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1、 昆明主城区公寓 市场研究报告呈：昆明轨道交通有限公司至祥研究中心 2010年10月9日 目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上 出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不 同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同； 一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配 套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅； 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公 寓、酒店式公寓等几种类型。公寓 类型 划分普通公寓商务公寓酒店公寓一、公寓类型（一） 普通公寓（居住型公寓） 用地性质：一般为住宅；产权类型：公寓；产权年限
2、: 70年。 户型面积小，3060平米； 精装修交房标准，拎包即可入住； 配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平。 高级白领及投资客； 低首付、低月供； 精装修交房，配套完善，交通方便； 具有较大投资价值，升值潜力大。产品特点目标客户及功能需求 一般处于城市核心地段及商务中心区； 既可居住，又可办公； 具备写字楼功能，可注册公司； 价格相对写字楼较低； 首付最低可达2成，按揭可达20-30年； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼。商务公寓的出现，是市场细分的结果。根据不同的形态，又可分为soho 、studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业
3、功能。 自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业 者的偏好； 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大； 可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。（二） 商务公寓用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地；产权类型：商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。产品特点目标客户及功能需求 面积较小，主力户型主要在90平米 以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商 圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建 筑的外部及内部设计，体现档次与 舒适性 一般以只租不售和产权式经营为 主 大多聘请国际知名品牌物管公司 ，专业酒店管理集团提供专业、细 致、科学
4、的酒店式服务，因此物业 管理费也较高酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供 酒店式的服务，如打扫房间 、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。 酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意 义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹 租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主 购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通条件 具备较高的投资价值（三） 酒店式公寓 用地性质：一般为商业用地；产权类型：公寓或商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，40年。目标客户及功能需求产品特点 高层
5、商住两用公寓在昆明是较为常见的一种，可商可居，面积较小，总价低，空间布局灵活，适于中小型企业办公，也适合自住。 昆明几个高层公寓项目一经推出，就受到市场的追捧，销售情况甚至优于普通住宅。经济事物发展的曲线是从有到无，从有到精，从精到饱和，而目前昆明的公寓市场正从有到精的过度，其发展潜力巨大。项项目公寓套数开盘时间盘时间目前销销售程度销销售周期顺顺新时时代3132009年9月5日100%2个月香樟俊园2642009年9月26日100%9个月中央金座2302009年11月14日100%开盘售罄百富琪4932010年1月3日97%7个月非常天地3002010年1月30日90%7个月新亚亚洲欢乐欢乐城
6、17282010年5月 16日100%开盘售罄云都国际际3302010年6月29日40%1个月合金公寓520团购期81%4个月二、昆明公寓市场分析重点公寓项目推荐云都国际中央金座非常天地香樟俊园合金公寓顺新时代百富琪项项目物业类业类型1顺新时代公寓、写字 楼、商业2香樟俊园普通住宅、 公寓3中央金座公寓、写字 楼、商业4百富琪公寓、写字 楼、商业5非常天地公寓、商业6新亚洲欢乐 城公寓、普通 住宅7云都国际普通住宅、 公寓8合金公寓公寓、商业（一） 近期昆明公寓项目分布17项项目名称顺顺新时时代项项目图图示项项目位置关上片区老民航路与南二环交叉路口售楼部位置关上片区老民航路与南二环交叉路口开发
7、发商昆明顺新置业房地产开发有限公司 物业类业类 型公寓、商铺、写字楼建筑类类型高层建筑面积积59553.80平米开盘时间盘时间2009年9月5日推出公寓套数313开盘销盘销 售率80%容积积率3.36车车位300个绿绿化率41.28%土地年限40年推出套数公寓313套交通状况公交车线 路有以下7条: 57路 26路 107路 99路 78路 110路 162路 。周边环边环 境购物：沃尔玛、佳湖商业中心、官渡区购物中心；医疗保健：官渡区人民医院、市第三人民医院、官 渡区中医院、解放军第四七八医院；美食天下：野生菌一条街、乳鸽皇、伊天园、昆明春天、泰国清 迈餐厅；精彩娱乐 ：TOP ONE KT
8、V、佰亿KTV、何日君温泉大浴场、阳光水疗、各式酒吧、咖啡厅 ；名校环绕 ：北大附中、锦苑小学、云南实验 学校、官渡第一中学、关上幼儿园；银行金融：人民银 行、民生银行、商业银 行、建设银 行、工商银行、深圳发展银行、上海浦东发 展银行、招商银行； 市政服务：官渡区便民服务中心、官渡区政府、官渡区体育馆、宝海公园、关上森林公园等。（二） 重点项目鉴赏顺新时代推出精装公寓313套，面积在33.6-87.7间，均 价6800元/，公摊23% 户型：A4 级别：主力户型1 推出套数占比：35% 户型点评：卧房设有观景阳台、明 厨设计带生活阳台，厨卫门相对。 户型：B4 级别：主力户型2 推出套数占比
9、：30% 户型点评：户型方正、干湿分离，功能分区，暗卫。户户型房型套数面积积区间间A13房1厅2285.1-85.6A23房1厅2280.8-81.0A32房1厅1069.5-70.2A41房1厅11041.2-41.6A51房1厅1138.8B13房1厅387.7B2 2房1厅975.8-79.2B32房1厅1970.1-73.3B41房1厅9741.2-43.3B51房1厅1033.6-35.1 户型：A2 级别：热销户型 推出套数占比：7% 户型点评：布局紧凑、四明设计、西南朝向，全景落地玻璃。项项目名称 香樟俊园项项目图图示 项项目位置 盘龙区民航路26号售楼部位置昆明市民航路26号开
10、发发商 云南俊发房地产有限责任公司物业业管理云南俊发物业服务有限公司总总占地面积积 一期：24.17亩；二期：54.21亩建筑面积积 一期：57236.39； 二期111948.45物业类业类型 普通住宅、公寓建筑类类型高层、小高层住宅总总套数 一期458，二期1094栋栋数1期4栋、2期11栋+1栋公寓交付标标准毛坯户户型面积积区间间 一期：70-136 二期：36-180容积积率 2.77开盘销盘销售率1次开盘95%、 2次开盘25%、3次开盘30%商业业面积积一期24席2643；二期8000车车位1期200个、2期560个交通状况26、78、99、122、140、162路公交车可达周边环
11、边环境周边有民航路小学、六建幼儿园、麦当劳、国美电器、泰丽国际酒店、绿洲幼儿园、绿 洲医院、市第三人民医院等生活配套。在建筑布局上采用板式和点式结合的围合结构，让 中心花园能够最大限度的辐射各区。朝向户户型面积积（ ）房型套数北向L57.632房12M511房12N50.491房12O39.291房12P36.651房12Q44.511房12R44.241房12S42.271房12T39.401房12U381房12V35.951房12W44.731房12南向K47.861房12J38.251房96X66.552房12北向房源144户，12个户型，面积区间35.95-57.63，均价7500-8
12、800元/；南向120套，3个户型，均价9300元/，面积区间38.25-66.55。香樟五栋板式公寓14层，共264户，多为一室一厅房型 ，3梯22户，面积从35.95 -66.55不等。香樟五栋南向房J户型为主力户型，面积较小，易于投资，1房户型 设计较为相似，其中M、N、O、J户型设计带景观阳台 户型：J 级别：主力户型 房型：1房 面积：38.25 推出套数占比：36% 户型点评：空间布局紧凑、卧室连接景观阳台，开放式客厅，卫生间功能独立。 户型：W 级别：热销户型 房型：1房 面积区间：44.73 推出套数占比：5% 户型点评：开放式客厅，房间大面积采光，卫生间功能独立。 户型：S
13、级别：热销户型 房型：1房 面积区间：42.27 推出套数占比：5% 户型点评：空间布局紧凑，卫生间功能独立。项项目名称中央金座2项项目图图示项项目位置西山区滇池路与广福路交叉处开发发商云南吉兴隆地产开发有限公司 项项目简简介建筑用地65亩，计划一期开发32亩，总建面积7.4万平方米， 其中商业面积2.7万平方米，商务中心和商务公寓各1.6万平方 米，地下超市和车库 面积1.5万平方米，二期开发33亩总总建筑面积积65亩商业类业类 型高层物业类业类 型精装公寓、写字楼、临街商铺首次开盘时间盘时间2009年11月14日开盘盘均价公寓7300元/开盘销盘销 售率100%开盘盘推出套数精装公寓230
14、套车车位1000个交通状况31、44、73、91、94、106、165、166等多路公交可直接到达。周边环边环 境餐饮：重庆小天鹅火锅、新龙门 、鹤庆 人家、快乐海鲜酒楼；学校：滇池路昆3中、滇池路福海中 学、昆明伊斯兰教经学院、云南师范大学附属小学、永昌小学、昆明三中分校滇池中学、云大滇池 学院；医院：云南省建工医院、福海人民医院、云南同仁医院、昆明市儿童医院；公园：海埂公园、 云南民族村；体育设施：红塔体育中心、海埂训练 基地；超市：兴万家超市、民生超市、家乐福超 市。中央金座共推出A、B、C共3栋共230套公寓，户型面 积主要集中在35.54-93.92平米，均价7300元/平米 户型：
15、K 级别：主力户型1 房型：1房 面积区间：35.32-35.68 户型点评：客卧可分可 合，动静分离，采取落地 玻璃采光，开放式厨房， 暗卫。 户型：L 级别：主力户型2 房型：1房 面积区间：48.96-49.46 户型点评：户型紧凑、 两面采光，动静分离， MINI饭厅设计，干湿分离 ，暗卫。 户型：N 级别：畅销户型1 房型：1房 面积区间：34.19-39.46 户型点评：客卧可分可 合，动静分离，采取落地 玻璃采光，干湿分离，暗 卫。 户型：Q 级别：主力户型1 房型：2房 面积区间：55.76 户型点评：主卧、客厅 朝南，落地玻璃采光，入 户玄关设计，卫生间布局 合理，暗卫，暗厨
16、。项项目名称 百富琪项项目图图示 项项目位置 官渡区春城路与环城南路交叉处售楼部位置官渡区春城路与环城南路交叉处开发发商 昆明安钡佳房地产开发有限公司 物业业管理银海物管总总占地面积积 11493建筑面积积 80000物业类业类型 公寓、写字楼、商业建筑类类型高层住宅总总套数 578（公寓493户，办公85户）车车位300交付标标准毛坯面积积区间间 公寓35-175；写字楼66 2000容积积率 5.99开盘时间盘时间 1次开盘2010年1月3日开盘销盘销售率1次开盘100%、2次开盘50%交房时间时间2011年年底开盘盘价格公寓2010年1月3日一期开盘均价7792元/，2010年1月31日
