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1、南海盐步大转湾项目 市场调查及定位报告2011年6月10日2前 言本报告是我公司在对大转湾进行了前期市场调研并对周边商户进行细访问后，从项目所处区域的商业现状出发，着重对本项目的经营定位提出意见。由于我司对项目的部分具体数据还未完全了解，因此本报告仅在前期市场调研以及综合大量的商业操作经验上，对整体经营业态规划提出建议以供贵司参考。在目前项目所处的市场环境下，开拓本项目的独特性和辐射力，必须找准定位、做出特色。从而要求我们必须充分研究细分市场，在商业内涵上推陈出新，对项目进行定位升级，为项目的启动成功及后续长期运营打下坚实基础！3第一部分 大转湾商业简况目 录第二部分 本案商业定位探讨4第一部
2、分 盐步大转湾商业简况5南海盐步面积125平方公里，经济实力最强镇之一，位于“广佛城市密集区中轴线”的中点，东接广州，南接佛山市禅城区，西接狮山镇。常住人口24.4万人，外来人口约30万人，是广佛都市圈的核心区域，一地坐拥两市。区域介绍南海盐步区域6项目所在区域总体定位：根据佛山市规划局公布的大沥盐步组团总体规划，南海大沥盐步区域总体定位为具有优良生态环境的、重要的制造业基地之一，区域专业市场与物流集散地。区域发展前景7周边商业简介大转湾嘉州装饰市场占地面积：约17万平方米。业态种类：板材、地板、石膏、墙纸、漆胶、门窗、窗帘、小五金、卫浴等。其中以板材、地板、漆胶为主。概况：现时满租，现铺位普
3、遍面积较大。计划年后部分商铺进行 整改（间成小面积铺位），预计整改后每平方米租金为6065元。盐步家具城占地面积：约38万平方米。业态种类：板材、地板、墙纸、漆胶、门窗、家具、灯饰、摆设、木线等。其中以板材、地板、门窗、家具为主。概况：现时满租，现时租金每平方是6570元。盐步家具城业态分区鲜明，分别分为夹板区、装饰区及家具区。大转湾夹板城占地面积：约67万平方米。业态种类：板材、地板、墙纸、漆胶、门窗等。其中以板材、地板、漆胶为主。概况：大转湾夹板城分为6期，其中14期及5期靠紧4期的部分商铺均基本满租，且多为商户门店，15期租金首层每平米约100元，二层每平米约10元，管理费为每平米4.5
4、元，而5期和6期超过50%商铺尚未出租，6期现时有部分做餐饮，其余以仓库为主，经营状况不乐观。10盐步五金城占地面积： 40万平方米。业态种类：五金工具、机械设备、建筑水暖、建筑五金工具、磨料磨具、消防劳保、日用品、灯饰等。其中以五金工具、机械设备、磨料磨具为主。概况：有商铺二千多间，基本全部租出。场内业态分布混乱。租金每平米约80100元，入场费3万元。夹板湾类有：板材、地板、石膏。专业市场档主访谈访谈地点：大转湾装饰夹板城一期商铺，经营木线 访谈对象：档主麦先生访谈观点：1、盐步装修材料商圈的客户遍布全国，客户群比较广泛，尤其以长江以南为主；2、麦先生已在大转湾经营数年，经营状况良好，麦先
5、生认为目前生意最好的集中在市场1、2期，同时也是经营时间最长的商铺；3、麦先生与朋友也曾预订夹板城6期的部分铺位，后来因为6期位置太偏最终没有签定。4、麦先生也有朋友最终拿了6期的一些大铺位，开发商给予一年的免租优惠，但6期开业后生意一直比较惨淡，最终还是退出了。后来靠马路的铺位开始转娱乐餐饮，里面的铺也做不了生意，逐渐改做仓库。5、麦先生感觉本项目位置较偏，跟原有的专业市场难以竞争，要慎重选取业态，同时可考虑适当加入娱乐餐饮。盐步装饰材料专业市场总结n 盐步装饰材料批发商圈交通优越，扼守交通要塞，具有广泛的辐射能力和货物中转功能，经营历史悠久。n 商圈内数个专业市场规模较大，而且场内商铺设计
6、规范合理，宽敞明亮，大部分为上下两层。主要经营涂料、五金、夹板、木线、铝材等数万种建筑装饰材料产品，多为厂家直销，以批发为主，批零结合。但这些市场普遍存在产品雷同，档次不高的问题；n 场内旅业、仓储、物流、商务功能等配套完善，产品辐射全国，为广东及华南地区规模最大、配套齐全的装饰材料集散地。n 经营状况参差，如大转湾嘉州装饰城需要重新装修、招商，而大转湾夹报城5、6期有较多铺位空置，有的铺位转型做餐饮娱乐，有的甚至只能作为仓库才能勉强经营。可见该类型的专业市场已出现过饱和的迹象。13第二部分 本案商业定位探讨14通过对过对 大环环境和小环环境的分析定位思路一定位思路二抓住区域发发展的未来趋势趋
7、势 和客户户消费费特征，作为为区域商业业的引领领者。与周边边商业业充分融合，利用大转转湾商圈的整体效应应，作为为区域商业业的有效补补充。做“精、专专、特”。定位思路15思路一做大做强，做区域领导领导 者我们们的商业业是传统传统 装饰饰材料专业专业 市场场16优势优势 ：l 区域的认知程度较高，市场有一定接受能力，消费群较广； l 保证一定的档次，未来升值更有空间可能；l 装饰材料批发经营对场 地条件要求不高；劣势势：l 周边专业 市场经营时间较长 ，种类较齐 全，而且拥有较固定的客户，本项目距离传统的装饰材料市场有一定距离，竞争处于劣势；l 体量不大，与周边专业 市场相差太远。定位优优劣势势定
8、位考虑虑大转转湾夹夹板装饰饰城新开发发的5、6期紧紧接本项项目，其经营较经营较 困难难，显显示该类该类 型的市场场已经经接近饱饱和。该该地区有较长较长 的装饰饰材料批发发 经营历经营历 史，有一定的客户户基础础 。项项目自身体量不大，难难以独自开辟一个新的经营经营 方向。结论：1、传统装饰材料专业市场的市场已接近饱和，同时项目受到周边大型专业市场的威胁 ，难以支撑独立成为商圈的核心。2、短期内按此定位进行招商，需提出更具吸引力的招商条件，如较长的免租期及大客 户优惠等，同时亦要在较长周期内考虑培育和稳固客户的经营策略。如以此定位风险太大。思路二融入区域商业业，做精做专专我们们的商业业是主题题型
9、装饰饰材料专业专业 市场场优势优势 ：l 主题鲜明，易于招商，也易于后期管理；l 比较符合盐步未来经济发 展的趋势，相对来讲是一种细分市场，扭转盐步专业市场大而广的经营模式，以细分产品后的经营做出专业和品牌。（最具参考案例如广州西场附近的鞋材、鞋类批发市场）劣势势：l 消费群过于集中、单一，有一定风险。 定位优优劣势势定位考虑虑现现有商业类业类 型近似，因此项项目要突围围而出要做到 既与周边边市场场有关联联，又有所区别别。主题鲜题鲜 明，大众接受度高，易于招商； 档次不低，易于管理，也易于做出品牌针对针对 周边边市场场的业态业态 找出相对对空白的 经营经营 方向，对对本项项目进进行选择选择 性
10、的定 位经营历经营历 史悠久，家居产产品市场场 潜力巨大21人无我有，人有我优优，把握先机，谁谁先做，谁谁就是行业业内的领领跑者。综综合考虑虑本案的产产品特点、周边边消费费状况和经营风险经营风险 ，因此我们认为们认为 主题题型专业专业 市场场的定位方向可行。结论22结合本项目的定位方向，我司建议引进周边市场较缺乏的业态，将其做大做专。通过对整个装饰材料商圈的调查，我司建议以陶瓷（厨具洁具）和灯饰灯具两种业态为主，同时辅助少量休闲娱乐餐饮业态。具体业态分布见下图：业态业态 分布三楼: 休闲娱乐等 沐足、KTV二楼： 灯饰灯具首层： 陶瓷（卫浴洁具 厨具）招商建议议由于本项目的业态数量不多，但要求
11、更专业，因此可考虑在该类业态的产业基地或厂家较集中的地区进行专项的定向招商。以本项目作为面对珠三角以至华南地区的拓展新窗口。经营业态招商地区行业品牌陶瓷佛山石湾鹰牌陶瓷，乐家、东鹏卫浴洁具佛山石湾 中山小榄九牧王、帝朗、惠达、箭牌厨具广州、江门新会欧派、欧琳、华帝灯饰灯具佛山南海 中山古镇TCL、三雄极光、欧普物业发业发 展建议议市场格局设计 l项目占地面积约5万，建筑密度约50，总建筑面积争取做到67万左右；l市场中部采用开放式格局，靠墙四周采取半开放式或封闭式格局；l为增强视觉以及采光效果，可考虑采用退台式的设计，同时增加商铺的临街面；l建议在二、三层设置连廊，通过连廊增强各区之间的连接。 铺位分割铺位长宽比一般按1：2.5或1：3的比例；除一般经营外，同时在承担部分展示的作用，建议陶瓷类商铺经营面积约80150 ，灯饰照明类由于在二层，面积相对更大，约100200，甚至高达300。 过道设计市场布局紧凑，过道适当，不宜过宽，否则不易积聚人气，这是成功市场的“必杀招”。因此，建议本市场过道设计为：主通道宽度为6米，考虑车辆同行及消防要求。其他过道（即次过道）宽度为4米。这样做既使人觉得市场商品集中，人气鼎旺，又可以提高市场面积使用率。主干道 参考次过道 参考谢 谢
