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1、这不仅仅是一份报告，就像我们理解本次的工作不仅仅只是一次简单的竞标一样。5名策划人与27名销售精英240个小时的付出与智慧汇聚于此！事业七部豪宅部是一支不断创造辉煌的团队，今天，我们要集豪宅经验之大成，向着胜利，迈进!我们将以洞悉未来趋势的眼光运营本项目，以打造红树西岸等扭转超越项目所处片区原有价值的魄力实现本项目的最高价值！以激情与梦想再创楼市奇迹！130000 价格定位之“市场机遇”支撑 价格定位之“豪客资源”支撑 价格定位之“物业对位”支撑 价格定位之“形象对位”支撑 价格定位之“营销手段”支撑19项目区位项目区位价值价值解读解读项目地段项目地段价值价值解读解读项目项目市场市场价值解读价
2、值解读项目自身项目自身价值价值解读解读发展商品牌价值解读发展商品牌价值解读Part1：价格定位之“市场机遇”支撑10前海后海桂庙项目区位宏观鸟瞰11毗邻区域规划特征：后海湾核心板块价值总结 口岸板块休闲旅游/高尚居住板块体育板块商业金融文化板块后海湾,新兴世界富人区,全市热点豪宅片区之首四大核心板块令后海湾价值裂变，正形成以滨海为核心，以国际化为标准，以商务金融、港口贸易、滨海度假休闲、体育为核心的中心价值区域。12前海地区是深圳城市总体规划（20082020）确定的 新的市级中心区，发展潜力巨大。 功能定位：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服 务业集聚区、结构调整引领区重点发展：创新金融
3、、现代物流、经济、科技及专业服 务、通讯及媒体服务、商业服务 前海湾保税港区作为前海地区的先期启动区，重点发展现 代物流和供应链管理服务业，积极吸引金融、保险、航运、贸 易、信息等相关服务业入区。另外一个先期启动区前海商务中 心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服 务、通讯及媒体服务等现代服务业。 深港合作将是前海发展最大亮点 各类战略性交通资源云集前海 未来前海可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场，半小时 内抵达香港中环 定位：发展产业链最高端产业 ，不做房地产 发展最高端的产业是该区域最主要的考虑。至于居住、生 活等配套将主要由前海周边的一些区域进行解决 前海规划思路确定
4、建设珠三角“曼哈顿” 毗邻区域规划特征：前海湾13后海前海桂庙前海： 深港合作先导区、 体制机制创新区、 现代服务业集聚区、 结构调整引领区、 重点发展： 创新金融、 现代物流、 经济、 科技及专业服务、 通讯及媒体服务、 商业服务后海： 以滨海为核心， 以国际化为标准， 以商务金融、 港口贸易、 滨海度假休闲、 体育为核心的 中心价值区域桂庙：地处交通要脉滨海大道，雄踞南山商圈核心地段，是南山出入福田、罗湖的门户，也是将来 深港合作的重要枢纽之一。背靠正在启动的前海湾保税港区，共享后海湾南山商业文化中心配套， 经济、科技、文化、商业等在这里高度密集，新经济中心的形成和繁荣正迅速提升它的核心竞
5、争力 。桂庙正以一个黄金核心社区形象强势崛起。 本项目所处的 “桂庙片区”与“前海中心”直线距离2公里，与“后海中心”直线距离3公里,三足鼎立形成新经济中心,迅速提升其【核心】竞争力。桂庙将有望以一个【黄金核心】形象强势崛起。 三大片区关系解读2 2公里公里 3 3公里公里14项目所在片区未来扮演角色：前海中心和后海中心的“双核中心双核中心”以滨海大道为轴线，将与前海中心、后海中心构成黄金纽带，成就未来 “国际都市综合区国际都市综合区”承载未来前海和后海双中心的居住配套功能，将形成生活配套成熟的， 以满足前、后海商务人士居住为主的 “中央商住区中央商住区”区位特征：承载使命：区域前景：15项目
6、区位项目区位价值价值解读解读项目地段项目地段价值价值解读解读项目项目市场市场价值解读价值解读项目自身项目自身价值价值解读解读发展商品牌价值解读发展商品牌价值解读Part1：价格定位之“市场机遇”支撑16滨海大道【西端头】连横城市中心的核心枢纽南山福田 本项目滨海大道滨河路罗湖滨海大道沿线汇集了大量的豪宅物业及高端公寓项目； 而本项目占据了滨海大道【西端头】的显赫位置。项目周边配套情况：交通配套17生活配套完善“多年生”成熟老城区，配套设施齐备，人文积淀丰厚家乐福人人乐家家惠海雅百货曼哈购物广场（已关闭）儿童世界天虹商场海岸城购物中心岁宝 百货 荟芳园商业内街满家福百货乐安居国美苏宁顺电时尚家居
7、广场永乐电器西部电子金香江家具深圳书城家居广场11110桃 园 路常兴路学 府 路桂 庙 路海德二道南山大道南光路南海大道创业路10滨海大道大中型餐饮大中型休闲娱乐写字楼酒店公寓超市百货专业店及其他889111211南山区政府项目周边配套情况：生活配套厚显德 南山项目18学 府 路滨 海 大 道南 山 大 道南 海 大 道深 圳 大 学海雅百货深圳书城厚显德 南山项目海 德 二 路茂业百货南 光 路后 海 大 道阳光华 艺大厦岁宝百货海岸城东华 假日酒店天利中央广场百仕达大厦时代骄子大厦光彩新天地海印长城南山国 际学校学府 小学海滨 小学创世纪 滨海花园项目周边配套情况：教育配套教育资源优越
8、教育资源密集，人文高地19项目地段价值解读结果：区位特征：承载使命：区域前景：交通脉络便捷生活配套成熟教育资源优越三维中央三维中央我们是片区的20项目区位项目区位价值价值解读解读项目地段项目地段价值价值解读解读项目项目市场市场价值解读价值解读项目自身项目自身价值价值解读解读发展商品牌价值解读发展商品牌价值解读Part1：价格定位之“市场机遇”支撑21桂庙片区商品房市场起步较早，于90年代末开始起步，而近年来缺乏新型商品房供应，目前片区内整体住宅特点趋于传统，亟待创新标 竿产品入市突破瓶颈，注入全新活力，扭转区域价值。宝安中心区桂庙片区 后海片区蛇口片区城市扩张 居住需求外溢深圳城市中心不断西移
9、，政 府大力进行西部开发，带来 了南山的开发热潮，也给桂 庙片区的开发带来了一个难 得的机遇，同时，滨海大道 与桂庙路的无缝连接，更为 桂庙带来了契机。 1998年片区内才有商品住宅露 面，而接下去的几年也只有个别 零星小盘出现。 前海路以东的农民房按照统一规 划进行旧城改造，鸿洲文鼎花园 、心语家园、碧玉小家等新盘出 现。桂庙的住宅市场2002年开始有 了飞跃式的发展，片区的整体形 象迅速脱胎换骨，成为一个迅速 崛起的地产板块。 由于桂庙地区供应短缺 ，部 分客户被移迁宝安中心区、蛇 口片区、后海片区片区住宅市场分析：发展历程22片区住宅市场自2006年起已数年陷入 “供不应求”的 状态，数
10、年供应空白积聚了大量置业需求，蓄势待发。 单位：平方米片区住宅市场分析：供求情况桂庙片区住宅（中小户型）历年供应量调查： 桂庙周边住宅多在04年前入伙，自04年起，片区供应一直短缺，周边存在大 量换房需求。供应短缺导致居民外移，至前海、 后海一带置业。桂庙片区2001-2009年历年住宅供应量图解 23桂庙片区住宅近期价格走势片区成交价格较低，客户心理价格天花2万/平米09年片区二手房价格持续走高，但整体成交均价维持在1万6千元/平米左右片区住宅市场分析：成交价格桂庙片区典型楼盘成交价格24产权产权可否注册售价租金西海明珠公寓70年可注册均价19000元/平米68元/平米光彩新天地公寓70年可
11、注册均价19000元/平米63元/平米中润润百分百公寓70年不可注册均价17000元/平米46元/平米友邻邻国际际公寓70年不可注册均价17000元/平米44元/平米从片区内典型的商务公寓项目调研中发现，可注册商务 公寓比纯居住性公寓售价及租金高片区商务公寓式市场分析25片区写字楼多聚集在南山商业文化中心； 多为可注册的厂房式写字楼、商务公寓、纯写字楼等物业； 该片区汇聚了众多中小型高科技公司 ； 集中的行业是科技、电子、贸易、物流等，实业公司近期也有所增多。 片区写字楼市场分析261、中等档次，非主流写字楼区域：较高端写字楼主要聚集在南山商业文化中心附近，包括海岸城东座，海岸城西座、天利 中
12、央城市广场2、中小企业林立：片区内汇聚了众多中小型高科技公司；集中的行业是科技、电子、贸易、物流等，实业公司近期也有所增多。 3、自用需求面积较小：大部分客户为中小面积段需求；并以自用为主；且公司的整体实力一般。4、客户档次逐渐提高：随着片区不断成熟，商圈日益繁荣，进驻该片区的商务需求客户档次不断提升，客户对商务形象和项目 产品定位要求逐渐提高。片区写字楼市场分析片区写字楼市场特征：27项目市场解读基于得天独厚的市场环境优势，基于得天独厚的市场环境优势，我们成为市场引领者蓄势待发！我们成为市场引领者蓄势待发！28项目区位项目区位价值价值解读解读项目地段项目地段价值价值解读解读项目项目市场市场价
13、值解读价值解读项目自身项目自身价值价值解读解读发展商品牌价值解读发展商品牌价值解读Part1：价格定位之“市场机遇”支撑29荔园大厦光彩 新天地万象新园万象新园南方航空供电规划 设计院变 电 站海 滨 小 学学府花园空地视野视野桂庙路南山大道南光路南海大道本项目本项目A2A2A1A1B B项目周边微观环境图解项目周边微观环境图解滨海大道30本案学府花园荔园大厦桂 庙 路万象新园北桂庙变电 站空地海滨小学本项目整体【景观资源】较为缺乏； A1栋受噪音影响较大； B栋的东北侧受【变电站】不利影响； B栋的东北侧有一待建住宅用地（呈U型建筑布局） ，未来B栋将有可能享有其中心园林景观。项目除南面桂庙
14、路外，其余三面均有物业相邻，视线受阻A1栋南面无阻挡，看滨海大道临城市主干道滨海大道，噪音影响大受影响最大的将是A1栋住宅，B栋受影响较小项目东北面相邻【变电站】但后期在项目与变电站之间将建住宅，影响将变小。项目西北面临海滨小学A2栋白天受海滨小学噪音影响项目微观环境分析31各楼栋价值初判各楼栋价值初判结果：优势优势劣势势A1栋栋朝南、纯粹（全住宅）、采光好、较 少阻挡、视野最为开阔临主干道，噪音大A2栋栋西面为南航公司停车场，视野无阻 挡，私密性高四周均有住宅相邻，无景观资 源，受海滨小学噪音影响B栋栋私密性好，高层越过学府花园能远 眺景观，采光佳离变电站近32城市复合体，复城市复合体，复
15、合多项城市功能合多项城市功能住宅 55000 商务务公寓 26000 写字楼 21000 商业业 7000 33A1栋栋5-31F 纯住宅类型纯住宅共351套户型三房(324套)/四房(27套)面积段约65-91A2栋栋17-31F 纯住宅类型住宅共120套户型一房/三房/四房/复式四房面积段约38-955-16F 公寓类型公寓共121套户型一房/三房/复式四房各约24套面积段约38-95B栋栋18-31F 纯住宅类型住宅共117套 户型三房/复式四房为主,另有四房/一房/二房 面积段约37-895-17F 公寓类型公寓共392套户型 三房/复式四房为主,另有一房/二房面积段约37-89各楼栋产品功能分布情况 （备注：各栋首层皆为商业，2-4层皆为写字楼 ）各楼栋产品特征34项目自身价值解读 通过对项目具体情况分析 ，我们认为 ：1、项目复合了多种功能，是城市复合体2、物业类别不纯粹，商住混合将拉低项目整体档次3、由于整体档次较低，项目价值将被贬损 因此，在本报告后面的运营策略，我们将对城市复合体进行分析并解决商住混合的问题，实现项目高价值！35项目区位项目区位价值价值解读解读项目地段项目地段价值价值解读解读项目项目市场市场价值解读价值解读项目自身项目自身价值价值解读解读发展商品牌价值解读发展商品牌价值解读Part1：
