苏州邻里中心案例研究

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1、苏州邻里中心案例研究苏州邻里中心案例研究世联地产工商写字楼事业部撰写人：温朝霞指导人：谢凌飞邻里中心介绍邻里中心介绍新加坡“邻里中心（Neighborhood Center）”的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4 h6 h 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施, 主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。“邻里中心”这个概念产生于上个世

2、纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。邻 里中心是在社区商业的基础上进化而来的. “邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服 务等多种服务功能于一体邻里中心 由来商业分级新镇中心邻里中心邻区商店配置标准4000060000套住 户，1.27m2对1单位 组屋配置60008000套住户,按1.27m2对1 单位组屋配置10001200套 住户，按1.27m2 对1单位组屋配置商品档次高档商品中档商品 生活必须品 必备功能娱乐设施、银行、邮 政局、超级市场、百 货公司及高档商品、 商店、餐馆、快餐店 诊疗所及牙医、 面包店、文具店、 中西药行、托儿所、服装店、眼镜 店、理发店、家庭用品、

3、书局、家 庭娱乐中心。典型的邻里中心包含 35个商店、2个食阁、1个超级市 场、1个菜市场、12台自动提款 机。普通日用商店和 餐厅 规划及布局：新加坡建屋发展局为10001200套住户配套建设一个邻区商店，为 60008000套住户配套建设一个邻里中心，为4000060000套住户配套建设一个新 镇中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。新加坡 邻里中心 发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园区 率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发，并通过多年实践已摸索出一整 套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集商

4、业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。“邻里中心”也成为了 中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。 现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务 也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中 心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市 化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角 色。邻里中心 发展类型

5、工业园区邻里中心花园城郊邻里中心居住小区邻里中心定义立足于“大社区、大组团 ”的先进理念进行功能定 位和开发建设，不是“社 区内的商业”，而是“服 务于社区的商业”。混合的功能，叠合的姿态，多 区联动，邻里互补，属于大规 模社区的配套公共服务设施。多个社区联合起来，是面向社区 的便民服务中心，集约服务的商 业综合体。案例苏州工业园、杜邦工业园 ，油田工业园，大明工业 园上海新江湾城成都花照社区、清波社区和龙潭 寺场镇联合建设便民服务中心属性大社区里所有的社区商业 以邻里中心形式出现，主 题明确、功能互补围绕着社区商业中心所建设的 居住小区级邻里中心，附属于 社区商业中心，起到补充作用多个居住小

6、区集合组建的邻里中 心，起到功能互补作用标准“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体档次中档高档生活必须品功能从“油盐酱醋茶”到“衣 食住行闲”从“油盐酱醋茶”到“衣食住 行娱”油盐酱醋茶消费 人群主要服务于工业园内的居 民，然后向周边辐射主要服务于大社区里居住小区 的居民，然后向周边辐射仅仅服务于社区居民邻里中心 分类特色具体内容一社区建设紧密结合以人为本以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅

7、的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。二集中商业满足多种所需，更加便利把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。三邻里中心服务为主服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。四政府调控，增加就业机会是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。邻里中心 四大特

8、色邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。定位上不仅能将配套服务集中在一起，更加重要的是：通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应。邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。邻里中心 定位苏州邻里中心介绍苏州邻里中心介绍苏州邻里中 心简介 截止到2013年，已建成有新城大厦、贵 都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大 厦、沁苑大厦、翰林大厦、方洲、唯 盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓 港城等“邻里中心

9、”项目13个，邻里生 鲜超市和邻瑞超市共5家，经济型酒店7 家。形成了 “邻里中心”、“邻里假日 ”、“邻里生鲜”、“邻里11”一主 三副的品牌群格局。 该公司运营项目总建筑面积逾30万平方 米，每个项目均已成为区域性商业服务 亮点，并带动了周边住宅品质的提升。 预计到2013年底，公司在建和拟启动的 社区型购物中心项目7个，新增建筑面 积接近50万平方米。 由苏州工业园区邻里中心发展有限公司（sipnc）开发运营，第一座邻里中心新城大厦 建于1998年，在园区七十平方公里规划区内，将根据居民住宅发展建设23个邻里中 心。每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米，配备了社区活动中心、文化中心、

10、生鲜超 市、药店、诊所、银行、通信、餐饮等12项基本服务功能。周边住宅小区居民一般步 行1015分钟就能到达邻里中心。苏州邻里中 心基本功能 服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。 配置标准：按万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。 业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药

11、店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。 苏州邻里中 心基本特征区位：苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口简介：占地面积19969.46平方米，建筑面积达2.89万平方米。大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街。且拥有7,500平方米的大型室内停车场，可停放186辆中小型汽车。 方洲

12、大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划人数30万人。 项目已于2011年1月10日正式开业，目前已全部招商完毕。苏州第一家KFC汽车餐厅，E-KIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等，悉数登场，闪耀苏城，致力于打造苏州园区湖东一站式商业服务中心。 在保持居住配套功能的基础上突出了餐饮、休闲、娱乐等服务功能重点案例方洲邻里中心项目简介生鲜店：邻里生鲜超市方洲店 修理：家园修理 洗衣：温莎士 美容美发：曼都美发 超市：万宁 银行：工商银行、建设银行（柜员机） 通讯：中国移动 餐饮：好利来、

13、克里丝汀、肯德基汽车穿梭 餐厅、米萝咖啡、奥灶面、韩国料理、日本 料理、艾大米中式快餐、沁园湘菜馆等 药店：礼安医药 卫生所：社区卫生服务中心 文化用品：学而思书店 文化活动中心：方洲邻里中心民众联络所、 苏州独墅湖图书馆方洲邻里中心分馆、邻动 文体零售类：乐扣乐扣店（韩国生活馆）、 来伊份、都可、三万昌、城市之间进口 食品、婴知岛 培训类：贝生少儿美语、大拇歌儿童情 商乐园、培正逗点早教、万象跆拳道、 贝斯琴行 休闲娱乐类：爱乐游亲子乐园、皇足一 号足浴、佐登妮丝美容、宝贝不哭儿童 理发重点案例方洲邻里中心 12项基础服务 特色厅店 方洲邻里中心最大的亮点是开发了邻里中心公司第一个自营生鲜超

14、市邻里生 鲜超市。 邻里生鲜超市是通过从蔬菜基地、生产厂家直接进货等手段，使生鲜商品做到安 全可靠、价廉物美，同时确保生鲜与日配商品的价格管理全覆盖，对平抑菜价起 到一定的调节作用。 新鲜：新鲜：把本地优质农产品基地内有机、绿色、无公害的蔬果直接供应到居民的餐桌； 平价：平价：在保证质量的同时，商品的价格不高于周边卖场、超市； 便捷：便捷：在紧邻社区的生鲜超市内消费，节约您的时间和交通成本，从另一个角度践行低碳生活； 温馨：温馨： “便民、惠民、利民”，一切为了顾客，提供更周到和人性的服务，使顾客在购物过程中享受到家的温馨重点案例方洲邻里中心邻里生鲜内部多使用玻璃墙的分割方式，一览无余，方便购

15、物。重点案例方洲邻里中心内部结构苏州邻里中心其他案例苏州邻里中心其他案例区位：位于园区现代大道 158 号简介： 1998 年 5 月 30 日开业运营，建筑面积约 21,000 平方米。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等 12 项基本功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。 新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面

16、貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。引入世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味参考案例1、新城大厦区位：位于园区中新路8号简介：2001年5月30日开业运营，建筑面积11,000平方米。 大厦楼高四层，毗邻中央公园，周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅，公交68路、32路和178路等经过大厦，交通极为便捷。 在功能设置上，大厦在保证满足居民日常生活需要的同时，根据市场需求，增加了商务办公个性项目。其独特的区位优势使其吸引了众多贸易、物流、报关、法律服务、财务服务等公司争相入驻。更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。 根据市场需求，增加了商务办公个性项目，更有国内大型卖场将区域性总部设在其 中。参考案例2、贵都大厦区位：位于园区CBD中央商贸区东南，星海街169号简介：2004年5月30日开业运营， 建筑面积 12,300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥有3,500平方米的大型室内停车场，可停放100辆中小型汽车。 为满足区域居民生活配套需要，大厦