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1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。同德昆明广场营销策略报告项目回顾品牌回顾 同德地产，致力于高品质地产项目的开发运营奠定夯实战略升级123延续、沉淀4形象回顾 城市综合体领袖，标记昆明，回响世界秋交会营销回顾 品牌拉动产品，线下回笼资金中央区认筹中断品牌建立禧瑞都精装6600搅局，降价蔓延上北区剩余单位线下走量亮灯仪式同德之夜爱心圆梦活动业主答谢2011201208091011120102031.151.182.183.4市场动态项目推售滨江俊园9680起，带2180精装上北区线上推广销售内部策略：p品牌先行，带动销售 p写字楼商
2、业支撑形象 p首推上北区 p线下“低价”回笼资金 p中央区高溢价期望外部环境:p俊发降价，以价换量 p短时间内降价连锁反应 p金尚、滨江降价形成“剪刀手” p片区价格瞬间降至冰点 p降价风潮全城蔓延 p置业意愿、投资信心下降项目现状片区及项目价值被严重低估 推盘策略受到极大干扰，处境尴尬12项目现状分析价值重估，逆市突围 打一场绝地突围战占据有利地形优势兵力导入辎重粮草调拨战略战术制定价值重估，逆市突围 打一场绝地突围战市场分析项目分析产品力打造推售策略整体形象定位驱动模式影响力打造价格定位1234占据有利地形优势兵力导入辎重粮草调拨战略战术制定价值重估，逆市突围 打一场绝地突围战市场分析产品
3、力打造推售策略驱动模式影响力打造价格定位1234项目分析整体形象定位“夫地形者，兵之助也，料敌制胜，计险 厄远近，上将之道也。知此而用战者必胜 ，不知而用战者必败。” 孙子兵法城市定位 桥头堡战略的实施，对云南具有划时代的意义，云南已经站在一个新的历史起点上2011年5月，国务院关于支持云南加快建设面向 西南开放重要桥头堡的意见正式出台16大战略目标，分别从区位、通道、开放、产 业、生态等方面明确了云南在全国的地位，凸 显了云南的优势和特色。国务院文件还明确了 鼓励和引导外资银行到云南设立机构、开办业 务，支持银行业金融机构在周边国家设立分支 机构；支持符合条件的大中型优势企业在国际 资本市场
4、上市和发行债券；鼓励先行先试，形 成有利于桥头堡建设的体制机制等一系列支持 政策，特别是提出30条的突破性政策。将以昆明为中心的滇中地区培育成为云南省经 济发展的重要增长极，把昆明建设成为全国性 物流节点城市和区域性国际物流中心，面向东 南亚、南亚的国际医疗和技术、人才交流区域 中心。城市格局 “一湖四片”、“一主四辅”的城市发展新格局，拉开了昆明迈向区域性国际城市建 设的骨架,拓展了城市发展空间p昆明将实行多轴向拓展、网络化开发，推动城市发展 模式由“单核心圈层蔓延式”向“多中心轴向组团式” 转变，加快构建以“一湖四片”、“一主四辅”为骨架 的区域性国际城市新格局。p“一湖四片”为都市核心区
5、,要求主城进一步加大更 新改造力度,以彰显特色、提升品质为重点,强化文化创 意、科技创新、信息咨询、金融商务、旅游购物等第三 产业,打造成为大都市综合功能集中区。p加快呈贡新区、空港经济区、晋城南城和昆阳海口 西城建设，使之成为拉动区域发展的新引擎、新动力。 呈贡新区将以市级行政中心进驻为契机，进一步推进综 合配套设施建设和完善城市功能,真正建成现代化城市 示范区；空港经济区将抢抓新国际机场转场运营的机遇 ，大力发展临空经济，打造中国面向东南亚、南亚的国 际航空客运枢纽和航空物流中心。2010年2020年：全面建设阶段。要通过这个阶段的 努力，完成昆明城市建设和发展的主要任务，基本建成 现代新
6、昆明。p与13个城市建立了友城关系 p昆明拥有六国总领事馆 p三家外资银行 p世界500强中已有20多家来昆投资落户 p在昆外国留学生人数7000人p1999年世界园艺博览会 p2005年第二届GMS会议 p2009年世界人类学和民族学大会 p中国国际旅游交易会 p昆明进出口商品交易会建设中的昆明越南首都河内、昆明泰国首 都曼谷、昆明缅甸仰光、昆明印度及孟加 拉国（南亚次大陆）高速公路，拉近了昆明与世界 的距离。城市影响力 随着空港的崛起，国际交流日益频繁化、未来影响范围日益扩大昆明主城发展趋势 轨道交通及城市更新带动下主城区经历核裂变，升级，呈多极发展之势项目所处片区价值 随着昆明主城中央C
7、BD大商业繁华时代的启幕，原有的商务格局面临重新洗牌，本 项目所在片区将成为真正意义上的次级CBD项目所处片区价值写字楼中心正在转移高端写字楼集群已由原青年路沿线向北京路沿线位移，高端项目涌现 ，新的商务中心正在崛起北京路沿线（二环至三环）写字楼分布地段优越二环内，商脉之上，传统富人居住区 位处昆明未来商业、商务及文化中心，昆明新核心地段p 位处昆明南北大动脉北京路上，北市区商务商业中心，昆明未来商业、商务及文化中心，昆明新核心地段。南屏街 商圈北辰财 富商务白塔商 圈交通便捷通达昆明，辐射云南 三大城市动脉唯一交汇处， 交通网密布，通达性非常好、将通达整个昆明、辐射整个云南二环北路北 京 路
8、地铁2号线p 地处城市大动脉北京路；p 毗邻北二环城市快线；p 地铁2号线横穿项目地下，畅享5分钟繁华都是生活圈；p 三大城市动脉唯一交汇处，交通网密布，通达性非常好、将通达整个昆明、辐射整个云南。至 新 机 场至机场、火车站至安宁、楚雄至嵩明、富民豪宅板块翡翠湾、滨江之后同德的出现催生新兴城市豪宅板块 得益于近年城市更新改造及高品质楼盘频出，城市豪宅板块向二环内位移p 项目主体位于一二环间，城市中 轴北京路上，白云路家乐福对面 。东至北京路，北至金江路，南 至白云路，西至万华路。 p 项目紧邻北市区高品质宜居楼盘 滨江俊园、翡翠湾。 p 项目处于北京路上已日趋成熟的 俊发商圈、北城财富中心商
9、圈之 间。翡翠湾滨江 俊园环城北路二环快速北京路俊发系盘龙江地铁口物业2号线金星站无缝接驳，价值不彰自显 昆明唯一一个在售纯粹地铁口上盖物业，p 城市地铁是城市到都市发展的动脉，以建设地铁来加速城市成为全球共识，地铁除了带来交通的便利之外，地铁沿线上盖物业价值增幅超过30%；p 昆明地铁2号线，担纲昆明城市纵向运输，其中白云路枢纽站是城市地面交通与地铁交通结集处，二环城市快速干线、北京路城市主动脉、地铁2号线城市核心动脉唯一结集于此，同德.昆明广场为2号线金星站入户综合体，价值不彰自显。昆明唯一一个在售纯粹地铁上盖物业国际团队联袂打造、城市传奇 携手世界顶尖规划设计的建筑事务所美国凯里森，再创
10、昆明城市新传奇p 全球规模最大的建筑事务所凯里森，被成为商业建筑里的文曲星，总部位于美国，其打造的大型综合性购物中心FlatIron Crossing，创造了行业标准，单位销售额一直保持全美领先地位。设计作品包括上海非常知名的建筑白汇广场，还有波音公司总部等等；p 广州山水比德景观设计有限公司是中国最具活力的新锐景观设计公司之一，同时也是最具设计魅力和创意表现的中国本土景观设计公司之一 。全球规模最大及世界顶尖规划设计的建筑事务所凯里森，被称为商业建筑里的文曲星规划合理旧改典范，商住互补 将成为云南最高端、最优质的首席国际标准城市综合体样板p 总建筑面积愈90万，规划4000余户；p 完善社区
11、规划，集高端住宅、超5A甲级写字楼及体验式的City Walking购物中心于一体，将成为云南最高端最优质的首席国际标准城市综合体；p 届时将领先昆明的城市综合性物业配套，成就都市终极的生活方式与畅想繁华生活圈；p 北市区商业、商务及文化等其他规划建设，使北市区持续发展。城市名片标记昆明，回响世界 269米国际水准写字楼，6万平Shoppingmall同德品牌同德出品，同属精品 从同德极少墅、同德锦江嘉园到同德昆明广场p 同德房地产秉承“同德出品，同属精品”的精神，致力于提供高质素产品及专业服务，创造了同德极少墅大型高档别墅社区，被授予了“联合国国际花园社区”、“宜居昆明十佳小区”“云南十大名
12、盘”等多项荣誉称号；同时也使同德赢得了“小龙湖”称号；p 2011年，同德实业集团荣获了“20092010年度中国房地产诚信企业”大奖，同德集团作为昆明市唯一一家获得次奖项的企业；p 2012年，昆明同德广场获年度中国房地产综合品质标杆奖。高调营销 创新亮相，慈善感恩2011.09.03 同德之夜，珍爱女人2011世界巡回演唱会2011.08.27 营销中心亮灯仪式，点亮昆明梦想2011.12.312012.2.16 “我想有个家”大型爱心圆梦活动2012.1.7 业主答谢会暨产品推介会项目分析小结 城市核心 高端 综合体p二环内，商脉之上，传统富人居住区p地铁上盖，通达昆明，辐射云南p昆明广
13、场的出现催生新兴城市豪宅板块p国际团队联袂打造p业态规划合理，相辅相成p城市中心新地标，标记昆明p同德品牌影响力p气势不凡的创新营销天生丽质，卓尔不群p昆明国际化进程中的里程碑，城中村改造的标杆 p同德19载精心力作，品牌飞跃的关键契机 p重组被低估片区价值的使命 p企业利润最大化追求项目分析小结 项目使命优势兵力导入辎重粮草调拨战略战术制定价值重估，逆市突围 打一场绝地突围战市场分析产品力打造推售策略驱动模式影响力打造价格定位234占据有利地形1项目分析整体形象定位项目整体属性定位区位优势 优越地段 城市轴心 周边配套主城区中央CBD启幕 片区商务氛围成型 地铁2号线助推 片区地标性写字楼
14、片区大规模集中商业传统富人区升级版 新兴中央商务区 新兴城市豪宅板块 新兴高端商业聚集区城市综合体领袖 新贵CBD 城市核心项目写字楼属性定位p269米53层，地标 p4.2米层高 p集中会议室 p全LOW-E玻璃幕墙269米世界百强摩天大楼p健康 p节能 p科技p高新科技的运用 p建筑人性化关怀2、提倡何种领先的建筑理念 ？1、提供何种商务办公氛围？p西南最大LED显示屏 p32电梯 p5A智能化 p地铁接驳3、个性、气质、地位项目写字楼属性定位同德中央国际层峰科技 比肩全球很中心，很国际昆明与世界，没有距离项目商业属性定位p体量巨大 p昭示良好 p自持招商 p业态规划项目商业p高端餐饮 p
15、娱乐休闲 p商务配套 p精品购物 p大众消费本质大体量复合型商业城市约会地项目商业属性定位同德MALL一站式中央购物公园时尚，潮流汇聚只为享受生活的你项目住宅属性定位p大人物 p城市精英1、标榜何种身份象征p第一居所 p第三空间 p投资3、传达何种生活方式2、传达何种价值观p大隐隐于市 p低调的奢华p排场、炫富、面子 p尊贵、稀缺、奢华4、扮演何种功能项目住宅属性定位有时候，我们仅仅是选择和谁站在一起在这里,你知道会遇到什么人。CEO尊邸传世资产，隐贵中央价值建立新贵CBD 城市核心城市综合体领袖 优势兵力导入辎重粮草调拨战略战术制定价值重估，逆市突围 打一场绝地突围战市场分析产品力打造推售策
16、略驱动模式影响力打造价格定位234占据有利地形项目分析整体形象定位1市场分析p 全国宏观经济政策对房地产的影响p 昆明房地产市场解读p 竞争项目解析2011年政策回顾 地产调控与金融政策并出，调控决心明显，抑房价利用调控时间换取保障房建设时机， 在领导人换届的同时保障民生国家房地产 政策调控目标：房价回归加速保障房建设换届保民生全国房地产反应 2011年全国整体格局量价齐跌，其中一类城市量跌幅度最大；反观二类、三 类城市影响相对较小1.9亿1.4亿1.1亿2012年调控出现部分调整 保刚需，昆明部分银行出现首套房利率优惠，芜湖新政三天叫停，上海旧政新 解夭折，总理称政策调控不放松p 首套房贷利率优惠节后渐增 ，按揭审批速度加快p 芜湖楼市新政三天叫停 总理称政府调控不能放松2月9日，芜湖市政府官网发布一份通知，在芜湖市区购买首套自住普通商
