以城市的名义创造历史哈尔滨亚麻厂

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1、 以城市的名义创造历史以城市的名义创造历史 哈尔滨亚麻厂项目报告哈尔滨亚麻厂项目报告对于一个地产项目我们认为分三个层级：项目层级 面积 开发和营销核心单体项目 20万平米以内 基于市场竞争来运作项目在细分市场中塑造项目竞争力大盘项目 60万平米以上 基于区域价值来运作项目创造区域价值来持续拉升项目价值超大盘项目 200万平米以上 基于城市运营来运作项目从城市运营的大思路上寻求项目价值80万平米体量大盘1、对于大盘项目，项目价值的升值，首先来自于地产价值的升值，然后才是房产价值的升值。因此，项目的营销必须是基于地产价值的升值之上的。2、80万平米体量，意味着项目的开发周期要超过5年，任何一种基于

2、产品层面的营销思路均无法支撑如此之长时间的运作。3、在哈尔滨这样的省会级城市，任何一个层面的单一客群均无法支撑项目的需求量，因此客群必然是复合性的。基础线：市场竞争环境中的项目定位和产品研发提升线：创造区域价值和地位支撑项目持续运作因此，我们首先对哈尔滨市场进行了全面的市场调研。在此，对贵司在哈尔滨给予我们的热情接待，表达我们最真挚的谢意。第一步 基础调研第二步 深入调研第三步 业内访谈基础调研：时间：7月29日8月3日 人员构成：顾问总监项目经理项目主管内容：1、在开发商的配合下，利用两天时间对哈尔滨市场的整体发展状况和重点竞争楼盘进行现场考察 ；2、通过亚豪的合作客户搜房网的配合，以搜房网

3、的名义，到二次市调的15个竞争项目现场问卷调查，取得详实的项目信息，并就提前设定的问题，重点沟通。 深入调研：时间：8月5日8月6日 人员构成：亚豪城市运营研究中心（2人）复合地产研究中心（2人）策划经理销售经理建筑顾问内容：1、城市发展方向和区域价值的挖掘分析 ；2、当地大盘项目运作的深入研究3、当地销售水平 的深入了解4、当地产品建筑层面的深入了解业内访谈时间：两拨市调的过程中 访谈人员：盟科观邸销售经理杨英伟，爱建滨江销售经理龚晓龙，福顺尚都策划兼销售经理邵勇，帝景销售经理崔宏伟业内人士对本项目的部分认识：“亚麻厂那块地我知道，在省政府很近，有个叫中北春城的项目就在那边，以前卖到2500

4、，现在大概要卖到31003200了”；“那边的环境不太好，工业区挺近的，不过生活还行挺方便的，产品要是好一点卖到3000多应该没问题”；“市里差不多没有地了，好好做一下有可能冲到4000”；“那里位置其实还行，就看怎么做了，弄好了超过3500应该可以，只是听说中北春城后期产品开盘不高于3200元/平米”； 位置基本认同价格空间：超过3000元/平米没有问题，可以冲击4000元/平米中北春城3100-3200元/平米价格所形成的区域印象中北春城后期产品不高于3200元/平米的市场竞争但是，我司毅然将基础周期和售价确定为：85万平米 40005000元/平米的整体售价6年的销售周期首发产品的价格和

5、销售周期：20万平米3800元/平米的售价均价1.5年销售周期虽然我们需要长期的直接面对中北春城的低价竞争但是我们毅然将基础价格设定在了中高端产品的高限我们毅然将年销售量设定在了哈市热销的标准之上这是因为我们对和乔集团的开发实力和开发水平有信心因为我们对由国际级设计团队的设计水平有信心因为我们对亚豪的营销水平有信心因为我们对我们即将汇报的整套方案有信心我们的地段价值是什么？我们的市场空间在哪里？我们应该如何开发项目？我们开发的产品是什么？如何实现项目快速销售？区域价值&项目价值定位市场格局&市场空间定位SWOT分析&开发思路本项目的产品研发方向本项目的营销创新思路区域价值探求 & 项目价值定位

6、按照“北跃西扩、南延东优、中兴外联”的城市发展方略，推进主城区的功能化开发和现代化建设，提升城市素质和品位，扩展城市空间和功能，逐步形成开放型、组团式、多功能、现代化城市发展格局。 城市建设以新区开发为主的战略转移。重点加快松北新区开发建设，坚持基础设施先行、产业优化选择、注重生态保护的原则，建设低密度、花园式、智能化的行政、金融商贸、科研教育文化中心；整合太阳岛、雪博会、冰雪大世界等旅游资源，建设东北民俗风情园、体育娱乐休闲广场及服务区等项目，形成四季皆宜的旅游休闲集中区。哈尔滨市十一五工作计划群力新区开发区：形成以金融商贸、科技研发、办公商住为主导功能的主城区重要副中心，打造寒温带城市生态

7、人居环境示范区。 哈西地区：加快北部核心区的基础设施和重点项目建设，形成集教育科研、体育文化、金融商贸、新型住区等功能于一体的新型城市组团；在南部拓展区建设哈西工业新区，重点发展先进制造业、新能源与新材料产业和现代物流。 哈东地区：以建设山水园林城市和打造国际生态环境论坛为长远目标，高起点规划和开发建设现代化、生态型城市功能新区。 哈尔滨市十一五工作计划思考哈尔滨城市规划从2004-2020年的城市整体规划到十一五计划，布局思路非常之清晰，并对各区域给予了明确的城市功能定位。但是，我们很难从政府所作出的城市规划中，寻求到本项目所在区域的明确的城市功能定位。思考如果剥离开政府所作的城市规划，我们

8、从城市发展的自然规律中能否寻求到我们苦苦思索的答案呢？继续实施以“退城进郊”为重点的中心城区工业布局调整，基本完成二环路以内的工业企业搬迁改造。 哈尔滨市十一五工作计划哈尔滨亚麻厂哈尔滨重型机器厂哈尔滨量具刃具公司哈尔滨绝缘材料厂哈尔滨电机厂在这片区域内，汇聚了哈尔滨的五家大型公司：哈尔滨亚麻厂哈尔滨重型机器厂哈尔滨量具刃具公司哈尔滨绝缘材料厂哈尔滨电机厂这些企业搬迁之后所空余出的土地，保守估计将不会低于150万平米，如果平均容积率达到2.5，那么总建筑面积将达到375万平米。375万平米，一个保守估计下的城市级区域板块这个区域板块，无论政府给予明确的规划与否，都将随着这些企业的搬迁而会必然存

9、在。其土地供应的必然结果将是一个大型居住板块的出现。此居住板块并将向南、向东去延伸。传统商业区新兴商务区城市公园区省行政区传统商业区新兴商务区城市公园区省行政区新兴商务区城市公园区省行政区传统商业区新兴商务区城市公园区省行政区府南居住板块有什么？区域配套数字 “9”“3”“1”“1”9处教育配套：3所小学3所中学（省重点、贵族学校）3所大学（中医大、哈理工、林大）3个省级医院：省医院省红十字医院中医大附属医院1个体育中心：省体育场1个购物广场：动力广场（家乐福） “4”“2” “6” 4：四大城市功能板块的汇聚和辐射（传统商业区、新兴商务区、省政务区、城市公园区）2：两条城市主干道汇聚之地（中

10、山路城市第二大道、长江路和平路哈平路） 6：以省府为中心，该区域汇聚了不低于6家的省级行政单位（省政府、省政协、省公安厅、省水利厅、省民政厅、省环保局等）该区域具有一个城市区域内所需要的最为重要和基本的配套，它有充足的依据和基础成为未来哈尔滨中心城区的一个重要的居住板块。我们把这个居住板块称之为：府南居住板块而本项目的区域价值定位正是：省府南壹区作为一个以居住为核心的地块，本项目可选择的物业类型组合方向：备注：上述社区级配套商业以30平米住宅面积/人和1平米商业面积/人的标准计算方向1：住宅（82万）社区级配套商业（3万）方向2：住宅（77万）区域级配套商业（8万）方向3：住宅（72万）区域级

11、配套商业（8万）酒店（5万）过于保守可行可行鉴于项目整体价值提升的考虑鉴于哈尔滨城市的旅游型和会议型城市定位鉴于和乔集团在酒店业的既往业绩我们初步建议本项目的物业类型组合方向为：方向3：住宅（72万）区域级配套商业（8万）酒店（5万）我们的地段价值是什么？我们的市场空间在那里？我们应该如何开发项目？我们开发的产品是什么？如何实现项目快速销售？区域价值&项目价值定位市场格局&市场空间定位SWOT分析&开发思路本项目的产品研发方向本项目的营销创新思路哈尔滨城市发展情况简述哈尔滨市房地产情况概述板块竞争导向的市场格局本项目的市场空间及定位关于哈尔滨东北亚财富头班车 VS 中国城市排名第30位哈尔滨在

12、1896年到1903年开始形成近代城市的雏形16个国家曾经在此设领事馆、当时世界上最著名的银行均在哈尔滨设有分行。而曾经的辉煌不在，哈尔滨从一个金融型和贸易型城市向工业型城市和贸易型城市，城市的全国排名仅为第30位。远低于同处东北的大连（17位）、沈阳（19位）、长春（28位）。东方小巴黎 VS 东方莫斯科 VS 冰城从东方小巴黎到东方莫斯科到冰城，哈尔滨的城市定位在走向理性寻回自我，还是更加无奈。城市文化属性的缺失，使今天的哈尔滨只能以自然属性来定位城市形象。这个年轻的城市走出了模仿秀之后，却丢失了自己。中央大街&秋林 VS 会展中心&滨江区域中央大街的欧式古典建筑、秋林的新艺术主义风格建筑

13、，殖民时期的建筑为这个城市留下了宝贵的建筑文化资源。城市的高密度发展，同时不得不放弃了对建筑历史的继承，以开发区和滨江区为特征的现代建筑取而代之。两种建筑风格背后的文化悖论，对这个城市的影响可能更重。10065元/年.人 VS 中国奢侈品销售中心区之一“面子”很重要。哈尔滨的女孩每人都会有1-2件的貂皮大衣。全国奢侈品消费排名前列。10%的GDP增速 VS 23.8%的人均经营净收入2002-2005年，年均GDP增速超过了10%。2000-2005年，城市居民家庭人均经营净收入年均增幅达到23.8。依托于贸易，民营和个体私营成为收入增长最快的人群，形成了哈市的高端财富阶层。哈尔滨城市发展情况

14、简述哈尔滨市房地产情况概述板块竞争导向的市场格局本项目的市场空间及定位哈尔滨市房地产档次的价格序列中低端产品价格：15002500元/平米中端产品价格 ：25003500元/平米中高端产品价格：35004000元/平米高端产品价格 ：40005000元/平米顶级产品价格 ：60007500元/平米中高端产品的主力产品序列 使用面积 建筑面积一居： 25-45平米 4070平米二居： 5585平米 86133平米三居 ：90110平米 140172平米四居：125150平米 196235平米备注：以上使用系数按照1.57计算项目热销的标准爱建滨江：年均销售10万平米分期一期紫园二期锦 园三期润园

15、销售时 间2.5年2年1.5年销售均价350039004500建筑规模20万20万20万备注：三期为预测值哈尔滨城市发展情况简述哈尔滨市房地产情况概述板块竞争导向的市场格局本项目的市场空间及定位哈尔滨市场经过多年的开发，目前形成了相对体系化的板块市场格局，其基本特性为：“2”“1”“1”“1” “2”开发区板块松北板块滨江板块学府路板块群力板块“2”：2个高端板块区：滨江板块开发区板块“1”：1个中高端板块：学府路板块“2”：2个规划发展板块：哈西板块群力板块“1”：1个中低端板块区：顾乡板块“1”：1个概念发展板块：松北板块顾乡板块“2”：2个高端板块区：滨江板块开发区板块“1”：1个中高端板块：学府路板块“1”：1个中底端板块区：顾乡板块“1”：1个概念发展板块：松北板块“2”：2个规划发展板块：哈西板块群力板块 2个高端板块滨江板块：依托于江景资源和老城市核心区资源，成就了哈尔滨的高端