市场信心可能在短期内会出现大幅下降。 我司认为本轮调控将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下下调，那么在未来的一段时期内也将实现至少是10-15%的回调幅度。 建议一：保持清醒，调整心态积极应对，做好持久战心理准备 ； 建议二：抢一波；短期加速去货为第一要务，市场还剩几根救命稻草，能走就赶紧跑起来； 建议三：现金为王；重定全年计划，量入为出，合理安排现金流，准备充足弹药备战下一轮市场来回；当下区域竞争研判项目现状解读新政下的市场分析项目营销目标项目营销策略区域内项目区 域推 量当前均价总建筑面积中原新城中原区35630018
6、0锦艺国际华都中原区106350 领峰二七区5530013 鑫苑.现代城二七区267200 升龙国际中心二七区106600120 齐礼阎二七区30-280万象城二七区10- 王胡寨二七区20- 美景鸿城管城区8.95500 幸福港湾管城区9510060 新蓝钻管城区20610070.56 蓝海港湾管城区15- 橡树玫瑰城管城区7.28630060 五里堡项目管城区10- 尚庄项目管城区10- 合计226.182010年5-12月郑州市市场供应体量约为710.38万 ，橄榄城区域内供应体量约为226.18万。当前成交均价集中在60006300元/。主要竞争对手中，下半年推或者预推售供应体量20万
7、平方米以上的超级大盘就占5个，2010年下半年供应体量巨大，竞争激烈！区域竞争分析512月市场供应体量：供应量巨大，竞争空前激烈！个案橡树玫瑰城中州大道南三环三期多层三期小高层一期二期橡树时光三期多层 ： 3月27日开始接受认筹，4月25日开盘。案名“橡树里”，由17栋6F多层洋房组成，一梯两户，共推房源480余套左右，皆为87129三房。三期小高层：5月16日开始接受认筹，预计7月开盘。案名“红橡庭院”，由10栋18F的小高层 组成，2梯4/5户，共计800余户。个案橡树玫瑰城3期“橡树里”（17栋多层洋房）推售表现认筹时间：3月27日正式开始认筹共推房源：17栋6F多层，480余套户型种类
8、：9大户型，87-129三房累计排卡：700余张开盘时间：4月25日开盘价格：5900-6300元/开盘选房：200余套当前剩余：100套左右3期“红橡庭院”（10栋18F小高层）推售计划亮相时间：5月上旬认筹时间：5月16日正式开始认筹共推房源：10栋18F多层，800余套，2梯5户户型种类：50130，以三房为主，认筹方式：5000元认筹金（存款至指定 银行，携银行回执单进行客户登记）开盘时间：7月上旬（预计）销售对外价格：5200元/个案橡树玫瑰城u“橡树里” 124 三室两厅两卫u“红橡庭院”130 三室两厅两 卫+双阳台u“红橡庭院”89.9 两室两厅 一卫+一庭院、双阳台u幸福4月
9、3日推出精装房源（正商幸福派）包括青 年公寓的所有北向公寓及412层绝大多数小两房 ：共计612套；约3万。u幸福二期（6栋高层），共计约18万方，主力户型 为常规户型两房（7090）、三房（120140 ）。u大一期房源已基本售罄，剩余房源不足100套，皆 为30平左右小户型。个案幸福港湾u 二期共计6栋高层。u 第一批推出其中2栋，分别为33F和35F高层，共计680余套，面积区间为30140平之间。u 5月16日开始接受排号，目前推广情况不够理想，预计6月初开盘。个案幸福港湾幸福港湾2期户型汇总：个案幸福港湾u 房源：一期、二期最后两栋B5、C7共推房源673套左右，户型包含一房占34%
10、、 两房占12%、三房占44%、以及四房占10%。u 销售情况：80-90平两房已基本售罄，130左右三房剩余10余套，小户型剩余较多，B5、C7目前未去化过 半，加上待推的小户型产品共计3000余套，整个项目小户型存量巨大。u目前在做全套精装修送高档家电策略，不排除后期做低首付或者零首付的概念。个案升龙国际中心简介：项目总占地面积约91亩，总建筑面积约26万平方米，其中住宅建筑面积达到21万平方米，商业建筑面积近5万平方米，容积率4.2，绿地率35%，集住宅、loft公寓、商业等多种业态于一体。房源：一期推出首推8、9、10号楼，15-18层小高层约242套房源。销售情况：目前积累会员300
11、0名左右。价格策略：4.25当天入会优惠2%,之后入会优惠1%，招募会员以任何银行存款2万回执单为凭证，不冻结账户。预计均价为7000左右，7500以内，户型特点：阳台不封闭计算一半面积、挑高6米露台不计入面积，飘窗及转角窗。个案鑫苑现代城4月25日产品推介活动情况4月25日，鑫苑现代城举行产品推介会，当天入会会员2000余名，鑫苑自身的品牌价值、城市核心区域的地段、完善成熟的配套设施以及产品内在的高品质，成就了鑫苑现代城的逆市飘红。u 88平方偶数层 u 126平方奇数层 个案鑫苑现代城正商新蓝钻正商新蓝钻一期产品共6栋，680余套，4栋高层，两栋多层。共三大系列十种户型，其中一房为全南向设
12、计，卧室、客厅、阳台、独立厨卫一应俱全，建筑面积约50余；两房面积区间为8092左右；三房面积区间为110140左右。销售情况：09年10月开盘，开盘当天基本清盘，目前剩余10余套130左右三房，顶层复式去化困难。目前2期认筹中。 价格策略：销售均价高层5800元/，多层6500元/。营销定位：中心城180万中心城180万城市综合体人居板块学府大宅。 个案新蓝钻认筹房源： 本次推出A地块（航海路与未来大道交汇处西200米路北）共14栋楼，共计1588套。 全高层（18层、21层、28层 ）。6栋楼是2个单元，7栋楼1个单元，1栋楼4个单元。户型配比： 以大户型为主的纯大户社区，两房300余套
13、，占比不到30%，最小的小三房面积也在 130左右（129.43），三房400多套， 大三房和四房占比较大。认筹优惠： 认筹当日缴纳5000元可办理钻石卡，开盘时 成功购买可享受每平方100元的优惠并优惠 2000元至总房款。4月3号之后排卡的客户在 开盘时成功购买可享受每平方80元的优惠。认筹火爆之买点：2环线内，板楼，纯大户， 两梯三户，户户全明，2.9低容积率， 4490米楼间距，双气，双层地下停车场。个案新蓝钻项目 名称当前 价格优惠策略上次 节点下次节点销售动态橡树玫瑰城6300交10000抵20000, 260号以后交10000抵15000 户户送地下室4月25日 3期多层开盘6月
14、中旬 3期高层认筹一期、二期均已基本售罄，3期多层 4月25日开盘，共推480余套房源， 当前销售50%，三期高层筹备中。幸福港湾4800- 5300一万元定金和一千元精装修款可在 签约时直接抵房款。4月3日 1期最后开盘5月16日 2期开始认筹20天排卡800余张，4月3日解筹当 天当天，共推房源600余套，剩余部 分小户型。目前2期筹备中。新蓝钻6000认筹当天排卡可享受每平方100元 的优惠并优惠2000元至总房款。4 月3号后排卡的客户可享受每平方 80元的优惠。4月3日 2期接受认筹5月22日 2期开盘一期除部分顶层均已全部售罄，二期 排卡情况良好，4月3日当天排卡900 余张。升龙
15、国际 中心66003月女人节，每平方优惠38元；3 月20日，加推B5、C7两栋楼开始 接受认筹，交10000额外优惠3个 点3月20日 2期最后开盘6月中旬 公寓认筹80-90平两房已基本售罄，130左右 三房剩余10余套，小户型剩余较多 ，B5、C7目前未去化过半，整个项 目小户型存量巨大。鑫苑现代城70004.25当天入会优惠2%,之后入会优 惠1%，招募会员以任何银行存款2 万回执单为凭证。4月25日 开始认筹6月中旬 开盘目前积累会员3000名左右竞争项目总结 近期周边项目节点较为密集，成交均价大都集中在6000-6500元/。 橡树玫瑰城开盘均价6100元，比预期高100元。 正商
16、幸福港湾、正商新蓝钻开盘临近，预计开盘价格在6500元以上。鑫苑现代城开盘预计均价7000元以上。 两房、三房为片区市场主力户型，其中90以下市场供给最受欢迎；鑫苑现代城88-89平方小三房，受到市场热捧，小户型受到市场冷遇。 5月各项目竞相开盘，快速出货成为各新推楼盘最重要的任务。“快速出货”成为郑州市场主流开发商营销重点。易居观点当下区域竞争研判项目现状解读新政下的市场分析项目营销目标项目营销策略月份大定面积积金额额均价15318.821693536531222175.23960306548035533.80295478255354838568.76591752716906合计计959596.61647838956751月份大定面积积金额额均价1332006.721056942552672181114.05599277453793643
