张家口房地产市场分析报告

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1、*谨呈：房地产开发有限公司张家口房地产市场调研 分析报告城市概况及 宏观经济发展房地产市场 现状分析当前在售项目 概况及分析市场总结目录u城市基本概 况u城市经济发 展状况u城市建设及 发展规划u房地产市场 板块划分u房地产市场 现状及09年 住房计划u张家口市购 房客群分析u各在售楼盘 分布及基本 指标u主要楼盘概 况及详细分 析 u张家口房地 产市场总结张家口市地处河北省西北部，三面环山 城市概况行政区域划分五区、十三个县u五区桥东、桥 西、高新、宣化和 下花园区；u十三个县康保 县、沽源县、尚义 县、张北县、崇礼 县、赤城县、怀安 县、万全县、宣化 县、阳原县、蔚县 、涿鹿县、怀来县康保

2、县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县 涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万 全 县宣化县宣化区下花园区各区县占地面积及人口分布u张家口人口总数为 450万，除汉族外 ，还有回、满、蒙 古、壮、朝鲜、藏 、苗、维吾尔等26 个少数民族；u五个区总面积为 850平 方千米，总人口为85万 人；u十三个县总面积为35900 平方千米，总人口为365 万人；康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县 涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万 全 县宣化县宣化区下花园区23万人26万人29万人7万人30万人33万人34万人28万人23万人28万人12万人 28万人19万人37万人28万人22万

3、人25万人主城区面积范围及南北、东西跨度u总面积36873平 方公里u南北最大距离 300公里u东西最大距离 228公里u城市中心相对较为 繁华，商业设施较 为齐备，但仍有些 地方脏、乱、差， 建筑物凌乱，整体 规划较为落后，环 境较差；u城市郊区比较空旷 ，人流量稀少，各 项基础设施都比较 薄弱，与市中心存 在鲜明的对比；城市面貌市中心 近郊城市交通体系u城市总体交通体 系较为成熟，路 面较宽，路况较 好；张家口市历年经济生产总值增速（%）城市经济发展2008年张家口社会经济发展经受了严禁的挑战与考验， 国内经济形式变化快，市场需求波动大。在这种特殊的市 场背景条件下，张家口市全市的生产总值

4、为720.4亿元， 人均GDP2286美元（按1/7计算），增长11.9%，低于计划 增速0.1个百分点08年张家口市经济 增速为11.9%，经济 速度有所放缓，是 自04年以来最为不 理想的一年，这主 要是受到当前国 内、国际不景气经 济形式的影响张家口市历年财政收入总额08年张家口年财政收入为114.6亿元，较07年91.87亿元有 较大幅度的增长，增长24.8%，高于计划增速4.8个百分点。 其中地方一般预算收入完成41.6亿元，增长20.7%。08年在国内外经济 不景气的背景下， 张家口财政收入让 仍保证了一定幅度 的增长，这表明金 融还小并未对张家 口本土企业造成较 大的影响张家口市

5、人民生活和社会福利08年张家口市城市居民人均可支配收入12054元，增长 19.9%，高于计划增速9.9个百分点；农民人均纯收入3286元， 增长15.1%，高于计划增速5.1个百分点；从02年至08年的数据 分析，张家口城乡居 民收入相差较大，且 城市居民的增长幅度 明显高于农村人口， 张家口市人均可支配 收入总体水平不是很 高张家口市历年社会消费品零售总额自2002年以来，张家口社会消费品总额每年都会有一定 程度的增长，可以表明张家口市居民的生活水平和可支配收 入逐年都在提高，人均购买力逐年增强08年张家口市社会消 费品零售总额为232.6 亿元，较07年增长 42.38亿元，表明经济 低

6、迷期并未对张家口 当地居民的消费习惯 造成较大的影响张家口市历年对外经济贸易值从以上数据表可以看出，02年至07年，张家口市的对外 贸易都一直保持着较为稳定的增长速度，07年达到高峰，07 年以后，由于全球经济的不景气，张家口的外贸值开始有一 定程度的下滑由于受全球经济危机 的影响，08年张家口全 市对外贸易值为37782 万美元，较07年有较大 幅度的下降08年张家口全市其他各项经济指标u城镇新增就业人数3.6万人，完成年计划的128.6%。城镇登记失业率为4.4%， 控制在4.5%的预期目标以内。城镇参加基本养老保险人数达到36.49万人，完成年 计划的102.8%；u居民消费价格总水平上

7、涨6.9%，超出计划目标2.9个百分点；u全社会固定资产投资完成410.3亿元，增长41.5%，高于计划增速21.5个百分 点。其中城镇固定资产投资完成361.6亿元，增长44.9%，高于计划增速24.9个百 分点；u实际利用外资6371万美元，增长23.4%，完成年计划的106.2%；u单位生产总值能耗、化学需氧量排放量和二氧化硫排放量分别下降5%左右、 7%和16%，均实现了年度计划目标；u地方普通高等学校招生5500人，完成省下达计划任务的106.8%。中等职业技 术学校招生1.98万人，完成年度计划106.5%；u人口自然增长率为4.34，控制在6的预期目标以内；发发展次序第一阶阶段第

8、二阶阶段第三阶阶段第四阶阶段发发展阶阶段初步城市化低速发发展期高速增长长期稳稳定发发展期城市化水平30%30%-50%50%-90%90%以上 城市 发发展 特征工农业 生产水 平较低，工业 提供的就业机 会有限，农业 人口缓慢释放工业基础比较雄 厚，经济实 力明 显增强，工业产 业快速扩大，工 业吸收大批农业 人口工业产业 成为 城市的绝对经 济支柱，城市 经济 的乘数效 应迅速刺激第 三产业 的发展 ，城市经济进 入高速曾长期城市经济 高度 发达，农村人 口的绝对 数量 已经不大，城 市发展表现为 内部人口由第 二产业 向第三 产业转 移张家口市目前的城市化发展特征张家口市目前所处的房地产

9、发展阶段发发展阶阶段启动阶动阶 段快速发发展阶阶 段平稳发稳发 展阶阶 段减缓发缓发 展阶阶 段 人均GDP（美元 ）800-3,0003,000-4,000 4,000-8,0008,000以上需求特征生存需求生存、改善 需求兼有改善需求为 主改善需求为 主发发展特征超速发展 政府主导快速发展 市场调节 增 强 政府干预减 弱平稳发 展 市场主导 政府宏观调 控缓慢发展 市场主导人均GDP与房地产发展阶段关系表：08年张家口市人均GDP为2286美元，可以判定张家 口市目前房地产市场正处于启动阶段，主要以生存需求 为主，发展特征为政府主导、超速发展型一主三副，两轴四区的空间结构城市发展战略u

10、一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀 柔、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县u两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴 。 根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域 ，东部次区域，中部次区域和南部次区域城市主要道路景观环境治理u城市主要道路景 观环境治理以大 清河两旁主干道 、五一大道、胜 利路和建国路为 主要主要治理对 象，包括公厕、 市场、绿地和停 车厂的修建和政 治三纵十横十四路u2008年张家口市主要实 施了主城区“三纵十横 十四路”的道路建设改 造工程，长度110公里。 完成了胜利中路，滨河 路，清水河路三条城市 纵向主干道的改造拓宽 ，实现南北向道路的畅 通；u完成

11、了城市快速路南北 环线、赐儿山大街、东 兴街、建设街、工业西 街、盛华大街、市府大 街、朝阳大街、站前大 街十条城市横向道路的 拓宽改造工程，打通了 城区道路与城市快速路 的连线；u对工业南横街等部分断 头路以及路况较差的十 四条支路实施了拓宽改 造；三个产业聚集区的规划建设u2008年 2010年三年时间 ，张家口市要完 成主城区73家工 业企业外迁工作 ，提供城市建设 用地5200亩。其 中：u桥东区23家，占 地3000亩；u桥西区17家，占 地500亩；u高新区33家，占 地1700亩；全市经济 的断增长城区土地资 源的有限性迫使城区工 业企业外迁城区工业 发展受限 因素加大城区工业扰

12、 民污染造成 的社会因素三个产业聚集区发展规划东山产业聚集区南山产业聚集区西山产业聚集区中心城区重 点住房区域住房建设用地其他建设用地中心城区住 房用地布局中心城区住 房用地规划住房建设用地其他建设用地城市概况及 宏观经济发展房地产市场 现状分析当前在售项目 概况及分析市场总结u城市基本概 况u城市经济发 展状况u城市建设及 发展规划u各在售楼盘 分布及基本 指标u主要楼盘概 况及详细分 析 u张家口房地 产市场总结u房地产市场 板块划分u房地产市场 现状及09年 住房计划u张家口市购 房客群分析房地产市场 板块划分u当前张家口市房地产 主要分为三大板块 桥东、桥西和高新 区板块；u桥东和桥西

13、板块是张 家口的老城区，老旧 建筑较多，且规划凌 乱，但市政设施和各 项商业配套完善；u高新区是张家口市的 新城区，人口稀少， 市政设施缺乏，商业 配套还有待进一步的 完善，桥西区桥东区高新区当前张家口市房地产住宅类型n多层住宅是张家口房地产市场的主流建筑形式，也是中、 低端客户市场最受青睐的产品。现在张家口房地产市场有 近70%的需求来自中低端客户，面积在80-100平方米；n高层住宅在张家口的走势平缓。张市最早出现的小高层在 博杨小区，但是其销售状况一直不是很理想。主要是当时 小高层作为新的产品形式，张家口人接受还需要一定的时 间。后来随着世纪豪园和金鼎项目的开发，以及08年远大 盛和苑项

14、目的热销，小高层的销售情况才逐渐表现良好 ，现在已经开始被许多当地市民接受；n高端住宅在张家口市表现的参差不齐，主要是由于张家口 市地段的分布和周边消费群体的结构不同所引致，但总体 来说，高端产品市场还不足以满足现状需求；u2009年张家口市主城 区计划完成29个项目 ，用地规模1865.08亩 ，建设规模247.65万 平方米，总投资 507230.4万元；u各县及管理区完成55 个项目，用地规模 2719.49亩，建设规模 289.02万平方米，总 投资294335万元。u全市累计计划完成项 目84个，用地规模 4584.57亩，建设规模 536.67万平方米，总 投资801565.4万元

15、。康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县 涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万 全 县宣化县宣化区下花园区09年张家口市普通商品住房建设计划张家口市主城区普通商品住房建设计划项目 名称占地 规 模 （亩 ）建筑 面 积 （ ）建设 地址总 投 资 （ 万 元 ）施 工 现 状 桥西美新区 旧城改造8014桥西区新华后街280 0 0 南口改造303.8南口（建设东街 ）700 0 西泽园小区419桥西区建设西街 6号100 0 0 同人创业园 三期工程2110桥西区西苑中路 5号200 0 0 容辰花园13421.3探机小学、食品 公司、石油机 械750 0 0 荔模公寓及 附属小区

16、192平门路4号300 0 综合楼6.011.02张家口市桥东区 纬一中路700 京都花园小 区（二期 ）305桥东区陵园路18 号760 0 华新园三期 97.558.44桥西区通顺街白 家沟街交岔路 口西北侧232 9 4. 4 玻璃厂项目466纬三路200 0 0 天宝花园B8 、B21、 B22203桥西白山街2号300 0 “绿景康城 ”住宅小 区二期719.09桥西区瓦盆窑村227 0 0张家口市主城区普通商品住房建设计划项目 名称占 地 规 模 （ 亩 ）建 筑 面 积 （ ）建设 地址总投 资 （万 元 ）施工 现状 “绿景园 ”住宅 小区6811桥西区白山路27500 “金赛锦 园”住 宅小区252.1桥西区印台沟5200 美居小区 二、三 期工程16820桥西区南瓦大街 19号、副235号 、副19号18436 南瓦盆窑 西山项 目16221桥西区南瓦盆窑46000 北瓦盆窑 西山项 目37430桥西区北瓦盆窑66000 住宅352.3沈家屯村4000 盛隆家园202桥西区四方台沟 15号6000