物业管理概论演讲稿

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1、物业管理概论主讲人:XXX 2007年4月授课内容 一、 条例对物业管理的定位 二、物业管理服务的基本内容 三、物业管理的基本环节 四、物业管理的特征 五、物业管理的市场化运作 六、我国物业管理的产生和发展 七、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 八、物业管理在社会经济中的地位和作用 九、物业管理的一些新概念 十、物业管理案例分析第一节 条例对物业管理的定位 物业管理条例(以下简称条例)第二 条对物业管理下了定义：物业管理，是指 业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 、养护、管理，维护相关区域内的环境卫 生和秩序的活

2、动。(一)对条例所称物业管理定义 的理解 1物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实 现的活动 业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种 方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服 务内容委托给不同的专业公司。第三种方式是业主选聘物 业管理企业进行管理。条例调整和规范的范围仅限于 业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。 需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己 的物业。物业管理条例并不强制业主必须选择物业管 理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管 理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照条例的 规定来进行。(一)对条例所称物业管理定义 的理

3、解 2物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产 生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立 的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议 。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础 。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为 业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了 业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关 系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理 企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主 根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双 方是平等的民事法律关系。(一)对条例所称物业管理定义 的理解 3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管 理，对相关区域

4、内的环境卫生和秩序进行维护。 物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服 务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 ；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括 物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰 装修等服务。 除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人 的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的 服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事 业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。(一)对条例所称物业管理定义的 理解 例题:下列关于物业管理的表述中， 不正确的是（ B ） A物业管理是由业主通过选聘物业管理企 业的方式来实现的活动 B对于房

5、屋等建筑物的管理，业主都应选 聘物业管理企业来进行管理 C物业管理企业是基于物业服务合同的约 定来为业主提供物业管理服务的 D物业管理的内容由业主和物业管理企业 在物业服务合同中约定第二节 物业管理服务的基本内容 上节我们已经简单介绍了从条例中理 解的物业管理的内容是对物业进行维修、 养护、管理，对相关区域内的环境卫生和 秩序进行维护。 本节将讲述物业管理服务的基本内容，其 包含以下三个方面：（1）常规性的公共服务 主要是保洁、保安、消防、绿化养护、公 共设施维修保养、车辆管理、物业档案建 立与保管、代业主（使用人）反映有关问 题、处理突发性危机时间等。（2）针对性的专项服务 主要是中介租赁、

6、代收费用、家政服务、 社区文化等。（3）委托性的特约服务 主要是按照业主（使用人）特别要求的服 务项目、标准等提供有偿服务。第三节 物业管理的基本环节 物业管理是一个复杂完整的系统，根据其先后顺序，基本 上由以下几个环节构成： （1）物业管理的超前介入。即在房产物业规划设计或开 发建设时就介入，参与严把设计关、建设配套关和工程质 量关，为物业投入使用后提供优良管理创造条件。 （2）组建物业管理公司。为了在房产物业交付使用时能 获得一个良好及时的管理，必须在交付使用前就落实物业 管理经营企业。 （3）物业管理人员的培训。为适应物业管理专业化和现 代化的需要，必须对从事物业管理的工作人员进行专业技

7、 术和职业道德的培训，并对其上岗资质予以确认。 （4）制定物业管理的规章制度。这是实施和规范物业管 理行为的重要条件，内容应包括物业管理公司的职责和业 主或使用人的权益、义务、责任两大类。第三节 物业管理的基本环节 （5）物业的验收与接管。即按照有关工程验收的技术规 范与质量标准，对已建成的物业核验，将隐患消除在入住 之前。这样做也便于今后对物业的使用和养护。 （6）迎接住户入住。为向住户负责，就得在住户入住前 营造一个能使他们感到满意的工作、生活环境。包括提供 清洁卫生、室内检查、治安服务、整治环境以及解决施工 建设中存在的各种遗留问题在内的各种服务。 （7）建立物业管理的档案。其中包括业主

8、或租住户的资 料和物业构成及周围环境的资料。 （8）提高物业管理水平。依据管理职责和管理标准，提 供专业化、全方位的优质管理。除了日常管理和维修养护 外，还应对配套设施及公共设施加以完善，并直辖市好物 业管理与政府及相关部门的关系，促使物业管理纳入科学 化、规范化和制度化的轨道。第四节 物业管理的特征 特征不同于特点，物业管理是一种有别于以往房 产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会 化、专业化、企业化、经营型的特点。 从物业管理的概念的分析中可以发现，物业管理 涉及到相当广泛的领域。它既涉及到物业的开发 与建设期，也涉及到物业的运行使用期；既包含 管理，也包含服务，既具有专业性，又具有社

9、会 性。故而，物业管理具有多种特征。 优秀的物业管理应具备的几个特征：（1）科学的管理机制 管理机制的科学与否,是创造良好的物业管 理的关键因素;通过对管理机制进行优化,带 来服务程序的优化,保证服务质量的优化。 1、简约化的服务架构。 2、规范化的服务控制。 3、市场化的服务组织。 4、专业化的服务运作。（2）完美的服务特色 物业管理最终体现在服务内容及服务特色上,这 是判断物业管理是否优秀的决定性因素。在当今 社会,物业管理几乎不存在什么商业机密,包括工作 程序、技术标准等在内的服务内容极易被“克隆“ 和“拷贝“。 1、超前化的服务启动。 2、人本化的服务理念。 3、菜单式的服务内容。 4

10、、合理化的服务成本。 5、个性化的服务设计。 6、精确化的服务标准。 （3）超前的时代意识 优秀的物业管理不仅在当代独领风骚,而且 有敏锐的眼光,能够准确地预测到未来行业 的发展趋势,提前介入占尽先机,不仅始终引 领行业的发展潮流,而且以此推进社会文明 程度的进展。 1、介入智能化领域。 2、引导消费新观念。 3、探索行业新趋势。 4、引领发展新潮流。 （4）知名的行业品牌 优秀的物业管理必然是物业管理行业的知 名品牌,这个牌子就代表着行业的最高水准 。一个物业管理品牌的确立是由三个方面 的因素构成的: 1、业主的评价。 2、政府的评价。 3、行业的评价。 （5）优秀的员工队伍 人才是企业发展

11、的根本。优秀的员工队伍 是创造优秀的物业管理的先决条件,高档次 、高品位、高质量的服务建立在高素质人 才的基础之上。 1、专业化的服务人才。 2、高素质的员工队伍。 3、高层次的人才战略。 （6）卓越的企业文化 只有以人为本,充分重视员工个人价值和企 业群体价值的实现,鼓励全体员工充分发挥 创造性劳动,形成灿烂的企业文化,才能使企 业具有不竭的动力,进而不断推动物业管理 行业的持续发展。 1、强劲的凝聚力。 2、高度的责任心。 3、丰富的包容性。 本节总结 上述几点,并不能完全概括优秀的物业管理 的全部特征,仅表述了其中比较明晰可辨的 大的脉络。总之,优秀的物业管理的实现,需 要综合发挥各方面

12、的因素。单独一个方面 的优秀,并不能称之为优秀,如同蒙娜丽莎微 笑的魅力并不是仅仅靠嘴角肌肉的抽动就 能够完成的一样。第五节 物业管理的市场化运作 物业管理条例的正式实施，我国物业 管理部门和业主可进行双向选择，标志着 我过的物业管理开始进入市场化运作时代 。市场化经营是任何一个行业健康发展的 方向，也是物业管理发展的必然趋势,是实 施品牌战略有效的方法之一。 第五节 物业管理的市场化运作 1、完善并制定符合物业管理实情的政策法规； 2、理顺相关职能部分的分工合作和协调； 3、大力开展宣传活动，提高全民对物业管理的认 识； 4、努力提高物业管理从业人员的专业素质和水平 ； 5、提高业主自治的能

13、力； 6、形成一个公开、公正、公平的市场。第六节我国物业管理的产生和发展 我国的物业管理起步较晚，它作为房地产业的一个分支 ，在我国几经起伏，经历了起步、休眠、复苏与发展三个 阶段。 本世纪20年代初到抗战前夕，是中国房地产萌芽和初 步发展阶段。在此期间，在我国的上海、天津、武汉、广 州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑物。以上 海为例，此间出现了28座10层以上的高层建筑，最高的达 24层，还建造了许多风格各异的住宅。例如，外滩的建筑 群、南京路及淮海路的商业街、幽静的西区住宅群等，从 而形成了有“万国建筑博览”之称的上海市容特色。同时， 因房地产市场的需求，产生了代理经租、清洁卫生、

14、住宅 装修、服务管理等经营性的专业公司。这些专业公司的管 理形式与我们今天的物业管理公司的服务形式较为相似。 第六节我国物业管理的产生和发展 1949年新中国成立后，城市土地收归国有 实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公 有制，住宅建设基本上由政府包下来作为 福利分配。房地产管理由政府设立的管理 机构统一管理，政、企、事合一。这样， 房地产这一生产生活要素不作为商品进人 流通，其经营活动亦停止，物业管理相应 也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态 。第六节我国物业管理的产生和发展 进入本世纪80年代后，随着我国市场经济的不断发展，房 地产业重新崛起并不断加快其发展的步伐。在沿海开放城 市和一些特

15、大城市，由于房地产业的迅猛发展，同时出现 了这些物业的管理问题。此时，由深圳和广州开始，出现 了借鉴香港经验、大胆探索、不断创新的现代物业管理行 业。1994年，建设部以33号令颁布建国以来我国有关物 业管理的第一个部门规章城市新建住宅小区管理办 法，从而明确了这种新的管理体制。同年6月，深圳市 人大常委会通过了我国有关物业管理的第一个地方法规 深圳经济特区物业管理条例。上述这些法规和规定 的实施，进一步确定了物业管理在中国的地位，标志着中 国物业管理事业的发展进人了新的时期。 第七节 我国改革开放前城镇住房制 度的主要特征 改革开放之前，我国对公有住房实行“统一 管理，统一分配，以租养房”的住房实物分 配制度。它有以下几个主要特征：一是住 房投资由国家和企业统包；二是住房供给 与企业负担成正相关关系，即住房供给量 越大，企业负担越重；住房供给量越小， 企业负担越轻；三是职工在住房上对企业 的严重依赖。第八节 物业管理在社会经济中的地 位和作用 在社会主义市场经济条件下，在住房制度 的改革中，实施物业管理制度，对 促进房 地产管理的社会化、科学化，促进城市建 设化和房地产市场发展，促进社会安定团 结，必将产生深远的作用与影响。第八节 物业管理在社会经济中的地 位和作用 1、物业管理适应城镇住房制度改革