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1、博 岳 地 产 元 氏 项 目 全 案 思 路 纵 深与 你 在 巅 峰 相 会在第二阶段，欧陆风情在石家庄蔓延开来，大量的而据市场项目都已jai在这个地产风云变幻的年代 在这个群雄逐鹿的元氏我们如何才能在激烈的竞争中寻求突破，稳操胜券市场及客群方面：了解客群消费水平、喜好、居住特点、供应量及需求量产品方面: 必须寻求创新和差异化营销推广方面:必须准确把握目标客群的生活习性及购买心理，注重实战遵循原则: 本土化、差异化、实战性所以决定我们成败的关键定位引 言【惹目任务】1、项目准确定位，使项目脱颖而出2、通过专业化运作，增加项目附加值3、降低项目风险，快速回笼资金4、最终达到项目利润及品牌利润
2、双丰收目录 ContentsPART 1市场研判 Market analysis PART 2策略定位 Positioning strategyPART 3客群分析 Groups of passengersPART 4产品建议 Product recommendationsPART6视觉表现 Visual performancePART 5营销推广 Marketing 第一篇 市场研判部分问题：元氏县当前房地产市场是怎样的？本案水木清华文化路槐阳街锦绣前程中央首府蟠龙路人民路华叶新城西城美景君和项目清雅小筑昌盛街向阳街光明小区文 化 苑典型项目分析元氏县住宅市场现有的房地产住宅项目有9个，主要
3、有锦绣前程、清雅小筑、中央首府、西城美景、文化苑等项目，总体供应量约50万平方米，加之潜在新项目（君和项目等），未来供应量较大，竞争激烈。典型项目分析项项目名称建筑体量建筑风风格建筑形式锦绣锦绣 前程20万现现代简约简约6+1多层层、11小高中央首府4万现现代简约简约18层层高层层清雅小筑3万现现代简约简约5栋栋6+1西城美景20多万现现代简约简约5+1多层层、高层层华华叶新城8万现现代简约简约14栋栋6层层文化苑2.5万现现代简约简约4栋栋6层层【建筑风格及放量】典型项目分析项项目名称主力户户型 均价锦绣锦绣 前程98180、2居、3居小高2200中央首府95159、2、3、4居2000清雅
4、小筑120140、3居1500西城美景2居、3居未定华华叶新城3居1600文化苑87130、2居、3居1700【主力面积及售价】项项目名称核心卖卖点主推广语语锦绣锦绣 前程规规模社区、临临迎宾宾道20万平米中央新世家，城市新地标标，财财富阶层阶层 同质质生活场场。 中央首府邻邻槐阳中心小学 品质质生活 城市坐标标 清雅小筑高性价比清雅小筑.解读读人居文化西城美景规规模、景观观华华叶新城临临一中文化苑近公园文化路上的好房子 典型项目分析【核心卖点及推广语】典型项目分析君和项目，占地14亩，出让土地，134万/亩，现已开工君和地产是北京城建集团下属二级独立法人子公司是元氏县委旧址改造项目，项目为高
5、层建筑约30层，定位为高端住宅园区内建有8000平米大型空中水系花园公共交通方面采用人车分流技术园区内全方位的保安监控系统另外园区设有高档私人会所、羽毛球、台球室等休闲设施。 1、元氏市场主要以现代简约建筑为主，建筑形式丰富多层、小高、高层，人们已逐渐由多层向小高层、高层过度；2、户型以三室两厅为主，主力户型面积110140平米；3、多层售价15001700元/，高层售价20002200元/；4、当前市场的住宅产品大多品质一般，立面效果较差、户型设计亮点较少，但品质住宅正在成为发展趋势。5、潜在项目较多，竞争激烈。市场小结第二篇 地块研判部分问题：我们地块自身综合素质如何？项目地销售部参考选址
6、地块特质关键词地块特质关键词1、原址为元氏县公安局交警大队2、位于元氏县城东北区域，紧邻槐阳北街3、占地10亩，地块较小，方正4、土地成本较高，150万/亩5、正规出让住宅用地6、周边配套相对完善总 结目前我们的项目不容乐观！政策收紧竞 争 激 烈客 群 成 熟土地成本高客 观 配 套区位特点宏 观微 观规 模 受 限消费力一般第三篇 策略定位部分我 们 的 产 品 如 何 定 位，如 何 打 造？树立标杆本土化 差异化高溢价定位原则我们？纯高端 中高端 中端 中低端 低端 现代简约 英伦 ？欧式 地中海 开发商定位优 质 生 活 制 造 商Living the brand leader in
7、 the local元氏首席 新派 英伦风情 住区唯一性简约建筑风格项目定位明晰功能为 什 么 要 选 英 伦 风 格 ？1、在元氏房地产市场，还没有英伦风格的建筑保证唯一性。2、新派英伦风情建筑立面相对简洁，利于后期打造。3、英伦风格的建筑形态气质较尊贵，易于渲染出较高端的感觉。4、性价比较高，建筑易于打造出亮点及尊贵感，可实现相对高的溢价。5、英伦风格的建筑，对景观的要求不是很高，且易于打造。6、在区域中具有绝对的产品层面竞争力。1、年龄主要在3045岁之间，有稳定事业和家庭2、元氏县企业主及管理层3、企事业单位领导管理层4、政府机关高级公务员5、其他中高端收入人群6、为儿女购房或改善型需
8、求描 述关键词目标客群定位中 上 人 群中 层 人 群中 下 人 群基 层 客 群大企业主大企业主机关中层机关中层中小型私企主中小型私企主企业中高层企业中高层机关基层机关基层 资历教师资历教师 厂矿中坚层厂矿中坚层普通职工普通职工 周边殷实居民周边殷实居民毕业新生毕业新生 周边居民周边居民 零散打工者零散打工者【人群排序】实现高形象，高性价比，实现对中层及中层偏上的人群吸引。项目无法支撑需求上 层 人 群形象到达层面产品价格到达层面第四篇 产品建议部分1、项目虽小，打造精品，形成稀贵态势2、注重建筑细节、园林设计、物业服务等3、自项目亮相，给人们的第一眼和每一眼，印象高端产品打造原则精 致 性
9、 、细 节 性 打 造建筑立面建议建筑细节英伦风情园林微坡地景观人文雕塑小品欧式铁艺铺装户型创新建议初衷：1、能实现差异化亮点。2、能吻合我们项目高性价比的策划思路 。3、能实现舒适性大主题4、能实现利润溢价【偷 面 积】空 中 露 台内 庭 院入 户 庭 院【空中露台】【内 庭 院】【入户花园】户型结 构面积 区间配 比本案设计 要求两室两 厅两卫 （舒适 型）90-11025% 调整面宽，增加舒适性； 引入飘窗设计 ； 客厅落地窗设计 ；三室两 厅两卫 （奢适 型）110- 13855% 强调舒适性； 引入飘窗设计 、客厅落地窗设计 ； 增加入户花园、内庭院设计 引入生活阳台设计 ； 可作
10、部分错层设计 ； 增加主卫面积，区别主卫客卫功能； 独立衣帽间； 四室两 厅两卫 （豪阔 型）145 16520% 较之于三室户型更强调奢侈享受； 在设计 亮点基础上增加步入式帽间设计 可考虑跃层设计 ，赠送露台。增加家庭厅或多功能厅； 客厅开间保证在4米以上，主卧开间保证在3.6米及以上。户型创新及面积配比建议其他建议1、建议拿出少面积商业部分作为英伦会所，作为提升项目品质的噱头；2、注重社区安防设置，以及英伦物业管家服务；第五篇 营销推广策略营销推广战略思想1、本土化、实战化2、非纯高端产品，但要塑造高端形象3、非纯高端产品，但一定是高性价比传播者【营销推广策略1 】泛活动下的口碑传播传播
11、者传播者传播者传播者让体验者自动传播，产生蜂鸣的效应利用种子客户传播连锁反应，重点击破精确小众种子 客户全 程 体 验 式 营 销样 板 体 验现 场 体 验服 务 体 验生活方式体验产 品 体 验【营销推广策略2 】夺心式售楼部三大杀手锏服务式营销售楼部 装修样板间 实景“夺心式”现场劫 杀【体验式营销案例 】【销售中心+体验中心 】优质服务销售中心【销售中心+体验中心 】沙盘区建材展示区【景观示范区】【样板间】通过样板间包装体验未来生活政府相关部门参加的项目奠仪仪式【事件营销+活动营销 】盛大开盘活动【事件营销+活动营销 】小型音乐会组织旅游第六篇 案名及平面部分案名一：英伦上院案名二：博
12、岳英伦郡【案名建议】【合作方式及收费】合作方式：全案策划+销售代理服务模式：项目专案组+营销团队收费：总销售额的1.8%付费方式：合同签订3日内，支付首付款10万元，在后期销售佣金中逐次扣除。代理佣金结算：自销售回款首月，次月初月结。松山湖兰乔圣菲 就是我们项目的会所松山湖兰乔圣菲 是一本杂志是销售中心松山湖兰乔圣菲 是顶级餐饮是时尚消费是Familyfun是Cub松山湖兰乔圣菲 是我们倡导的新生活观Other Life style松山湖兰乔圣菲核心团队，全程服务惹目地产顾问机构THANKS成功源于信任与沟通，让我们为目标而努力！惹目地产顾问机构THANKS成功源于信任与沟通，让我们为目标而努力！
