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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。【地产投资顾问+销售代理+品牌整合传播】 福建南平 延平区房地产市场进入可行研判谨呈：远鹏地产报告目录一、城市特征解读与属性界定二、区域近期宏观经济运行情况三、城市近、中期发展规划四、区域房地产市场运行状况调查五、项目宗地情况调查六、区域内房地产项目成本估算案例七、区域市场进入与项目可行研判城市特征解读与属性界定u南平市位于福建省北部、 武夷山脉东南坡、闽江上游 ，故俗称“闽北”。东与宁德 市交界，南与三明市相邻， 西与江西省接壤，东北与浙 江省毗连。代管省辖邵武、 武夷山、建阳、建瓯四市， 辖延平区及顺昌、光泽、政 和、浦城、松溪五县。2009 年末，
2、常住人口290万人， 土地总面积26280.54平方千 米，是福建省面积最大的设 区城市。本报告所研究的区 域市场为南平市市政府所在 的延平区（即图中A点标示 处）。城市特征解读与属性界定u延平区前身是县级南平市 ，现为南平市直辖区，是南 平市中心城区。延平区地处 福建省中北部，闽江干流源 头，是福建省重要水陆交通 枢纽，以绿色金库、造纸中 心闻名于世。是海峡西岸经 济区绿色腹地中心城区。延 平区土地面积2659.66平方 公里，地貌特征为丘陵山地 ，区辖6个街道办事处（梅 山、黄墩、紫云、斯鹤、水 南、水东） ，15个乡镇（来 舟、樟湖、夏道、西芹、峡 阳、南山、大横、王台、太 平、塔前、茫
3、荡、洋后、炉 下、巨口乡、赤门乡），城市特征解读与属性界定u延平区城市特征u城市首位度：指在一个封闭的 区域中，首位城市的人口规模与 第二位城市人口规模的比值。特征一：南平地区整体格局属于弱市中心状态，延平区作为区域城市中心 的辐射力不足。整体区域格局为多中心结构（相关研究表明：作为区域中心 城市的延平区，市区人口约为20.3万人，第二位城市邵武，市区人口为13.9 万人，延平在区域中的首位度只有1.46（一般研究认为，首位度大于3才是 首位型分布），而其四城市指数只有0.77 。加之延平区作为南平区域的中心 城市又位于市域最南端，距区内各市县中心平均距离150公里以上）特征二：延平区作为福建
4、典型的山区城市，整体城市土型多为丘陵山地， 受地形条件影响，延平市区拓展空间十分有限。整体城区建成面积约为13平 方公里，但实际的中心城区面积仅为3.04平方公里，其余多为工业用地和零 散居住用地。在中心城区人口密度甚至超过福州。特征三：延平区现辖区人口为50.3万，其中市区人口为20.3万人，在市区 活动的流动人口数在8至10万人。前线观点：基于对于南平市 延平区城市特征的解读，我 们认为对于其房地产市场的 研判应将其定位为单个城市 进行，而不应依照其区域行 政中心的地位作为区域中心 城市进行。后续的分析将以 延平区的数据为主导。区域近期宏观经济运行情况地区生产 总值2009年1-8月 （亿
5、元）比上年同期 增长比例%全 省6521.699.5福 州1421.6911.1厦 门970.772.1莆 田442.4612.6三 明427.8411.8漳 州652.6611.8泉 州1792.9810.2南 平370.2412.8龙 岩456.2912.8宁 德333.5211.2南平市主要经济指标在省内9个设区市中位次（2009年1-8月数据）指 标 名 称总量位次一、地区生产总值8二、农林牧渔业总产值（1-6 月）3三、规模以上工业总产值9四、社会消费品零售总额6五、出口总值（上月数）8六、实际利用外资（可比口径 ）6七、实际利用外资（验资口径 ）8八、城镇以上固定资产投资7九、财政
6、总收入8十、地方财政收入8十二、农民人均现金收入（1- 6月）8依据南平市统计局2009年9月统计月报u依据政府的统计 公报可以看出，南 平市在福建省九地 市中，是经济相对 薄弱的一个山区城 市。区域近期宏观经济运行情况u延平区城市特征u对比南平市所辖的各区县2009 年前九个月地区生产总值和固定 资产投资的情况，我们可以更明 确看出南平地区（闽北）弱市中 心的多中心结构。区域近期宏观经济运行情况u延平区城市特征u从延平区2007至2009年区域 生产总值的对比可以看出，在 2009年，其总体经济正走出 2008年经济增速回落的阴影， 经济增速开始回升。u从延平区2007至2009年，房 地产
7、行业的完成投资额看，其区 域房地产市场的活跃度在逐年降 低。区域近期宏观经济运行情况u延平区城市特征u从延平区2007至2009年间， 城镇居民可支配收入和存款余额 的的增速减慢的情况看，该区域 内的房地产市场的价格增长近其 内将有较大可能遇到瓶颈。城市近中期发展规划u城市总体规划简介 一、城市性质：闽北中心城市，福建沿海内地交通枢纽。 二、规划范围及城市规模 (一)城市规划区总面积598平方公里，西起王台、东至夏道，南起西芹、 北至大横。其中包括茫荡山风景区和自然保护区在内。规划区内可供城市建 设的用地面积50.8平方公里，约占规划区总面积8.5%。 (二)城市人口规模：近期28万，远期38
8、万。 (三)城市建设用地规模：近期用地规模26.7平方公里，远期用地规模35.3 平方公里，城市发展建设备用地15.5平方公里。 三、市区空间布局结构：由“一城四片”构成。 中心城区：规划建设用地16.4平方公里，由市中心区、水东、水南、黄墩 等组成，为全市政治、经济、文化、科技、金融、信息中心。 来舟王台片区：规划用地4.1平方公里，由王台、来舟、蛟湖、外洋四组 团组成，为南平市重要铁路枢纽，农林产品集疏运中心与加工中心。 西芹片区：规划建设用地5.49平方公里，由西芹、长沙、坂后等组团组成 ，为南平主要工业和科技区。 夏道片区：规划建设用地4.31平方公里，由夏道、安济、洋丹仔、大洲、 土
9、目洲等组团组成，为南平市区通向闽东南的重要节点，以旅游、加工业为 主，是市区蔬菜批发中心。 大横片区：规划建设用地5平方公里，由大横、延安、埂埕三组团组成。为南平次中心和大专院校、科研基地。 城市近中期发展规划u延平区域空间的优化调整原规划 “一城四片”推进缓慢。 1）服务功能高度集中于中心城区，新增的空间对中心城区有强烈的依附效应，削弱了向 外拓展的动力。 2）一城与四片交通联系不便，没有为功能疏 解创造必要条件。 3）投资分散，不利于在短期内迅速形成规模 ，投资效益难以得到保证。 新规划建议“上优”、“下拓”、“中调” 。“上优上优”，闽江上游来舟王台和大横作为独 立城镇，在保证环境质量的
10、前提下适度发展 。 “下拓下拓”，依托即将建成通车的沿江快速路 系统，以跳跃式发展江南新城，作为城市发 展的战略主攻方向。（原朱熹路将承担旧城 区与江南新城连接的“新城大道”） “中调中调”，依托中心城区，沿两翼分别向西 芹和大家厂方向带状延伸，作为城市发展的战术调整措施，在近期缓解中心城区增长的 压力，为下一步战略性的跨越积聚力量。下拓夏道大横来舟王台西芹中心城上优上优茫荡大家厂 中调城市近中期发展规划u延平区新规划的空间结构：“双城双心八片”“双城”江南新城、南平旧城。“双心”江南新中心、旧城中心。 “八片”综合服务：中心城片区、夏道片区。居住功能：水南片区、安济片区、黄墩 常坑片区。产业
11、功能：文田片区。产业居住：水东片区、西芹片区。城市近中期发展规划u延平区新规划的空间结构：“三山三水两洲”“三山”西北、东北、南部背景山体。 “三水”闽江、建溪、西溪。 “两洲”土目洲和大洲岛。城市近中期发展规划u延平区新规划的空间结构：“产业布局”西芹长沙组团：主要发展高新技术产业、创意产业等无污染产业，预留流通产业的发 展空间。 黄墩水东组团：主要发展都市型工业，近 期进行传统优势产业的升级改造，远期推动 污染企业的搬迁。罗源文田组团：主要发展新兴产业。 东坑物流组团：主要发展商品批发及物流配 送功能。城市近中期发展规划u延平区新规划的空间结构：“居住布局”南平旧城：新建的居住用地主要集中
12、在常坑、大家厂、八仙小区和西芹，此外推动现有 中心城区和水南片区生活空间的优化改造， 保障25-3025-30万人万人的居住需求。 江南新城：主要集中在闽江南岸的夏道、小 鸠、洋坑，以及闽江北岸的安济，保障15-2015-20万人万人的居住需求。城市近中期发展规划u延平区新规划的空间结构：“景观布局”四个城市景观走廊：建溪、西溪、闽江与新城大道。 四个城市门户地区：常坑大家厂、长沙 西芹、安济、文田。 两个景观核心区：三江口、两洲周边城市近中期发展规划u延平区新规划的空间结构：“交通布局”新规划的城市交通动脉由铁路、港口、高速公路、国道和城市快速路交织而成，双城双 心的城市格局被系统地联结。港
13、口港口高速公路高速公路国道国道国道国道城市快速路城市快速路城市快速路铁路铁路城市近中期发展规划u延平区新规划的空间结构：“新规划的城市中心特征 ”新规划的城市中心特征： 与市中心的联系更便捷沿江快速路建成之后，夏道至市中心通过“新城大道（朱熹 路）”从原来30-40分钟车程，压缩至1520 分钟车程。 用地条件有充足保障新增城市建设用地 规模为12平方公里，按照人均75平方米建设 用地的规模，可支撑16万的人口规模。远期 向南山和炉下扩展后，还分别约有5平方公里 和13平方公里的拓展空间，还可以再支撑近 24万人口的增长。 区位条件更优与三明沙县机场、福州机 场有更便捷的高速联系。与福州、台北
14、方向 的空间联系更为密切，便于接受沿海发达地 区的辐射带动，符合区域一体化的客观趋势 。大横来舟王台西芹夏道 沙县民用机场15分钟绿色通路连接两中心呼应“海峡西岸经济区绿色腹地”的城市总体定位城市近中期发展规划u延平区新规划的空间结构：“开发时序”近期行动（2010年前）：局部调整阶段，建设重点是西芹和大家厂-常 坑。 中期行动（2015年前）： 结构调整阶段，建设重点是江南新城。 远期行动（2020年前）：结构完善阶段，建设重点是旧城更新，视情 况可进一步向南山、炉下拓展。区域房地产市场运行调查u延平区房地产市场发展宗 述纵观南平市延平区房地产市场近年的发展历程，由于受限于本城市的经济总量、
15、人口数量及其在闽北区域中难于起到区域中心城市的作用，延平区市场可以界定为典型的三线县级市市场，其市场区域涵盖的商品房消费人口 数约为40万人（包括主城区常驻人口、城区内流动人口、辖区内乡镇可能迁移入城人口等）。虽然延平区房地产市场的规模较小，但由于其中心城区受地理条件（多 为山地，主城区仅为3.04平方公里）的影响，可供建设用地奇缺；同时新区的拓展又受限于通达性差、所拓展新区同样受限于地理条件，难于形成规模 。在过去的三年中（2007年至2009年），延平区出让的用于经营性开发的 土地仅有136.68亩，按容积率估算可建成面积为384338，其中2008没有 土地出让，2007年出让土地基本在
16、2010年之前完成开发销售，按近三年土 地储备存量，后续可形成供应约为24万平方米，该部份存量将在2010至 2011年释放。另有2007年之前就进入开发的区域内超级大盘江南第一城（规划总建 115.5万平方米，其中住宅99.5万平方米，已完成开发14.6万平方米）和新城 中心（规划总建76.5万平方米，其中住宅58万平方米，已完成开发12.5万平 方米）将可能持续推出。由于这两个大盘用地均为毛地挂牌方式取得，土地 整理难度很大，分析其过往三年的开发，两项目年度推盘总量约在10万平方 米。区域房地产市场运行调查u延平区房地产市场发展宗 述在2008、2009两年中，延平区新增的有效供应量约为75万平米，截至 2010年3月，该部份供应量已完成销售58.5万平方米。存量约为16.5万平方 米，其中住宅为14万平方米。综合考虑2008之前的存量房销售，延平区房地产市场在2008-2009之间 的两年，年均市场销售量应在35万40万平方米之间。综合以上分析，在2010
