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1、思源经纪路劲太阳城项目营销汇报浓缩城市精华 涌动理想生活谨呈：香港路劲地产Date1首先非常感谢路劲地产对于思源经纪的认可！本报告基于市场理解、开发企业目标和项目本体条件三个维度思考问题，力争准确、科学的提出项目发展建议和营销建议，供贵司参考。报告不足之处，望贵司批评指正！前言Date2客户要求、约束条件、企业背景客户目标q对大盘方向的把控，将项目打造成有影响 力的大盘q针对1#地的创新型营销思路q1#二期如何与商业形成有效互动约束条件p1#二期先入市，计划2010年8月开始销售p6#为净地，可直接开发p剩余其他小二楼地块在2010年内拆迁企业背景q专注于国内投资、发展、经营和管理收费 公路及
2、房地产项目的香港上市公司。q收购顺驰项目，目前北京、常州、洛阳等 地项目均启动。Date3客户目标q首要目标：一期成功启动， 确保大盘的成功开发q兼顾目标：成为亮点突出、 形象独特的具有区域影响力 的楼盘项目界定q项目界定：城市重点发展方 向、无资源的，城市边缘的 大盘项目市场现状q房价增长幅度超过同级别城 市，市场发展强劲有力q未来市场来自品牌开发商的 竞争较为激烈。综合客户目标、项目条件、市场现状三 者的分析，项目主要有如下问题：如何解决大盘开发所面临的难题，是 项目首先需解决的问题；如何形成独特的竞争力，与对手 形成差异化，打赢竞争。客户要求、约束条件、企业背景Date4CONTENTC
3、ONTENT目录一、区域发展情况分析二、案例借鉴及参考 三、项目定位及开发策略四、项目推广策略附件：宏观经济分析Date5新开路嘉华 商业聚集区南站CBD 中心商务区洋务溯源 旅游观光区智慧城板 块津滨大道集散 物流商贸区 卫国道发展带 新开路发展带 十一经路发展带从天津城市规划和城市建设可看出，本区域位于城市主要发展方向，但不是城市规 划的高档住宅区p天津城市的规划：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态，城市整体朝东发展，因此河东区是连 接天津市与滨海新区的重要区域。p本项目所在区域为天津市大型居住区，区域规划前景明确，未来两条地铁经过本区域。p近几年区域在城市改造和建设方面有大幅度发展。
4、城市发展背景Date6l 中心城区：全市主中心人口：470万以内用地： 80平方公里职能：行政、综合服务中心，提升金融、商贸、科教、 信息、旅游等现代服务职 能，适当发展都市型工业突出城市文化特色l 滨海新区：都市副中心人口：430万用地： 140平方公里职能：立足天津，服务环渤海，辐射 “三北”，面向东北亚，以科 技研发转化为重点，发展高新 技术产业和现代服务业，提升 港口服务职能，以国际港口、 物流、现代加工和现代服务业 为主的城区，城市经济引擎， 国际港口都市标志双核 驱动 中心城区：城市发展的服务平台 滨海新区：经济增长的动力引擎 双核驱动：城市经济重心东移，实现 经济洼地后发优势的战
5、略要地主城区 滨海新区天津城市发展双核驱动城市发展背景Date7n 河东区是天津市中心市内六区之一，位于天津中心城区东部。占地40平方公里，居民73万人。n 河东区曾是相对落后区域，但却是市区联系滨海新区最近的城区，未来将成为天津双城并举的枢纽性战略区域。河东关键词： 工业 工厂、库房、拆迁安置居住区 交通 海河、地铁、津滨轻轨、津汉公路、新 天津站枢纽工程 历史文化“先有大直沽，后有天津卫”河东区城市发展历史沿袭区域发展背景Date8河东区城市发展两级带动天津站（河东区）滨海新区地铁号线津滨轻轨天津市区滨海新区河东区 两极的中间地带 受两极发展带动卫国道津汉公路空港区区域发展背景Date9评
6、评判指标标特征描述地段 环环境滨海新区、城市东移、开发区西区等多项 政策的确立，东部城区的区位优势愈加凸 现，而“新家园”计划的助推及曾经多个 大型平房改造安置房居住区已经使河东区形 成的良好居住气氛交通 通达性河东区内公共交通较发达，而随着未来地 铁2号线、5号线竣工，公共交通网络将逐 步延伸至河东腹地，整体区域交通愈加成熟 完善配套 成熟度教育、医疗等配套较为完善；商业配套主 要集中在原有大型居住区内，随着区域商贸 区的建成使区域整体配套更加完善主力客群 来源河东区自身客群数量庞大，同时毗邻滨海 空港物流区。政策性 规规划 及导导向河东区政策倾向性利好，工业东移以后， 轨道交通、市政规划等
7、对河东区的政策倾 斜加大，五三三规划。n 无论从区位条件，还是从政策导向角度研判，河东区在天津的地产板块发 展格局中都占据极为重要的地位。河东区战略地位区域发展背景Date10发展背景小结宏观经济背景区域发展规划行业发展背景行业整体环境趋于稳定、区域市场价值逐渐释放作为京津滨交通枢纽，城市即将迎来区域发展全面升级宏观微观双向利好，城市地位提高保障房地产发展空间河东区是未来房地产市场发展潜力最大的区域！Date11从各区域房地产发展看，河东区虽然是城市经济发展较慢的区域，但中环至外环间的房地产发展已经 初具规模，市场影响力较大。商住用地保留、改造居住用地双林奥体、梅江世纪大道瑞景太阳城万科小镇华
8、苑西部新城q城市是不断向外发展的，城市 规划反映了这一点 。q城市居住用地规划和外环内已 形成的居住板块完全一致 。q项目区域是天津市少有的可供 大规模住宅开发板块。q2009年招商地产、保利地产等 布局及河东、东丽附近，未来 区域开发热点将进一步提升。区域市场发育状况Date12区域市场发育状况红城富水一方春和景明近水楼台恋日风尚阳光新业国际阳光星期八融科金月湾格调竹境矽谷港湾格调艺术领地北斗星城爱家星河国际海河大道远洋新天地东瑞家园百合春天百合阳光河东万达广场香邑国际 舒畅园 天房雅韵p从地缘竞争角度看，本项目核心竞争市场主要由卫国道板块、后广场板块组成；p项目次级竞争市场辐射范围包括新开
9、路板块、中山门板块、王串场板块等。君临天下次级竞争市场核心竞争市场地缘竞争市场的划分 主要以项目所在地周 边市场为选取标准注：本案Date13主要竞争市场在售项目当前存量约45万平米项项目名称楼盘盘地址占地面积积 （万平米）建筑面积积 （万平米）容积积率装修状况建筑形式开盘时间盘时间当前存量 （万平米）红城卫国道与红星路交口8141.64毛坯小高、高层2008年1月1.6恋日风尚卫国道与靖江路交口2.862.18毛坯小高、高层2007年8月1.2阳光新业国 际卫国道与顺航路交口4.8102.1毛坯多层、小高、高 层2008年10月1.3阳光星期8卫国道17462.5毛坯小高、高层2006年11
10、月7香邑国际成林道11.7221.88毛坯/精装小高、高层2009年5月17爱家星河国 际金钟河大街与润园路交口5.2142.8毛坯高层2006年6月1.8河东万达广 场津滨大道8505毛坯高层2009年11月15主要竞争项目基本信息列表p竞争市场在售项目居住类物业当前市场存量约45万平方米；p竞争市场在售项目大部分容积率在3以下；p竞争市场在售项目均为毛坯交房、建筑外立面大部分为现代简约风格。区域市场发育状况Date14竞争市场当前价格水平在8600-12000元/平米区间，主要集中在10000元/平米左右；主力在售项目月均消化量在6000平米左右，尾盘项目月均消化量在1500平米左右。主力
11、项目月均消化量6000平米，区域当前价格峰值约12000元/平米区域市场发育状况Date15保利昆仑路项目：保利正式进入天津的首个项目，开发商目标期望 值高；保利昆仑路项目，建筑面积58万平方米，容积率 2.3，预计2010年上半年启动。招商卫国道项目：招商卫国道项目，继招商钻石山后的另一高目标 项目；建筑面积12万平方米，容积率2.53，其中公建面 积3.2万平方米，预计2010年下半年启动。区域潜在供给ABCDE保利昆仑路项目，建筑面积58万平 方米，预计2010年启动招商卫国道项目，建筑面积12万平方米， 预计2010年启动Date16地块编块编 号供地方 式成交价 （万）出让让面 积积
12、（ ）用途地址成交时间时间容积积 率建筑面积积 （平米）土地使用权权 人楼面地价津北华（挂 ）2009-092挂牌27650 16162居住、商 业、办公中山北路与华新 大街交口2009-8- 212.642021.2兴利房地产6580 津东西（挂 ）2009-041挂牌860 2573.9居住河东区八纬路西 侧2009-5- 312.15405.19金阁置业有 限公司1591 津东新（挂 ）2008-130挂牌3650 10202. 9居住型公寓 、停车楼新开路与华兴 道 交口处2008-8- 2014200津狮房地产1667津东塘（挂 ）2007-077挂牌22666017888 3.6居
13、住、商 业金融河东区津塘路南 侧2007-8-11.8321990.5金地7039 津北中（挂 ）2009-062挂牌12635 8285.4酒店型公寓 、商业中山路与日纬路 交口2009-7- 27324856.2天津市森海 置业5083 主要竞争市场07-09年成交未开发用地竞争市场未来1-2年新增供应约40万平米；以普通住宅为主，少量公寓产品区域潜在供给Date17小结p本案未来主要地缘竞争市场卫国道板块；竞争市场未来1-2年内供应量约95万平米，以普通住宅为主；p竞争当前在售项目以容积率3.0以下高层产品为主，低密度产品缺失；建筑立面多为现代简约风格，同质化趋势明显；p当前竞争市场套值
14、50-60万一室、70-90万两室产品转化率最高；在售存量以小户型和130平米以上大户型产品为主；主力在售项目月均消化量约6000平米，价格水平集中在10000元/平米左右。Date18区域形象p太阳城开发始于2002年紫玉园， 至2007年“第五季”顺驰共开发 了5年时间。p太阳城居住区，总建筑面积170多 万平方米，未来规划人口6万。p项目板块位于临近区域为河东区 鲁山道街，常住人口近2万人。丽 苑居住区约5.6万人。p随着卫国道、昆仑路等道路升级 为快速路，太阳城的边缘化印象 逐渐得到改观。目前区域内居住人口以中等收入居多，客户地缘观念强，对房地产的有效需求较弱配套商业公共交通商业设施生
15、活配套本片区在天津人印象中是城市边缘化的大型居住社区Date19区域周边条件：除太阳城原有配套外，项目周边生活配套稀缺； 周边环境有待改善；八中北方物流仓库天津三美电机电气焊轮胎修理部地块北侧为新塘排污河，距外环线4公里；宗地东侧沿延新塘排污河旁位置存在大量临建房，地块内部杂草丛生 ，堆放建材及工程废物；卫国道两侧包含天津八中、仓储物流、三美电机厂、厂房等建筑；地块西侧为昆仑北路及待楼拆迁的小二，局部空地。项目内部分空地地块内部杂草丛生，堆放建材及工程废物；气焊轮胎修理部小二楼地块八中1号地三美电机外环线北方物流仓库排污河小二楼现状区域周边环境Date20农行药店餐饮河东一幼鲁山道市场太阳城公
16、交站普通中档的社区配套集中菜市场、银行、公交车站。临街底商，业态为餐饮、便利店为主社区路网类别明细教育河东一幼河东丽 苑小学天津八中餐饮好利来太阳城店鲁中轩食府家家如意酒楼银行中国银行东丽 支行购物普天乐购 物天地华润 万家大型超市鲁山道市场休闲都铎健身俱乐部河东店博翰浴园出行多条公交线路规划中轻轨 2号线、7号线药店振华药 房海王星辰其他太阳城商业街中国联通区域周边配套Date21项目区位：项目位于卫国道太阳城板块， 距离天津火车站等主要城市功能区交 通畅达性好。未来地铁2#、7#线通过本区域。5.5km天津站小白楼5.9km友谊路8.0km高速口3.9km空港9.3km津滨高速8km本区域与城市主要功能区的距离天津站5.5km小白楼CBD5.9km友谊路金融区8.0km空港物流区9.3km津滨高速入口8.0km京津塘高速入口3.9km交通情况：交通便捷、通达性好区域交通条件Date22q城市道路轨道交通：公交、轻轨、快速路、便捷的交 通路网q以太阳城所在区域为中心，东部交通网向天津市及 更广阔
