重庆项目旅游地产营销策划方案

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1、目录项目概况一宏观市场二业态分析三总体定位四业态布局及表现手法五一 项目概况项目概况地块基本情况分析项目地块SWOT分析一、项目概况1.1.1 地块区位分析本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1小时经济圈的重要组成部分 。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。项目 地址1.1 地块基本情况分析项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接 南岸区旅游重镇广阳镇。项目区位图 项目地块丘陵地貌山水搭配地块特点耕地环境项目地块 拼接图1.1 地块基本情况分析1.1.2 项目地块特征土地垴地块水口寺地块本项目地块地形狭长、 坡度较陡，是典型的丘 陵地形。土地使

2、用类型 多样，在有利于形成独 特景观特征的同时，也 给土地的利用带来了不 利的影响。沿江地形以 平坦为主，为项目中较 好利用的地块位置地形地貌丘陵地形v本项目处于茶园新区和涪陵两 大区域之间，是重庆市未来重点 发展的区域v 本项目紧邻茶涪路、通往广阳 的高速路，交通十分便利v本项目与主城区有一定距离， 使消费者产生一定的心理距离本项目的宏观区位条件相对较好， 有利于发展休闲旅游地产项目，但 在微观区位上，需要加强区位宣传 与市场培育1.1.3 交通条件位于土地垴村的地块处于高速公路上 ，此高速经过镇政府可以分别通往南 岸广阳以及丰盛镇位于水口寺村的地块位于茶园新区 双河口的高速公路上，可通过高

3、速 与中心城区相通，大大缩短木洞镇与 市中心地区的距离项目还可以通过通往迎龙镇的高速与 同区的乡镇形成有效的联系此外，建设中木洞码头至南涪路、木 菩路连接通道，打破制约木洞经济发 展的交通瓶颈，拓展发展空间本项目至主城区有一定路程，交 通距离阻抗较大，可达性一般， 但随着高速公路的通车未来会有 较大的改善地块优势 Strength地块劣势 Weakness地块威胁 Threats地块机遇 Opportunity地块规模大，易形成完整度假区和产生轰 动效应；宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游 地产项目的开发；巴南区具有一定的旅游资源基础；地块的优势资源是沿江资源和水库资源。 存在毗邻的广阳岛和

4、桃花岛两个大型旅游地产项目的开发；重庆周边的大型地产项目的开发规划和建设中的相关高速公路将改变本地 块的交通可达性；城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提 高本项目地块的区域价值与成熟度地块较难依托现有城镇建设，现有基础和配套设施缺乏；距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。1.2 地块SWOT分析二 宏观市场宏观市场二、宏观市场重庆旅游市场休闲旅游经济旅游宏观市场2.1 我国旅游业的发展我国的旅游产业正处于正蓬勃发展，旅游产业规模迅速壮大，正将逐步成为支柱型产业旅游的发展阶段旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体 验旅游、第三层次的休闲旅游。不同的旅游行为

5、层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才 出现。功能层层次第一层层次第二层层次第三层层次功能定义义观观光旅游娱乐娱乐 体验验休闲闲度假旅游旅游功能自然人文、景观观 游览览游泳、划船、打 猎猎、泡温泉、滑 雪休闲闲、度假、会议议、 疗疗养等发发展类类型资资源主导导型娱乐项娱乐项 目型特色资资源为为主的综综合 型典型案例颐颐和园迪斯尼北京九华华山庄竞竞争特点同质竞质竞 争化档次竞竞争化差异化竞竞争化旅游功能2.2 休闲旅游的发展旅游目的： 观光、休闲度假 为主休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景国际经验表明，人均GDP1000美元，观光性旅

6、游需求膨胀；人均GDP2000美元，体验多样性需求和多样化选择；人均GDP3000美元，度假需求普遍产生；重庆市的人均GDP在2007年已突破2000美元；休闲度假旅游将成为未来的主要趋势根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求,而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式,迎合了时代的发展步伐,必将成为时尚的主流。马斯洛需求层次理论小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势休闲度假旅 游旅游业的迅速发展人均GDP的不断提升旅游者的出游意向需求层次理论旅游发展规律：旅游功能的复合与旅游度假地的等级 呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加本地旅游休闲 自住类一

7、流区域旅游度假第 二层次resort类一流目的地型 综 合resortResort的功能单一景观复合功能空间 和人 口的 覆盖广泛集中夏威夷坎昆巴拉德罗马尔代夫麒麟山庄亚龙湾海底世界洋人街小三峡钓鱼城丰都鬼城红岩广场大足石刻五朵金花 海兰云天重庆市场 Forest Highlands洋人街科幻公园珊瑚岛巴厘岛国际、国内标杆2.3 重庆旅游市场现状重庆旅游空 白点以商务会议为主题的休闲度假区主题定位中缺乏文化定位规模较大，主题明显的主题公园缺乏综合型休闲旅游项目通过对比，得出重庆旅游市场的空白点三 业态分析三、业态分析3.1 休闲运动3.2 SPA养生3.3 农业观光园3.4 商务会议3.5 婚

8、庆3.6 高尔夫3.7 主题公园3.8 别墅3.1 休闲运动3.1.1 综述3.1.2 竞争分析3.1.3 消费者分析3.1.4 休闲运动SWOT分析3.1.5 典型案例分析3.1.6 战略定位3.1.1 综述城里人愈来愈厌恶喧嚣 、繁杂的都市生活，渴 望享有一种悠静、闲遐 的宁静生活，节奏缓慢 、顺畅且有规律运动被现代的人喻为一 种时尚，一种自我保护 的必修课，人们越来越 重视自己的身体状况， 因为它是一切生活、工 作、学习的保障和前提休闲运动度假变得火爆强烈的市场需求休闲运动3.1.2 竞争者分析对全国及重庆部分休闲度假区分析可知，凡是休闲度假区，都基本上都存在 休闲运动项目，发展休闲运动

9、项目，已成为业界的共识。下面以项目周边的广阳 岛与桃花岛休闲旅游开发作为竞争者进行分析。广阳岛：u总体定位：综合休闲度假区与国际生活社区u广阳岛开发突出度假休闲功能，包括会议休闲、周末休闲等，弱化“景点旅游”概念u岛业优势、四面环江u商务会议、主题公园、高尔夫为休闲的主要功能。休闲运动虽有，但仅是辅助休闲项目，并不是主体功能，且休闲运动形态单一。桃花岛： u总体定位：休闲度假（前期开发论证中 ） u桃花岛是建立在良好的自然生态景点基 础上的休闲旅游开发 u岛业优势、四面环江 u在自然生态景点的基础上，为突出休闲 度功能，适当的增添休闲项目，休闲运动 必不可少，但并不太可能成为重点开发， 仅是辅

10、助休闲功能。本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争3.1.3 消费者分析国企、民营/私营和外企位列目标客户的前三位 ，占到总数的72.86%收入在十万以下的客户占到85.53%客户以年轻人为主，三十岁以下的占到84.45%客户以高学历为主，76.54%的受访者学历在大 专以上企业性质收 入年 龄学 历高学历、中等收 入的年轻人本次调查的游客中，67.89%的游客会 定期度假能接受的交通距离在两小 时以内，50%以上的游客 能承受的距离在0.5-1小时 之间名列前三位的是野营及野 外探险、水上运动以及球 类运动3.1.4 休闲运动项目SWOT分析长江与山地资源，适合休

11、闲运动项目在客户能接受的距离范围中未来交通便利知名度不高项目二地块没连在一起项目优势 Strength项目劣势 Weakness项目机遇 Opportunity项目威胁 Threats重庆市的经济政治地位不断提升国家新的假日制度“一小时经济圈”发展休闲运动的同类项 目比较多综合的专业化管理经营 难度大3.1.5 典型案例分析马尔代夫卡尼岛度假村 马尔 代夫 卡尼 岛1.超豪华水上套房、2. 沙滩别墅、3.餐厅、4.酒吧 、5.Club Med Spa、6.游泳 池 、7.排球、8. 足球 、9.水肺潜水等候点、10.扬帆出海，滑浪风帆，浮潜 、 11.动画 u主要特点：u沙滩别墅、沙滩酒吧、水

12、上豪华客房uSPA按摩疗养u休闲运动及各级别指导课程，如健身、 陆上运 动 （ 羽毛球、篮球、沙滩高尔夫、沙滩排球、 足球、排球、法式滚球、乒乓球）、 水上运动（ 深海钓鱼、独木舟风帆船（双体）、水肺潜水、 浮潜、水球、风浪板）、 水肺潜水 等其它运动u卡尼岛特设了“宝贝俱乐部”、“幼儿俱乐部 ”、“迷你俱乐部”和“少年俱乐部”，这些俱 乐部专为0-17岁不同年龄段的孩子精心打造，为 的是父母们可以安心放下子女，尽享假期。 马尔代夫卡尼岛度假村 日本佐幌度假村 日本 佐幌1.迷你足球 、2.酒吧、3.台球 4.夜总会、5.壁球 6.剧院、7.前台 8.会议室、9.精品店、10.手工艺品 、11

13、.按摩（2楼）、12.主餐厅（2楼）、13.运动台 14.体育馆、15.送递处、 16.乒乓球、17.迷你俱乐部（1楼）、18.游泳池 、19.浴盆桑拿、20.羽毛球、 21.空中飞人 、22.高尔夫 、23.射箭、24.公园高尔夫、25.排球/篮球、26.网球u主要特点：uSPA按摩疗养u少儿俱乐部，佐幌度假村内孩子们的最爱夏令营（7月到8月）、挤牛奶、挖土豆 、做面包、 钓鱼、钓鱼、做T恤、儿童表演、游泳池、马戏学校u休闲运动陆上运动 射箭、羽毛球、篮球、马戏学校、高尔夫、丛林竞走 、公园高尔夫、劈杆&推杆、迷你足球、山地车、法式 滚球、垒球、壁球、乒乓球、网球、排球、游泳其它康乐活动 手

14、工艺品作坊、有氧健身、水中健美操、台球、上网 区、娱乐节目日本佐幌度假村 u充分利用现有自然资源，发展休闲运动u少儿俱乐部值得借鉴，即可使父母们愉快度假，又让少儿们在俱乐部中非一般的享受，同时建立少儿俱乐部有利于促使重复消费。u休闲运动项目通常伴随着SPA按摩疗养服务u休闲运动各级别指导课程，培育潜在客户案例总结：3.1.6 休闲运动项目战略定位打造国际一流的休闲运动城1.充分利用项目的长江与山地资源，发展水上运动与山地运动2.休闲运动项目周边应配备完善的SPA按摩疗养服务4.建立重庆市首个度假区少儿俱乐部 3.创办休闲运动学校，提供休闲运动各级别指导课程5.3.2 SPA养生3.2.1 综述

15、3.2.2 竞争分析3.2.3 消费者分析3.2.4 SPA养生项目SWOT分析3.2.5 典型案例分析3.2.6 战略定位3.2.1 综述SPA是拉丁文“Solus par Aqua”的缩写，意为“健康之水”，是指人们利用天然的水资源结合沐浴、香薰和按摩来促进新陈代谢，满足人体视觉自然景观 、听觉疗效音乐 、嗅觉天然香薰 、味觉健康餐饮 、触觉按摩呵护 和思考内心放松 六种愉悦感官的需要，从而达到身心畅快的享受。SPA养生包括桑拿、按摩、SPA水疗、温泉、身体疗养、 情侣疗养 、面部疗养 、运动疗养、治疗套餐、身体磨砂、全身调理、面部护理、手脚护理、头发护理、洗浴城、洗脚城等3.2.2 竞争

16、者分析本项目的主要竞争项目为重庆周边的东南西北中五大温泉五大温泉的优势与劣势u都具有得天独厚的资源温泉。u景象组合秀丽。u区位优势：距离市区的距离相对比较近，且交通便利。u丰富的人文景观。 u市场定位泛化，缺少个性化的产品；u产品设计缺乏创新。u季节性明显。优势劣势本项目需要在产品设计与组合上与之进行差异化竞争3.2.3 消费者分析调查显示来度假区的游客以25-45岁游客为主体，占62.1%，其次为18-24岁，占24.1%，再次为46-65岁，13.8%；从性别构成上看，男性占绝对主体，占93.1%，女性仅占6.9%，这跟SPA养生这一特殊的度假产品相关。 年龄与性别构成这两个项目调查非常吻合，反映了SPA养生市场是一个大众化的市场，主要针对一般的职工市场 职业构成客户以高学历为主,本专科以上学历达到64%。这一构成与大众旅游市场的文化构成有较大差异，反映了SPA养生度假旅游产品的特殊性，对文化程度