易居昆山花桥亚太广场提报1.6

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1、1花桥项目提案报告花桥项目提案报告2目录Contents1 3 4 5 花桥市场分析项目定位周边竞品分析客户分析6 价格研判花桥价值发现2 3市场分析14上海花桥花桥，与上海紧密联系的房地产发展进程花桥已经不像是江苏昆山的一部分，反而更像是上海的花桥；花桥的房地产市场同样是伴随着上海房地产市场发展的脉动前行。“融入上海，面向世界，服务江苏”花桥发展定位：花桥依托邻近上海的独特优势，将成为上海国际大都市的卫星城，主动接受上海的辐射，联动上海发展。52004年 之前，花桥的房地产市场发展极其缓慢，基本处于空白2005年 随着花桥国际商务城定位落实，绿地集团先期进军花桥房地产市场，开启了花桥房地产发

2、展的序幕绿地集团进入花桥的动因1、看重花桥未来的发展、高起点规划2、花桥是离上海最近的卫星城，随着上海房地产市场的高速发展，受地缘因素影响花桥房地产未来发展潜力巨大 2007年 以后，受绿地花桥项目热销的带动，以及上海房价的逐步走高，花桥房地产市场逐渐走入上海市民的视线，也吸引了越来越多开发商的关注。 国际华城、鑫苑、U世代等项目上市热销，花桥作为上海周边的价格洼地承接了大量上海价格挤压客户和投资客，花桥房地产市场也迎来了高速发展期花桥，与上海紧密联系的房地产发展进程“没有上海房地产市场的蓬勃发展，就不会有花桥房地产市场的兴盛”6增长1 倍花桥08-09年成交套数价差缺口 达到180%两者价差

3、缺口 比例在160% 花桥房地产市场规模在不断扩大，特别是在整体房地产高速发展的09年将跨上一个新的台阶！年房屋销售套数第一次超过一万套花桥，与上海紧密联系的房地产发展进程经过多年的发展，花桥房地产的价格和规模都有了非常大的提高，但是做为上海价格洼地的地位并没有改变 花桥房地产的价格增幅基本与上海保持同步； 目前花桥房价已经相比2005年增长了一倍多，但始终是作为上海的价格洼地所在； 虽然价差有所缩小，但价格仍旧是花桥吸引上海顾客最主要的原因。7产品类型相对单一，档次一般客户数量少，客户能级低产品类型丰富，小面积投资类 产品主导当前市场，产品档次 提升客户数量众多，以投资客为主兼有 自用客，客

4、户能级大幅提高花桥房地产市场发展演变花桥房地产市场发展十分迅猛，导致区域产品和客户的升级换代也非常快。代表项目：U世代、壹克拉、鑫 苑、常发香城湾 产品类型：小高层、高层、别墅 房型结构：一房、二房为主。部 分大面积三房、四房 面积区间：从40-300平米均有2006年，起步期2009年（目前 ）发展期主要以上海老年人养老型客户为主 ；他们主要受价格挤压，置业花桥， 客户档次较低。以绿地孝贤坊为代表产品类型：别墅、小高层面积区间：别墅170-220平米， 两房80-90平米客户主要由投资客为主和部分年轻人刚需 组成； 投资客比例约80%左右，占绝对比重； 投资客看好花桥作为上海的后花园，价格

5、洼地，未来增值潜力巨大； 刚需类客户主要受上海价格挤压影响迁移8绿地大道54679810111213A3 0沪宁高速曹安公路12 3中宇花苑1中寰广场2都会叠 峰3壹克拉4赛格电子5U世代6鑫苑7晶彩8启航社9孝贤坊10花桥国际华城11常发香城湾12中城花桥国际13酒店式公寓或 商业 住宅项目本案 花桥房地产市场开发顺序主要沿绿地大道，由东往西，随着先导区地块越来越少，本案所在的西侧将成未来核心开发区。 目前，花桥主要在售物业类型主要有住宅和酒店式公寓；在售项目合计体量约35万平米左右；花桥房地产市场现状9项目名称地址项目总建主力面积在售户型销售报价中宇花苑花桥镇三星路 6.1万 80-95两

6、房 5300元/常发香城湾花桥国际商务城绿地大道 1333号 30万 77-100两房;三房 8300元/花桥国际华城花桥镇绿地大道巷浦路 20万 100-110 两房7500元/ 启航社u世代花桥镇绿地大道211号 30万 69-89一房;两房8200元/鑫苑花桥绿地大道189号 60万 88-89 两房 7200元/都会叠峰花桥镇兆丰路11号 50万80-95、 130-145 两房、三房7500元/ 壹克拉花桥曹安路99号 6.9万 50-80 一房;两房 6500元/ p从产品类型来看，花桥市场主要以50-60平米一房，80-90平米两房为主，表明目前区域市 场以投资性需求占主导地位；

7、p花桥区域由于一直以来是以低价来吸引上海价格挤压客户和投资客，所以产品品质主要以 中低端为主，没有特别高端的产品；花桥房地产市场现状关键词：投资性需求主导，中低端、小户型产品成为主流10花桥房地产市场未来未来供应通过对该区域在建项目及规划项目的分析，2010年，花桥市场仍将以80-90平方米两房公寓产品和小面积一房酒店式公寓占主导的格局。上海捷座鑫苑都会叠峰U世代中寰广场光华公寓常发 香城湾赛格 酒店公寓中城 酒店公寓11花桥房地产市场未来市场机会利好因素从规划到实现，完成从投资市场到居住市场的转变投资价值(目前)居住价值（未来） 产业集聚效应日益显著，高端人才大量引入，促进房地产市场的兴盛根

8、据商务策划和产业定位，高标准规划建设服务外包基地、区域总部基地、现代物流基地，加速主导产业集聚。强大完善的交通路网，拉近花桥与上海距离“1030”工程规划： 10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心进一步缩短与上海的时空距离；多条交通路线和轨交11号线构筑完善交通路网。花桥人口导入上海未来5年将要增加300万的人口,现在的城市格局无法满足花桥未来将承接30万人口，将成为上海最重要的人口疏导区域，根据十一五规划区域5-10年内将导入30万人口,大量人口的导入将带来自住性需求的激增。花桥逐步开发，配套日趋完善昆山把花桥国际商务城作为一号工程，基本形成拥有30万商务和服务人口、

9、1000万平方米建筑面积的商务城市构架，目前已完成了430万平方米开发量。12花桥价值发现213发现价值1产业支撑花桥国际商务城是江苏省唯一以现代服务业为主导产业的开发区；国际服务外包基地，将按照省委、省政府提出的“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，发挥上海的区位优势，江苏的政策优势，昆山的成本优势，高起点规划，高水平建设，高层次开发，建设国际有影响，国内称一流的以商务服务为核心产业的国际大都 市的卫星商务城。 产业集聚效应日益显著，高端人才大量引入，促进房地产市场的兴衰。 根据商务策划和产业定位，高标准规划建设服务外包基地、区域总部基地、现代物流基地，加速主导产业集聚。 截至目前，商务

10、城累计引进各类服务业项目300多个，其中较具规模的现代服务业项目100多个，总投资400多亿元。14发现价值2开发配套昆山把花桥国际商务城作为一号工程，通过510年的努力，基本形成拥有30万商务和服务人口、1000万平方米建筑面积的商务城市构架，目前已完成了430万平方米开发量。 未来大规模的建设，特别是一些大 型商业项目的建设，将进一步完善 区域的生活配套，使得花桥居住生 活的条件更加成熟。15发现价值3交通价值强大完善的交通路网，拉近花桥与上海距离，“工作在上海，居住在花桥”将不是梦“1030”工程，进一步缩短与上海的时空距离。10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心

11、。设有花桥站的沪宁城际铁路2010年将投入运行，平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站。设有昆山站的京沪高速铁路2012年将投入运行，平均每3分钟就有一班快速列车往返于上海和北京之间；多条交通路线和轨交11号线构筑完善交通路网沪宁高速、上海交环线（A30）、312国道均汇于此，沪宁铁路和建设中的沪宁城际铁路、京沪高速铁路均在此设站并经过。上海轨道11号线墨玉路站近在咫尺，并延伸至商务城。 16发现价值4人口导入根据十一五规划区域5-10年内将导入30万人口，大量人口的导入将带来自主性需求的激增上海未来5年将要增加 300万的人口,现在的城 市格局无法满足吸纳区溢出区花桥未来将承接30万人 口，将

12、成为上海最重要 的人口疏导区域花桥人口导入30万5-10年 未来3年将用3亿元作为现代服务业人才引进的专项经费，在个人创新创业、住房和人才培养输送等方面给予奖励和优惠政策。花桥人才导入扶持政策17总结花桥的房地产投资价值早已被世人发现，而目前花桥正在经历其居住价值的实现过程。投资价值(目前)居住价值（未来） 人口导入规划 产业投资规划 交通规划 配套规划 房产规划 人口导入逐步实现 产业投资到位 交通规划落实 配套规划建成 房产市场成熟 随着花桥国际商务城规划的逐步落实，交通、产业、配套环境的发展和改善，大量人口的导入；花桥房地产市场的变革将是必然趋势。 利好因素从规划到实现，完成从投资市场到

13、居住市场的转变。18周边竞品分析3192室2厅1卫 107.62 1室2厅1 卫 74.94 常发香城湾202室2厅1卫 104.36 1室2厅1 卫 77.64 3室2厅2 卫140.95 2室2厅1卫 107.62 1室2厅1 卫 74.94 户型点评：通过空中花园、露台等设计，提升了产品附加值，促进项目销售。空中花园、露台设计本案借鉴之处露台、空中花园成为常发香城湾主打的产品标签，产品附加值得到成分体现21p推案情况项目于09年5月28日开盘，共推出1834套目前销售报 价为8500-8700元/平米;p销售344，情况 截至11月，目前已销售1490套，剩余可售套数去化 率约为81%

14、，成交均价在7700元/平米之间。p推案情况项目于09年4月19日开盘，共推出900套，预计下一批推案将在11月底，目前已接受预订。p销售情况开盘至今热销1745套,目前报价在8200元/平米左右。启行社U世代22项目简介地址：花桥绿地大道189号总建面：60万平方米产品规划：22栋高层、1栋小高层、3栋 花园洋房主力户型：80-90两房p推盘情况项目于08年6月，推出1200套；前期部分房源为精装修房源；09年7月加推200套；p销售情况截至09.08.03日，前期推出1200套已售罄，09.5-09.7月月均成交236套。目前在售房源为7月中旬推出的200套房源。p价格水平目前整体价格水平

15、在7200元/平米左右。主力两房鑫苑大型社区，90产品，迎合主流市场，精准的价格策略，市场表现优异23项目简介地址：花桥镇和丰路333号总建面：12万平方米容积率：4.06产品规划：住宅、酒店式公寓、办公住宅房型面积：一房约60平方米、二房98平方米、三房约126-137平方米 推出套数：214套均价：6300元/平米项目成交客户：客户组成：上海人、花桥及周边当地客户。购买动机：投资、极少部分自住。需求组成比例：投资客90%：自住客10%销售情况： 项目于11月1号开盘，共推出214套房源，其中 二房98平米，102套，占比50%； 三房134平米，56套，占比25%； 一房60平米，56套，

16、占比25%。 单价便宜，总价相对较低，开盘当天即售罄；上海捷座开盘即售罄，单价便宜，降低总价门槛，客户主要为投资客24项目简介地址：昆山花桥曹安路99号 总建面：6.9万平米产品规划：地上28层，地下2层，1-3层 商业，4-29层酒店式公寓产权年限：70年总户数：854主力面积：48-63平米层高：3.15米p推案情况壹克拉5月23日开盘，推出270套房源，户型面积48-121平米，价格在5500-6000元/平米 。开 盘当天基本售完；壹克拉8月7日开盘，推出300套房源，目前户型面积50-80平米，价格在6500元/平米 左右。p成交情况项目目前已全部售罄。主力一房壹克拉靠近M11，小面积，低总价酒店式公寓，投资类产品，市场接受度高25通过对区域在售项目及重点案例分析，我们不难看出：周边竞品总结26总结综合昆山