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1、1房产规划2一、房地产投资概述（一）房地产投资的概念 （二）房地产投资的特征 （三）房地产投资分析的基本指标 （四）房地产投资的风险3（一）房地产投资的概念投资是指投资者投放一定量的资金，以获取 未来收益为目的而进行的经济活动。 1、房地产投资的概念 是国家、企业或个人为了达到一定目的，直 接或间接的对房地产的开发、经营、管理、 服务和消费所进行的投资活动。 2、投资涉及的领域土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经 营、置业等。4（1）房地产经营投资房地产经营投资是指投资者以开发买卖 或租赁房地产等形式，进行的盈利性商业活 动。其投资目的不仅是为了回收原垫付的所 投资金，而且要获取盈利，其投资
2、收益主要 是通过经营来是想。 （2）房地产置业投资房地产置业投资是投资者购置房地产后 ，供自己使用的一种投资形式，其投资目的 主要是自己消费。3、金融理财过程中涉及的房地产投资类型 ：5（二）房地产投资的特征1、投资产品价值的双重性与价格的多样性 2、投资数额大 3、投资回收周期长 4、流动性较差 5、投资具有保值和增值性 6、影响投资风险的因素多 7、对专业知识和经验的依赖性6（三）房地产投资分析的基本指标1、投资成本 2、投资回收期 3、投资利润率 4、净现值 5、内部收益率71、投资成本（1）房地产买卖投资成本购置价款利息费用维护费用（改造费用）经营费用税费8（2）房地产租赁经营投资成本
3、押金利息改造费用经营管理费用设施运行维护费、维修费用空置费用税费92、投资回收期投资回收期分为静态投资回收期和动 态投资回收期。静态投资回收期是指房地产项目的净收益抵偿总投 资所需要的时间。该指标主要适用于出租和自营的 房地产项目，其计算公式为：投资回收期项目总投资项目年平均收益额动态投资回收期是在考虑了资金的时间价值的基础 上，以投资项目所得到的净现金流量现值抵偿项目 初始投资的现值所需要的时间。103、投资利润率投资利润率又称投资收益率，是指房地产投 资项目开发建设完成后正常年度的年利润总 额（或预计回收期内的平均年利润额）与项 目总投资的比率，其计算公式为：投资利润率年利润总额或平均年利
4、润额项目总投资额100114、净现值净现值就是将投资期内不同时间所发 生的净现金流量（现金流入与现金留出 之差），以一定的贴现率贴现到投资期 初，并将各期的净现金流量现值相加之 和。也就是说，用一定的贴现率将投资 期内的净现金流量贴现为现值，并取其 总和称为净现值。125、内部收益率(IRR)在项目投资过程中，使现金流入现值 的总和等于现金留出现值的综合的贴现 率，称之为内部收益率（IRR）。也就 是说，内部收益率是指项目在投资期内 资金净现值等于零时的贴现率。13（四）房地产投资的风险1、政策风险 2、社会风险 3、经济风险 4、自然风险14二、房地产投资分析（一）房地产置业投资分析 （二）
5、房地产经营投资分析15（一）房地产置业投资分析1、房地产基本品质分析 2、租房或购房决策 3、购房规划的步骤16171、房地产基本品质分析（1）位置与环境 （2）建筑状况 （3）产权状况18租房的优缺点租房的优点有能力使用较多的居住空间能够因应家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用管道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税捐负担较轻不用考虑房价下跌风险192、租房或购房决策租房或购房的优缺点 购房与租房的决策 租购房决策影响因素20租房的缺点非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能调高无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法借由购屋强迫自己储蓄21购房的优缺点购房的优点对抗通
6、货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果心理满足居住效用与资本增值的机会22购房的缺点流动性较差维持成本高赔本损失的风险23购与租房的决策-年资金成本分析租房： 租房年成本=押金*存款利率+年租金押金3个月,存款利率2%,年租金4万租房年成本= 4.02万若租金每年往上调整, 则租房年成本随之上 升， 因此在同一个居所住愈久时,购房年成 本下降而租房年成本上升,购房会比租房划算24购房购房年成本= 首付款*存款利率+ 贷款余额* 贷款利息+年维修税捐费用房屋总价100万, 贷款七成贷款，贷款利率 6%,年税费1万购房年成本=30万*2% +70万*6%+1万=5.8万购房后总价固定,
7、 每年还款,本金机会成本 由贷款利率6%转为存款利率2%,购房年成本每 年降低25购房与租房年成本法举例试算汪小发看上了一间100平米位于广州市 天河区附近某小区新房，该房可租可售 。租的话房租每月5500元, 押金1个月。 购房的话总价120万元,首付60万元,贷款 60万元,贷款利率6%。汪小发租与购的成 本分析如下(假设押金与首付款机会成本 以3%计)：26租房年成本：5500元125500元13%66165元购房年成本：60万元3%60万元6%54000元27房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。 此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例 新房预期年维护成本为5000元。房屋
8、折旧成本：个人住房不像企业购入房产后需要 计提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差， 这就是房屋折旧成本具体的体现。该地段全新房与 一年楼龄的房屋价差为每平方240元，折旧率为2 ，本例年折旧为24000元。以上例而言，考虑上述两项因素后，购房的平均年 成本83000元，反而比租房年成本66165元高25。28房屋有升值潜力若房屋升值，那么即使当前的购房成本稍贵，但是 未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成 本差异。以上例而言，租房年居住成本率6616512000005.5 购房年成本率8300012000006.9成本率差异仅为1.4，若计划居住5年，则 (1+1.4%)5-17.2
9、%所以，只要房价在5年内上涨7.2以上，购房仍然划算。不过 ，如果大家都预期房价会进一步下跌而宁可租房不愿购房，则 租房居住年成本高于购房的情况也有可能会发生。因此，租房 与购房究竟何种方式划算，决策者对未来房价的预期仍是决定 性因素。29净现值法（NPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购 房的现金流量还原至现值，比较两者的净现 值较高者为划算。可以在财务计算器输入现 金流量计算NPV，或用EXCEL的NPV财务函数比 较分析。以汪小发的例子来说，若在该房产居住5年，房租每 年调升500元，以存款利率3为折现率，在贷款利 率6下，20年房贷每年的本利平均摊还额52311元 ，PMT=(6
10、i,20n,600000PV,PMT)=-52,311依净现值法分析如下：30净现值法动态假设如下：月房租5500元, 以后每调高500元, 第五年底 将押金5500元回收。维护成本第一年5000元, 以后每年提高5000元。NPV计算时只考虑现金流量, 因此在年成本法中设算 的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出, 不用列入。而在年成本法中房贷只计利息, 净现值 法中房贷计算的是本利平均摊还的现金流量。合理的折现率, 应在首付款资金机会成本3%与房贷 利率6%之间, 可用不同的折现率做敏感性分析。31租房与购房NPV的计算32租房NPV的计算租房的净现值：若在每年期初一次性支付本年租金
11、，则 ：CF0 押金第一年租金-5,500-5,500*12-71,500CF1 第二年租金-5,500+-500*12-72,000CF2 第三年租金-5,500+2*(-500)*12-78,000CF3 第四年租金-5,500+3*(-500)*12-84,000CF4 第五年租金-5,500+4*(-500)*12-90,000CF5 取回押金5,500I/YR3%, NPV-367,01733购房NPV的计算购房的净现值:首付款必须在第一期初支付, 每在期末一次 性支付本的房贷本摊还, 并假设维修成本也在期末支付, 则 ：CF0 =首付款=-600,000每房贷本摊还PMT=(6i,
12、20n,600000PV,PMT)=-52,310.7五后房贷余额PV=(6i,15n,52310.7CHS PMT,PV)=508,055CF1 =第一房贷本摊还+第一维护成本=-52,311-5,000=-57,311CF2 =第二房贷本摊还+第二维护成本=-52,311-10,000=-62,311CF3 =第三房贷本摊还+第三维护成本=-52,311-15,000=-67,311CF4 =第四房贷本摊还+第四维护成本=-52,311-20,000=72,311CF5 =第五房贷本摊还+第五维护成本+第五底房屋出售额-第五底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-50
13、8,055=664,634I/YR=3%, NPV=-266,902-266,902-367,017, 购房净现值比租房高, 购房划算。34不同售房价格预期下的租购房比较35租购房决策影响因素何时购房划算首付款机会成本低房贷利率低房屋持有成本低房价预期涨幅高 折现率=首付款比重*首付款机会成本率+房贷 比重*房贷利率 注意预期房价较难掌握,购房现值确定性低36何时租房划算房租涨幅低租房押金低比较租房与购房时最好是以购房的折现 率来计算租房现值, 比较公平注意：有一份已明确房租涨幅的长期合 约, 租房现值的确定性高373、购房规划的步骤购房规划 换房规划 其他购房成本的考虑38购房规划的步骤39
14、年收入概算法:房价年收入比如何概算房屋总价负担能力呢?如果前几年只缴贷款利息，则可以 下列公式概算:可负担房价=(年收入x 负担比率)/房贷利率/贷款成数如果收入10万其中30%可用来缴房贷以前几年只缴利息来算, 房贷利率为6%,贷款成数70%, 则：可负担房价=(10万X 30%) / 6% /70%=71.4万, 为年收入的 7.14倍。若20年本利平均摊还PV= (6i,20n,3CHS PMT,PV)=34.4,34.4/70%=49.2, 49.2/10=4.92，不到年收入的五倍。从这个简化公式可知, 同样收入下，利率愈低, 可负担房价愈 高, 储蓄率愈高, 可负担房价愈高。一般人
15、根据房贷负担计算 的房价的上限, 约为年收入的5-8倍40目标精算法可负担房价PMT1*1-(1+y)/(1+r)n*(1+r)n/(r- y) +FV(r,n,0,A) + PV(i,m,PMT2 )r投资报酬率, n离购房的年数PMT1=当前年收入负担比率A=当前可配置于购房用途的净资产i投资报酬率, m房贷成数PMT2本利摊还年供额=FV(y, n, 0, -PMT1)y = 收入成长率41目标精算法案例小琳年收入为10万元, 预估收入成长率5%, 当前净资产15万元, 30%为储 蓄自备款与负担房贷的上限, 打算5年后购房, 投资报酬率8%, 贷款年限 20年, 利率以6%计，可以负担
16、购房后贷款的届时房价为：自备款储蓄部分PMT1*1-(1+y)/(1+r)n*(1+r)n/(r-y)=30,000元*(1-(1+5%)/(1+8%)5) * (1+8%)5 /(8%-5%)=193,047元自备款投资部分FV=(8i,5n,150000CHS PV,FV)=220,399元PMT2=(5i,5n,0PMT,30000PV)=-38,286元贷款部分PV=(6i,20n,38236CHS PMT,PV)=438,564元可购房总价=193,047元+220,399元+438,564=852,010元可以买85万元的房子。42换房能力概算需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价 -新房贷款)-(旧房净价-旧房贷款)。如旧房 值60万元, 贷款尚有30万元, 新房值100万元 , 拟贷款60万
