《昆明人德地产白塔路项目前期规划定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《昆明人德地产白塔路项目前期规划定位报告（85页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、12与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是麦哲森基于对白塔路项目的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作构想。因为实际操作，对于麦哲森来说，是非常容易的事情，如果此次的构想概念合适贵司，相信我们的延展方案将会更精彩打造未来50年内昆明精神文明地标昆明乃至云南地标项目地标的形成高端商业百货铂金 五星 酒店顶级城市豪宅项目的思考项目的成功取决：项目成功的保证商业规 划合理 商业业 态精准顶级酒 店成功 引入物业成 功销售?面对如此多的目标我们该 如何实现项目利润最大化项目资金 快速回笼人德地产 品牌形象业态布局 控制风险 最小烽火连天，硝烟弥漫的昆明，
2、我们如何应对？白塔路项目物业发展报告20100405谨呈:人德地产委托方： 云南人德地产报告方： 麦哲森地产机构密 级： 机 密时 间：2010年08月27日项目功能定位以顶极奢侈品、国际超五星酒店、CEO公馆、空中别墅为一体的钻石商务区。8概念定位在地位的顶尖，前所未有，只因超越所有！9案名：白塔壹品核心推广语：为巅峰人士缔造的贵族领地10CEO+奢侈品案名：白塔壹号核心推广语：巅峰人士的攻城略地11东：白塔路主干道北：樱花假日酒店西：市政府南：绿洲大酒店地块地块临东风东路被樱 花酒店遮挡20层 以上具招示面临白塔路具很强 招示性。车流量 大，人流量小临尚义街，人流 量相对车流量大141、用
3、地面积：约37亩2、容积率：6.0以上3、绿地率： 30规规模适中，便于整体运作指标较标较 高，需平衡好体量和品质质的关系覆盖率较较低，适合综综合性项项目开发发基地规模适中。若转换土地性质，应为商业用地与住宅 用地，参照昆明市片区控规开发。可进行综合性开发。4、楼面地价2998元突破周边边商业业楼面地价5、地块临白塔路、尚义街最大化利用临临街商业业价值值，实现实现 利润润最大化居中心繁华，占城市要塞 昆明的另一个南屏商圈，汇集一城之脉 ！定制城市封面，领先常规项目引导人群仰慕，铸就城市豪宅标签以市区核心商团的定位思路，集合“高端购物中心”、“时尚街区”“个性公 寓”“城市豪宅”功能为一体，打造
4、一个公众的、开放的城市多元中心。思路决定出路， 打破常规高起点规划是发展方向！19项目规划定位立意项目规划定位立意城市核心城市核心 多元之城多元之城金格百货（40000 ）45F 35x3560F 35x35下沉式广 场小广场小广场地下-1F5F地下-1F5F规划说明： 为实现临街商业价值最大化，沿白塔路、尚义街布置三栋商业综合体；同时沿金格百 货外围形成一拖二联排商业街区。内侧布置两栋超高层建筑，突出居住空间私密性。以金格百货为巨头，牵动整片商业氛围以金格百货为巨头，牵动整片商业氛围临街小广场、中央下沉式广场合理引导人流，带动临街小广场、中央下沉式广场合理引导人流，带动 地下商业价值。金格百
5、货街区，形成钻石铺王。地下商业价值。金格百货街区，形成钻石铺王。金格百货（40000 ）45F 35x3560F 35x35下沉式 广场规划说明： 除金格百货回迁部分，其他商业布局为一通三联排+独栋街墅组合，贯穿金格商业街 区，通过入口小广场和中央下沉式广场导入人流。小广场小广场将金格街区延伸至临尚义街片区。将金格街区延伸至临尚义街片区。 形成以金格百货牵动的钻石街区。形成以金格百货牵动的钻石街区。 商业体量过小，单体面积过大，商气不易聚合。商业体量过小，单体面积过大，商气不易聚合。金格百货（40000 ）45F 35x3560F 35x35下沉式广 场规划说明： 沿白塔路、尚义街布置三栋商业
6、综合体；同时沿金格百货外围形成一拖二联排商业街 区；地块核心区域环型布置一拖二时尚街区，通过街区将各商业体串联，形成分而不 独的商业整体。内侧布置两栋超高层建筑，突出居住空间私密性。将金格街区延伸至内部，形成环形商业街区。将金格街区延伸至内部，形成环形商业街区。 最大化体现街区商业价值！最大化体现街区商业价值！ 通过街区将各商业体进行联通，有效聚合商气。通过街区将各商业体进行联通，有效聚合商气。 下沉式广场负一层打造名品展示中心，吸引人气。下沉式广场负一层打造名品展示中心，吸引人气。项目名称市场均价比准系数比准均价权重权重均价区域点评空间均价150001.051575017%2615 一环内百
7、年顺城160000.981568017%2603 市中心滨江俊园95001.61520017%2523 1.5环翠湖太龙公馆185000.941739017%2887 翠湖香樟俊园93001.51395017%2316 1.5环上东城130001.031339017%2223 一环内 比准基价15166 项目比准优势：环保科技、城市中心、配套资源、行政中心昆明整体 市场均价2007年2008年2009年2010年7月均价 （元）4301469552446594均价增长率 （%）9.16%11.69%25.74%均价增长率参考昆明近上来价格的平均递增比率20%左右，项目60%的单位升值计算，则：
8、P=15166(1+20%*60%)=16303取整为：17000元/ 25类型产品建筑面积销售均价销售产值备注地下车位负二负三1700 20000034000 1700为车位数量 集中商业体负一F20000 60000120000 1F4174 12000050085 2F4174 7800032555 3F4174 4500018782 4F4174 2800011687 5F4174 200008348 街铺1F、2F4160 10000041600 商业合计 45029 317057 住宅酒店18375 2000036750 公寓55125 1800099225 含1500元装修豪宅5
9、2675 23000121153 住宅合计126175 61000257128 总计171204 574184 26类别项目单价数量总额（万元）成本土地费用2998 147985 44366 契税 0 1331 建安工程费3000 253654 76096 基础及配套设施费150 253654 3805 装修费用1500 55125 8269 合计 133867 收入销售收入 574184 营销费用574184 0 11484 销售税费574184 0 31752 土地增值税574184 52871 项目总成本 171705 利润率总利润 402479 所得税402479 0 100620 净
10、利润 301860 总投资利润率 301% 成本利润率 234% 净利润率 52.57%27类型产品建筑面积销售均价销售产值备注地下车位负二负三1700 20000034000 1700为车位数量集中商业体负一F20000 60000120000 商业街区10733 8000085860 街铺1F、2F4160 10000041600 商业合计 34893 281460 住宅酒店18375 2000036750 公寓55125 1800099225 含1500元装修豪宅52675 23000121153 住宅合计126175 61000257128 总计161068 538588 28类别项目
11、单价数量总额（万元）成本土地费用2998 147985 44366 契税 3%1331 建安工程费3000 243518 73055 基础及配套设施费150 243518 3653 装修费用1500 551258269 合计 130674 收入销售收入 538588 营销费用538588 2%10772 销售税费538588 5.53%29784 土地增值税538588 52693 利润率项目总成本 165654 总利润 372934 所得税372934 25%93234 净利润 279701 总投资利润率 285% 成本利润率 225% 净利润率 51.93%29类型产品建筑面积销售均价销售
12、产值备注 商业地下车位1700 20000034000 1700为车位数量 负一F20000 60000120000 1F3807 12000045683 2F3807 7800029694 3F3807 4500017131 4F3807 2800010659 5F3807 200007614 街铺1F、2F4960 10000049600 圆型街区1F、2F1608 8000012861 商业合计 45602 327244 住宅酒店18375 2000036750 公寓55125 1800099225 含1500元装修 豪宅52675 23000121153 住宅合计126175 6100
13、0257128 总计231777 584371 30类别项目单价数量总额（万元） 成本土地费用2998 147985 44366 契税 0 1331 建安工程费3000 254227 76268 基础及配套设施费150 254227 3813 装修费用1500 55125 8269 合计 134047 收入销售收入 584371 营销费用584371 2%11687 销售税费584371 5.53%32316 土地增值税584371 52922 利润率项目总成本 172704 总利润 411668 所得税411668 25%102917 净利润 308751 总投资利润率 307% 成本利润率
14、 238% 净利润率 52.83%31深圳Coco park经济指标占地面积:30800平方米总建筑面积：85000平方米楼层：地下2层；地上3层项目定位：以青年族群为概念的中国大陆首个城市中心购物公园项目亮点A:6000平方米下沉式露天广场B:12条折叠式内街，各有两个出入口C：大自然阳光中庭323334负一层平面图6000 全开敞开露天广场， 以露天广场为核心全方位分配商业资源。 负一层与深圳地铁一号线相通， 并引入唯一主力店吉之岛。吉之岛主力店在项目整个设计理念中，负一层是竖向交流中心 是组织人流竖向流动的原点与节点， 是最核心区域35利用交叉路口的圆型建筑，36青岛宝龙城市广场项目概况
15、：占地面积：319808平方米 总建筑面积：750000平方米 建筑密度：48% 绿化率：30% 容积率：2.34 项目定位：中国大陆首个75万平方米主题游乐式购物公园 开发模块构成： 一座五星级酒店、两座酒店式公寓， 以5万平方米大型室内主题游乐园为中心， 40多万平方米购物中心分成四大主力店板块共同组成。373839404142广州北亭广场经济指标： 用地面积：77000平方米总建筑面积：12万方建筑密度：41.5%容积率：1.17 项目定位：广州首家文化娱乐MALL。 开发难点：项目位于广州大学城核心区域，若仅依托学生市场为定位基础，那么两个假期空档会对经营户带来较大影响。而且12万方商业专属大学城，体量过剩。开发对策：借助大学城内的博物馆、科学中心、文化艺术中心作为独特的人文景观，可带动旅游效应。以清静文雅的购物、娱乐、特色休闲场所吸引收入和素质较高的人士，辐射到周边地区 ，形成一个理想的购物场所。434445464748产品外立面建议49 造型统一、简洁、轮廊分明，给人以鲜明而强烈的印象； 强化纵向立体感，体现品质及品牌形象； 以虚为主、虚多实少的处理手法； 通过建筑外立面凹凸关系的处理加强光影变化，增强建筑物的体积感，丰富立面的效果； 基本色冷色配以辅助色暖色，冷暖色协调搭配； 考虑建筑造型要素质量轻重感的处理关系； 浓淡、质感的粗细轻重等作有规律的增减，以造成统一
